浅谈房地产建筑项目管理的问题

吴霞

摘要：房地产商的战略规划是靠“项目”去实施的，而“项目”的实施则是要靠战略规划来指导的。可见，房地产商的所有项目都是围绕公司的愿景、使命及战略而展开的。本文主要对房地产项目管理进行了阐述。项目管理是50年代后期发展起来的一种计划管理方法，

本文首先概述了房地产项目管理的含义，分析了它的体系构成及各单位所承担的作用，然后说明了房地产项目管理的目标体系，最后探讨了房地产项目管理的方法问题。

关键词：房地产；项目管理；管理方法；

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

前言

随着我国建筑行业的快速发展，如今房地产产业链很长，包括前期策划分析，征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理。本篇文章在介绍房地产项目管理原则和房地产项目管理面现状的基础之上,对我国现时期房地产项目管理存在的主要问题,从决策、设计和实施三个时期进行了深入的分析,最后对所存在的问题提出了相对应的解决策略。概念阶段的主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行。规划阶段是对可行项目作好开工前的人财物及一切软硬件准备。实施阶段是按计划启动实施项目工作。结束阶段是项目结束的有关工作。当然，项目的各个阶段没有严格地分开在执行时经常是交叉进行的。下面简单阐述一下房地产开发项目各阶段主要工作内容。

一、房地产项目管理的现状

1.1 房地产管理的现状

受人们生活水平的提高,人们对住房的质量要求也日益变化。房产的功能将会越来越全面,其公用配套设计也将会越来越多。由于现代科技的飞速发展,住宅的科技含量也在逐步的进步,很多关于房产的技术、材料、工艺以及管理等水平都在不断地上升。但从现时期多数房地产开发商在房地产项目运作的角度进行分析,他们多选择使用自主式管理方法。这种方法具体的是指,开发商在企业内部设立项目管理部门,进行组织招标,并自主选择一些与房产建设相关的工程设计、建设监理以及施工单位等,并组织工程进行项目施工和项目试运行等,最后把企业的售后服务交给其他的物业管理公司,来承担一些过渡期的物业管理。

1.2 房地产项目质量的现状

质量较高的房地产项目是对房产进行具体规划,并主要涉及到以下多个方面,房屋设计应该具有合理的科学性,还要确保结构安全、节能环保、功能合理、质量可靠、技术先进、造价经济以及物管到位等。但在现实中,很多房地产开发商在项目开发上,主要追求的是外在的吸引力。为了最大化的减少房产的投入成本,在选择一些低价中标的设计、施工、材料和监理等相关单位。而在合同的履行时期,经常出现垫资和拖欠进度款等现象,造成中标单位在施工的过程中,没有一定的资金保证房产的质量。

1.3 房地产项目利益的现状

受房地产开发项目使用土地资源紧缺和消费者对购房日益增长的影响,房地产行业出现商品紧缺,并且房价呈现直接增长的趋势。进而造成设计、施工和监理以及业主等市场以房地产开发商为合作的主要对象,形成一种以强势为主体、以利益为核心的不良市场。房地产开发商在垄断房地产行业市场的同时,并在房地产项目管理中,实施自主式和封闭式管理方法,从而导致房地产开发商和业主在房地产项目的管理方面,出现了信息不对称的严重现象。

二、房地产项目管理主要存在的问题

现时期,由于我国房地产开发的项目管理水平较低,很多房地产开发的项目都存在房产质量较差、交房时间拖后、前期物业管理水平低等一系列问题。本篇文章主要从房地产项目开发的决策时期、设计时期、实施时期三个时期出发,对每个时期所存在的问题进行详细的分析。

2.1 决策时期主要存在的问题

目前,房地产的项目管理在决策时期所存在的问题主要有两个方面:一方面是其决策机制不够完善。我国国内的多数中小型房地产开发商多出身于包工头或者其他行业的成功者,所以,其主要领导人不具有房地产专业知识,对项目的管理认识也不够全面。更为普遍的是,在中小型房地产企业的决策中,听从其领导人一人决策较多,即使领导人员做出一些不合理的决策也没有人指出。多数的房地产开发商还沉溺于二十一世纪初的房地产黄金时期,他们还一直处于只要手里有房子,就不存在没人要的心态。

2.2 实施时期主要存在的问题

房地产在实施时期主要存在的问题就是工期拖延现象较为突出。在房地产项目管理中,难度最大的就是企业与业主间签订的施工合同的分包工程。由于在工程招标的过程中,签订的工程施工合同不够严密。所以,在业主以后进行项目管理时就存在很大的难度,尤其是在工程的接口和配合两个方面存在的问题最多,最终导致工期迟迟不能竣工。

2.3 设计时期主要存在的问题

房地产项目管理在其设计时期的问题主要表现在以下两个方面:其一,重视施工,忽略设计,给成本控制带来很大的难度。在我国国内的房地产企业中,表现最为突出的就是比较注重项目的施工时期的投资控制,对投入合理的资金能取得适用而又经济的有形建筑产品却几乎没有考虑到。重视项目的施工而忽略其设计在每家房地产企业中几乎都存在。众所周知,成本的投资控制是建立在施工图纸上的,当施工图纸已经设计好后,再对其成本范围进行控制时,就很难实现控制的目标了。其二,对房产的外形设计多随波逐流,不能就地取材,因地制宜,满足于消费者的心理需求。

三、房地产项目管理存在问题的主要解决策略

根据房地产项目管理在三个时期存在的主要问题,以下对些提出针对性的解决策略。

(1) 注重设计时期的设计方案,以便于加强设计时期的投资控制。

设计时期的投资控制应该是企业项目的重点。企业必须改变注重施工,忽略设计的观念。一个良了的设计方案,建设出来的房产不仅可以吸引广大的购房消费者,满足于他们心理需求,在帮助企业创造经济利益的同时,还给企业打造了一个良好的知名度,在同行乃至社会中树立一个良好的企业品牌。所以企业要加强设计时期的投资控制,就要在设计方案中投入很大的精力。

（2）在加强项目前期投资决策时期可行性工作的同时,再对其进行深入的研究,并充分发挥工程管理人员在工作中的作用。

由于中小型房地产市场调查的不全面,信息收集的不够充分,严重影响了项目管理的可行性研究。所以中小型房地产开发商要取得最终利益,只有在全面掌握商业情报的基础之上。

例如：在进行研究的过程中,企业还要采纳一些专业工作人员,在项目的经济、项目概念规划方案、技术可行性等相关方面的意见,并充分发挥他们在这些职位中的作用。从而提高房地产开发商项目决策的质量。

(3)注重项目管理实施时期的工作。

做好项目管理实施时期的工作,就需要和工程项目现场的管理人员分散协作,一起完成工程的实施时期的项目交付和移交等工作。除此之外,业主还要根据实施时期的特点,使用分步实施和统一规划等方法,进行分期分批的招标。为了有助于房地产开发商和监理单位管理和协调,避免不必要的风险,在减少房地产开发商分包项目的同时,对于项目整体中的开发商分包的每个工程内部都要进一步的系统细化、并深化合同中的每个条件以及每个接口的

配合条件等。

四、结束语

房地产的项目开发是一个资源整合的过程。中小型房地产企业想在激烈的竞争中占有一席之地,就需要在做好项目定位、与一些实力较强的勘察、监理、设计、营销能让施工等相关单位进行合作,建设出适合现代购房消费者的心理需求的房产。

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。