商业地产合理开发规模的研究

徐华杰

【摘要】我国近几年商业房地产所取得的成就有目共睹，但同时也暴露了一系列的问题，尤其是商业地产的开发规模。本文主要是分析了国内外商业房地产商业开发模式的发展情况，同时也结合我国商业地产发展现状，总结出适合我国现状的商业房地产三种开发模式以及如何从传统商业地产的开发模式发展为低碳商业地产开发模式。

【关键词】 商业地产；合理开发；规模

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

0 引言

一般而言，商业地产的生命周期要经过开发期、租赁期和运营期等三个时期。目前国内的商业地产的开发模式主要分为不出售产权以及出售产权这两大类开发模式。本文主要就影响商业地产合理开发规模的因素以及简述国内外商业地产开发的主要模式。

1 影响商业房地产开发模式的要素

（1）消费需求的变化

商业房地产开发模式变化的基本原因是消费需求，消费者是上帝其很大程度决定着商业地产企业发展的兴衰。房地产商们总是从各个方面满足消费者的需求，尽可能的捕捉消费者需求的变化，而当消费者的需求较小，比如可以再原有的基础模式上进行微调；或者当消费者的需求变化较大的时候，进行新模式的开发。

（2）经济发展水平

我国商业地产开发的热潮是社会经济高速发展的副产物，以及我国城市发展的必然趋势，同时经济发展水平也是商业房地产开发模式演变的基础，对房地产开发的发展起到了至关重要的作用。而经济水平的提高对商业地产的开发模式起到了很重要的影响，经济水平的发展不仅提高了人均收入的水平同时也给社会服务机构功能的完善以及通讯交通技术的提高。

（3）开发商的综合实力

一般而言，开发商的综合实力对房地产开发的规模起到了很大的约束，决定了其开发商的规模边界，同时开发商的综合实力一般包括商业调配资源的能力，就是产生理想结果而组合资源的能力，同时也是开发商企业资源在长期互动之中形成的过程。

2 目前商业地产开发存在的问题

2.1 商业地产核心价值的偏差

由于开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差，目前商业地产项目仍然存在大量“简单”的房屋产权销售现象。国内地产商大多缺乏商业地产经营经验，对于商业地产的理解尚不成熟。出于减少市场风险的考虑，往往将商场快速招租消化，易租的先租，不易租的低价出租甚至空置，而不是聘请专门的商业生态规划公司，对整个商场进行专业配比和合理的开发。

部分开发商认为项目规模越大越好，于是片面追求“中国第一，亚洲最大”等概念的炒作，盲目攀比规模和体量，而没有考虑超尺度规模所需要的各方面支撑。判断一个商业地产的规模是否适度取决于三方面因素：一是周围是否有足够的市场需求支撑；二是与其规模相适应的市政配套是否合理完善；三是是否具有足够的吸引力，有形的建筑空间、无形的购物氛围、品牌档次和层次都是衡量标准。

大型MALL的特性除投入资金大、周期长之外，另一特点是“招商应先于设计”。国外商业地产多是等80%以上主力店确定后才开始整体设计工作。

2.2 俘获消费者的心

商首先是在自己的产品设计上下功夫。比如中、高档物业的底商显然不适宜做小商品市场，而中档物业的底商除非在黄金(资讯,行情)位置，否则也不可能招来高档商户。

项目定位是项目策划的核心之所在，也经常是开发商的误区所在。北京商业地产市场上，定位为小商品、服装市场的， 案名基本上叫“ 韩国城”或“XSHOW”主题定位也是日韩特色；定位为社区风情商业街的，主题定位基本上以宣传欧美风情为主。而真正的定位不是凭感觉断定的，而是根据商业市场状况找到的，不与招商结合的定位是盲目的，没有韩国当地的商户，怎么配叫做“韩国城”？

3 商业地产开发的最佳规模的确定以及合理的业务配

经过多年的发展，上海广州深圳等一线城市的商业地产开发模式已经趋向成熟，而在我国众多二线城市我们还可以经常可看到商业地产开发中把投资诱惑变成投资困惑的例子。

工作中不难发现，有些商业地产开发商对项目开发轻视市场化考量，只要规划审批一下来，就盲目求大，甚至很多开发商还存在“规模越大越好”的误区，这是非常危险的倾向。虽然较大的开发体量是大规模盈利的必要条件，但若开发体量超过周边区域的商业承载能力，必将造成大规模亏损的灾难。

3.1商业地产最佳开发规模的确定

根据近期查阅到的一项商业地产行业调研综述称，确定新开发商业地产项目的规模，可通过严谨的数理分析模型进行有效评估，其中主要分析因素包括：

1、区域交通状况，包括重点交通设施的分布;

2、核心商圈、次级商圈、边缘商圈的消费规模、消费能级;

3、周边已开发或规划的竞争性项目;

4、项目定位情况;

5、所在区域的城市发展规划。

一般常用的确定商业地产开发规模最常用的方法，就是根据人均零售额、商圈人流、商业营业水平所测算出的商业体量。首先测算出该项目地址可能发生的客户流量，根据对项目所在地区人均零售消费额的调查，测算出该项目可能的最高零售收入总额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，就可以得出该项目地可发展商业项目的规模。但是这种方法并不可靠，往往会产生比较大的偏差。因为这种静态的测量方法并没有考虑到项目建成后对消费人群的吸引力程度。

3.2 合理业态面积分配的确定

下面以上海典型购物中心为例，确定合理商业地产的合理业态面积：

位于吴中路虹井路的上海虹桥购物乐园属于上海的典型购物中心,整个项目的投资金额为15亿元。整个购物中心分为6个楼面，一楼为食品超市和建材家居大卖场；一楼为展览展销馆、专卖店等；二楼以百货零售为主，专门设立了女性服饰专卖街；三楼为家电通讯产品、音响电脑；四楼为书城、文化用品和家具家居用品；五楼为餐饮、娱乐、电影院；顶层为空中婚礼花园、儿童乐园、健美中心虹桥购物乐园卖场楼层分布。上海虹桥购物乐园为了使各种业态互相补充，实现共赢的目的，进行了详细的招商规划，其中百货的比例控制在25%，建材、家电、家具三大商品的比例在23%，文化、娱乐、休闲的比例在18%，餐饮的比例为18%，食品的比例为9%，展览展示区的比例为4%，社区服务的比例为3%。由于商业物业具有较大的差异性，业态分配比原则上是没有一个固定的标准，制定具体的业态分配比例应当参考同类型成功物业的业态分配状况，再根据本地的经济状况制定业态分配比例。

这些都是比较合理的商业地产业态面积的分布，时至今日，人们选择商场、商业街时，并不仅仅考虑购物，更多地关注自己购物时的心理需求、情感需求，是否愉悦，是否是自己喜欢的风格类型，是否有自己喜爱的附加配套设施等显得很重要。比如，不少人比较喜欢到有休闲长椅、有景观、空气好、不太吵闹的商业街里购物，尽管它的商品价格可能贵一点，但是它能让你享受到舒服、愉快的购物环境。没错，体验式消费已经悄悄地走进了我们的生活。

4结语

合理开发一个地区的商业地产对一个城市的经济发展起到至关重要的作用，相信通过本文的探讨可以为实践提供一些借鉴。

【参考文献】

【1】.石玉, 石磊.浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策.大众科技，2004（8）

【2】吴德云.地产大鳄+商业巨头商业地产新模式初探.河南商业高等专科学校学报，2004（1）

【3】赵德海,刘威.商业地产开发中的错位及对策研究.财贸经济，2005（10）

【4】刘建湖.转型期我国商业地产发展的若干问题.商业时代，2006（2）

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。