对房地产测绘和房屋面积测量计算工作的思考

王晓 韩咏梅 宋玉凤

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

近年来，随着我国房地产业的迅速发展和地产市场的日趋完善，房地产测绘和房屋面积量计算管理工作正逐步得到加强，建设部和各省乃至市级建委也都根据国家法律、法规的相关定。颁布了—批关于房地产测绘和房屋面积测量计算方面的规范、规则和有关规定，行之有效护了房地产市场各方的合法权益，促进了房地权属登记、交易、租赁、评估、抵押、拆迁补项工作的顺利进行。但其中仍旧遗留和产生着些问题，比如城市房屋面积测算工与房地产经济能否实现又好又快发展、能否保护和维护好广大消费者利益、能否满足广大人民群众日益增长的住房需求息息相关的问题，必须重视研究和解决这些问题。

要了解房屋面积就必须先知道下列几个概念：

NO.1套内使用面积

所谓“套内使用面积”，就是人们常说的“使用面积”、“实用面积”，它以水平投影面积计算。按照建设部《住宅建筑设计规范》的规定，套内使用面积的计算按房屋是否为住宅适用不同的计算规范。其中，住宅的套内使用面积的计算方法为：①套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和；②跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；③不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；④内墙面装修厚度均计入使用面积。住宅之外的其他建筑或专有建筑套内使用面积的计算可参照住宅或按专用建筑设计规范的规定进行。

NO.2套内建筑面积

套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。所谓套内墙体面积，是套内使用空间的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入墙体面积。套内自有墙体面积按水平投影面积全部计入套内墙体面积。而套内阳台建筑面积，均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭阳台按水平投影面积全算建筑面积；未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。

NO.3房屋共有建筑面积

指多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。应按系数分摊给各户。据省测绘局赵卫平介绍，根据相关规定，共有面积处理原则是：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行，无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

共有建筑面积可以分摊的范围包括：共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井(梯)、提物井；共有的楼梯间、电梯间；为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；为本幢服务的公共用房、管理用房；共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；共有的电梯机房、水箱间、避险间；共有的室外楼梯；共有的地下室、半地下室；公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

NO.4房屋产权面积

房屋产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。省测绘局的赵卫平介绍到，人们常说的“建筑面积”，其实就是房屋产权面积。消费者买房时，开发商所说的某套房子多大，也是指的这个。当房子买到手后，产权证上标明的就是这个。但仅说“建筑面积”并不是一个严格的概念，只是人们的习惯而已。

一．提升对房地产测绘和房屋面积测量计算专业工作重要性的认识。

从肩负着房地产测绘和房屋面积测量计算工作这方面职责的专业人员看，提高对自身工作职责的认识，以高度负责的精神履行岗位责任重要。不可否认，这是一项专业性很强、操作必须严格按规范去做的具体工作，若没有与之应的业务知识和专业水平是不能承担起这份责任的。但每个人的行为都是受思想意识支配的端正的思想认识，没有对这一事业认真负责的工作精神，就难于在具体的业务工作中严格的贯执行国家和地方关于这方面工作的法律法规，不会一丝不苟的按照专业要求完成业务工作，更不会以创新的思维分析和研究工作中出现的状况和新问题，拿出解决问题的新办法。因此，对专业人员来说，亦需要不断提升思想认识．表现作态度方面，要把作好本职工作与良性发展房产经济联系起来，严守职业道德：表现在业务上，要坚持不懈地学习，不断提升业务能力。特别是基层的负有管理责任的专业人员更需要提高对这项工作的思想认识。基层的管理者承担的责任重大，其工作管理能力和质量奠定着整个房地产业的根基。如果房地产测绘和房屋面积测量计的专业人员都能充分认识作好本职工作的重要性，都能以高度负责的精神、科学的工作态度照国家与地方的规范和要求，根据当地房地产市各场的特点，努力的作好本职工作，那么，实践地产测绘和房屋面积测量计算的科学性和准确就会得到保证，我国的房地产业经济就一定会到又好又快的发展。

二．严格执行房地产测绘与房屋面积测量计算技术规范跃

严格执行房地产测绘与房屋面积测量技术规范的基本要求是，必须认真执行地域规定的相关方面的技术规则。各地方的技术规则虽有差异。其基本原则与国家的有关法律法规是保持一致的。从本地房屋建筑面积测算技术规则看，对建筑面积计算技术规则规定为：计算建筑面积的房屋应具备的条件是：应具有上盖；应有维护结构牢固安全，属永久性建筑物；层高在2.2m以上；可作为人们生产、工作或生活使用的场所算全部建筑面积的范围的规定是a.单层房屋按—层计算建筑面积；多层房屋按各建筑面积的总和计算。b.房屋内的夹层、插层层及楼梯间、电梯间等其高度在Z20m以上部位计算建筑面积。C.房屋内的通道、门厅、大厅，来在2.20m以上，均按一层计算面积。d楼梯间、电井、提物井、垃圾道、管道井等均按房尾自然算建筑面积。e．房屋天面上，属永久性建筑，有2.20以上的楼梯间、供水间、电梯机房及斜面屋顶高度在2.20m以上，供人们生产、工作或生使用的部位，按其外围水平投影面积计算。删全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算(略)对房屋共有面积的测算则包括：可以分摊的共有建筑面积，不应分摊的建筑面积：共有面积的处理原则，共有建筑面积按比例分摊的计算公式；专工建筑面积的计算方法．共有建筑面积的分拥；等方面的具体规定。如此等等，在房地产测绘平屋面积测量方面的技术都有着明确的规定。这就是说在这方面的工作中有章可循，政策和规定是到位的、透明的，实际工作中，吃透技术规范的精神，严格按照规定办事，是作好这项工作的保证。

三．正确分析与处理在房地产测绘与房屋面积测算工作方面出现的问题

产测量规正确分析与处理在房地产测绘与房屋面积管测算工作方面出现的问题需要有认真负责的事业屋建筑心和开拓进取精神，还需要有科学的实事求是的积极态度。在这方面实际上已经引起了社会的普遍重视。如广东省建委发布了关于加强房地产测绘和房屋面积测算工作的通知，提出要按照建设部的要求，根据当地房地产市场的需求，健全和充实房地产测绘队伍，不断提高这项工作的科学性和准确性。对这方面工作出现的问题应及时制止和纠正。对存在问题拒不改正的，不予办理买卖合同鉴证，评估报告确认，抵押登记和房地产权登记发证等手续。

换一种角度来思考这个问题，也需要用超前层高思维来控制或预防这方面问题的发生。房地产测绘与房屋面积测算工作非常复杂和琐碎，尤其面对特殊情况，就不可能按照常规的作法去处理，那层高在么对这些特殊情况就应提早制定相应的操作方构法。如一幢楼既有多层又有高层。应分别计算共面积分摊系数。对于已计算楼梯面积的楼梯下方楼、空间，不论是否被利用，均不再重复计算建筑面积。不规则维护物外嗣投影超过底板外沿时，以底板投影计算建筑面积。对倾斜、弧状等非垂的房屋，层高在2.20m以上的部位计人建筑面积。有房屋墙体向外倾斜，超出户底板外沿的以底板投法影计算面积。临街楼房、挑廊等建筑，不计人建筑房面积。与室内不通的类似于阳台、挑廊等建筑，不计人建筑面积等。

结束语：

我国的房地产制度还不够完善，房地产测绘工作在房地产的工作中没有得到相当的重视，有些房地产工作者的责任感和专业知识不够，法律法规的力度也不够，这些是我国房地产当今面临的主要问题，我们应当认识这些问题，让房地产学日益完善。

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。