保障性住房大型居住社区配套项目设计阶段成本控制方法浅析

王晓临 程鹏

1.上海市住宅建设发展中心 200003

2.上海陆军预备役高射炮兵师第二团 201203

引言

上世纪90年代，全国大中型城市逐步推进了以“大型居住社区”模式的保障性住房建设模式，这些社区经过十多年的开发，已相继建成，并已成为中心城的组成部分。

本文详述的大型居住社区（以下简称“大社区”），是指进入新世纪以来在中心城区外及部分新镇范围内新规划建设的，是以廉租住房、共有产权保障住房（经济适用住房）、公共租赁住房、征收安置住房（动迁安置房）等保障性住房和面向中低收入阶层的普通商品住房为主，重点依托新城和轨道交通或城市快速交通建设，有一定建设规模、交通方便、配套良好、多类型住宅混合的居住社区。

推进大社区建设，是优化房地产市场结构，完善“四位一体”住房保障体系，改善市民群众居住条件，促进经济社会健康、持续发展的一项重大举措。近年来，全国各大中型城市陆续组织了大社区建设，取得了显著成效。加快了重大工程和重点旧区改造项目的进程，改善了居民的居住条件，推进了新市镇的发展。

1 保障性住房大型居住社区的主要特点及相关配套建设的难点

保障性住房大型居住社区配套建设的难点是：要新建的配套项目总量大、种类多、占用资金量比例较高而建设时间相对集中、弹性小。

1)新建大社区规划用地面积大。以某大型城市为例，近年来，最大一块的大社区选址用地面积超过1000公顷，累计选址用地总面积近20000公顷。

2)新建大社区选址相对偏远。由于基地的规划用地范围大，同时还要考虑经济社会因素，所以目前从城市的土地利用规划来看，通常基地选址会相对偏远。基地选址主要分布在郊区环线之间的部分新市镇规划居住用地范围内。一些大社区甚至选址在偏离镇区中心的边缘位置，与外界的交通联系不是很方便，即使与最近的镇区中心也还有一定的距离。

3)新建大社区大多地处配套基础薄弱地区。因此，需规划新建的配套项目多，配套建设资金需求大。为了能确保大基地建成后居民入住的日常需求，主管单位需要新建大量的配套项目。这些项目一般分为市政公用配套设施与公建配套设施两类，主要有道路、桥梁、河道、各类管线和教育、行政管理、社区服务、商业金融等配套设施，资金投入量大。以某大社区控规阶段的市政公建配套及前期工程的配套成本测算，每平方米接近千元。可见，配套建设资金所占整个大社区建设资金比重大，配套项目的造价对保障房后期供应价格的核定有直接影响。

4)新建大社区建设的总体建设进度要求高。众所周知，配套项目的建设虽然是一个逐步完善的过程，但为了满足首批居民入住时候的“衣、食、住、行”等日常生活需要，会有相当数量的规划配套项目原则上要与住宅项目同步建设并交付使用。因此，对这类首期就需要完成的新建配套项目而言，其建设进度要求是很高的。

2 关于保障性住房大型居住社区配套设计管理难点

新建配套项目的造价合理与否、品质的好坏、建设进度快慢将直接影响到整个大基地的建成。而这些影响大基地建设的主要因素在项目的设计阶段就被基本决定下来。因此，在大基地建设工作中要重视新建公建配套设施项目的建设管理，尤其要做好设计阶段的管理工作，及时统筹协调处理好设计阶段的相关复杂问题非常重要。

笔者将结合历年的工作经验，主要以基础教育设施为例，来浅析大社区新建公建配套设施项目中在设计阶段遇到的主要难点情况。

2.1 选择教育公建为突破口的理由

一是其他公建配套设施项目中可能会遇到的共性问题在基础教育设施项目设计中基本都存在，具有突出的代表性。

二是基础教育设施项目虽然是独立的小项目，但项目造价不低。在项目建设成本测算时，基础教育设施项目考虑的单位造价是所有其他公共配套设施项目中最高的。原因是，其他公共配套设施项目建设标准是完成毛坯即可移交相应的接管部门，再由其自行安排装修、开办。（如行政管理类的移交给所在镇政府或街道，公交首末站移交给所在区建交委，医疗卫生类移交给区卫生局，养老类移交给区民政局，文化类移交给区文广局）唯独基础教育设施项目需要建设单位落实了学校开办前的装修后才进行移交接管手续。因此在建设经费中，基础教育设施项目还需要考虑开办标准的装修费用。

三是在每个大社区里基础教育设施项目是所有公建配套设施项目中累计占地与累计建筑规模最大、数量最多的，是公建配套设施项目建设的大头。举例说明：某基地是03年选址的市属基地之一。规划总用地面积约196公顷，其中教育用地达15.79公顷，约占8%；规划总建筑面积196万平方米，公建配套设施规划建筑面积为32万平方米，其中基础教育设施项目规划建筑面积达9.6万平方米。规划配置的基础教育设施的具体项目是6所幼托及小学、初中、九年一贯制学校、寄宿制中学各1所。

四是基础教育设施项目建设的时间进度要求最紧，它不仅是入住后所必须配置的项目，同时它从建设完成到交付使用还要预留一段时间（一般至少需要半年左右时间）须交教育部门装修用，且配合要在每年的9月份的开学使用。所以，如果基础教育设施项目设计进度能确保，其他配套项目的建设计划就不会有太大问题。

2.2 目前实际工作中设计阶段遇到的问题

一是选址早，大社区建设持续时间长，原规划用地不能满足现行的设计标准，从而给设计工作带来先天不足的难度。

仍以某大基地为例。该基地历时04年开始部分交付使用，06年彻底完工。在此期间有若干公建配套设施的设置标准都进行了调整。例如，原控规编制单位是依据《城市居住区公共服务设施配置标准》确定各公建用地范围与规模。而建设期间经调整后新执行的工程建设规范就有06年4月1日施行的《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》DGJ08-55-2006、05年8月1日施行的《普通幼儿园建设标准》DG/TJ08-45-2005等内容有所调整。例如《普通幼儿园建设标准》针对幼儿园的园舍面积、建筑用地、绿化用地和室外游戏场地进行了向上的调整。这意味着设计阶段面临到原规划用地变小的同时还要满足园舍、绿化和室外游戏场地变大的苛刻条件。

二是教育部门对建设标准要求的逐年提高，从而导致设计标准不断提高，设计造价控制难度相应增加。

公建配套设施的规划配置标准逐年调整、提高，用地规模、建设规模不断增加，建设标准也因结构抗震、二次装修、新型墙体材料应用、外墙保温等要求不断提高，加之近年来主材价格涨幅较大，致使建设成本大大提高。而大社区内的基础教育设施项目虽然属于城市基础配套费投资项目，实行包干建设的模式。但包干费用与实际投入费用间的差额也在不断上升。笔者在对部分已建成的项目进行初步估算后发现，实际发生土建成本比原来的包干造价标准多出近600元。教育项目的单个体量较住宅而言虽然不大，但累计体量就不可小觑。因此该项目的建设将产生巨大的资金缺口。

三是以往的实际建设中，通常配套项目的设计工作启动会相对晚于周边的住宅建设进度，但对于教育项目来说可能就是致命的问题，会出现日照排不出等情况。如果设计工作能比住宅项目提前，则住宅项目实施时应配合我幼托项目进行退让设计。若幼托项目与住宅项目同步，那在方案设计阶段就能请住宅项目配合提供其设计数据供我方进行有效的日照分析，在我方确实无法调整的情况下要求住宅项目对其设计方案进行及时的调整修改。

四是目前大基地中的各类配套设施项目的设计普遍存在的情况是各配套设施项目间设计的整体性弱，如色彩、风格显零散、无序。虽然配套设施是分散在基地不同位置的独立单体，但在设计中不能仅简单考虑项目的独立性与标示性，同时还应考虑它作为一个基地其中之一的配套项目与其他项目它们之间的联系性。

3 关于保障性住房大型居住社区配套设计管理工作设想

要解决好上述的问题，笔者认为要做好事前与事后两个阶段的设计管理工作。简单说就是，一要加强事前的设计计划制定，二要完善事后的设计数据整理。

一是关于事前的计划制定。每一个大社区的配套建设工作都是一个整体的工作，因此在对一个大社区的配套工作建设前需要编制一份与所在大社区相适应的配套设施设计导则。编制的时间应该在控规文件编制完成后就可开展，而且越早开展越有利，尽可能与各行业编制专项规划同步。从而能对各项配套工作的规划数据情况进行梳理，能提前发现问题情况后及时进行面上的统一协调工作，而不是等单个项目实施中发现问题后再逐个解决。例如发现面上有用地不足、标准更新等问题情况时就能在设计方案前与相关职能部门开会作面上统一协调，商议合理的折算系数，允许若干设计指标的合理调整。

大社区配套建设的设计导则是一个综合性的文件，里面还应该有一项重要的内容就是该基地结合住宅建设计划的各项配套设计计划。笔者建议的设计计划是一个整体的计划，而不是常规的开一个项目进行一项设计工作。以往的这类设计计划容易出现设计滞后性的缺陷，所以应该事先将所有的配套设施的设计工作提前开展。这样就可提前发现问题，确保基础教育设施日照等设计要求、减少各配套项目间平面布置开口位置的矛盾等。

大社区配套建设的设计导则内容应该有一项内容，即对后续的各项配套项目具体设计内容有一个指导意见，能对后续的各项目的设计单位择优比选工作有帮助。比如可以对这个基地中的配套项目进行分类后确定各自的设计风格、色彩等，实现基地设计的完整性，提高保障性住房大社区的配套建设品质。

二是事后数据的汇总整理工作。笔者认为，基于大基地配套设施建设开发的复杂性，虽然项目建设完成，但管理者仍应做好事后的汇总整理工作，为日后的开发建设测算提供更为精确的参考数据。因此汇总整理已建基地的配套设施设计数据、建设标准与问题,建立大基地配套设施设计数据库很是必要。通过数据库能方便查询到各类配套设施项目的结算单位造价数值。对材质、工艺的录入做到同类配套项目全市统一，但各基地略有特色差异的有效工作管理，保证设计建设标准有据可循。从而使造价管理有效可控。