避税“妙招”的法律风险

文/周月萍 上海市协力律师事务所高级合伙人郝肖赞 上海市协力律师事务所律师

《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“新国五条”细则）被业内不少专家解读为房地产调控实质性的加码和升级。从长远来看，这一旨在打击投机的政策本意，最终会在民间酿成何种避税版本？又会引来哪些社会及法律问题？笔者从法律视角一一探析。

可预期的避税版本和法律怪象

“新国五条”中“按转让所得的20%计征”的规定将使税负成为老百姓二手房交易沉重的负担，因为产生的税负最后很可能转嫁给购房者，促使购房成本增加。为了避开二手房转让过程中产生的大笔税费，很多购房者会绞尽脑汁，试图通过各种手段进行避税。这种主观上为了达到避税目的，而不惜采用各种虚假方式的现象，势必会扰乱视“双方真实意思表示”为王道的市场交易规则，甚至违背传统的社会伦理道德观念，诱发各类不稳定因素及系列法律问题。

手段一：通过“阴阳”合同避税

所谓“阴阳”合同，是指二手房买卖双方签署两份合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。以一套原价100万元，实际成交价格200万元的二手房为例，如按新政计征20%的个税，则卖方需缴纳20万元税；如通过签署“阴阳”合同，将成交价格改为150万元，卖方只需缴纳10万元税，比以真实价格成交少缴10万元，而买家只需以现金形式补足“阴阳”合同间的差价部分50万元即可。

但从目前上海个税实际征缴情况来看，税务部门会对明显低于市场价格成交的二手房进行价格评估，如发现成交价格低于评估价格的，交易双方必须按照评估价格进行征缴。因此，“阴阳”合同规避个税存在法律风险。

另外，因为在房产交易中心备案登记的成交价格低于实际成交价格，如果买家五年内再次出售，因为其登记的购买价格低于实际成交价格，导致再次转让时所得税的增加。因此，对购房者而言，卖方实际上是通过压低成交价的方式，增加了买方将来再次转让房产时的成本，这无疑有损购房者利益。

手段二：通过假离婚再复婚避税

各种避税办法中，最“损”且号称最简便有效的一招，则是通过离婚、结婚实现。

这种避税方法共分三步，第一步，买卖双方夫妻离婚；第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后离婚，房屋归买方异性；第三步，买卖双方夫妻各自复婚。这样一来，二手房过户的总费用只需要结婚、离婚费及房产证更名的费用，表面上看可以节省几万乃至几十万元的过户费用。

这种暗度陈仓、曲折复杂的避税方法，看似可行，但由于牵扯到互不相识的夫妻，期间变数过多、太过复杂，需要冒的道德风险太大，在这个离婚率居高不下的社会，万一离婚后，对方拒绝复婚了，反而是“赔了夫人又折兵”，得不偿失了。因此，这种有悖传统的道德伦理和社会秩序观念的假离婚，实不可取，否则，房事和房市真都要乱了。

另外，为了避税而假离婚后，如果“不幸”弄假成真，假离婚变成真离婚后，之前夫妻双方签订的财产分割协议均非一方或双方真实意思表示，这势必导致社会纠纷及诉讼案件的增多，产生社会不和谐因素，实不可取。

“新国五条”新政出台后的相关建议

针对“新国五条”细则是否会“误伤”改善性需求和刚性需求的担忧，及因此可能会出现的各种避税手段导致的一系列社会及法律问题，笔者认为，楼市调控细则已包含在新政中，但还需各地政府“翻译”成可操作的具体条款。20%个税政策的实施细则应该尽早清晰化，以避免市场对新政的恐慌或不理解，出现不理性地扎堆买卖房产现象，并导致房地产市场价格不降反升，违背新政本意。

另外，各地政府在出台实施细则时，应根据自身实际情况，不同城市“量身定做”相应的配套政策，以避免在楼市调控中“误伤”刚需及改善性需求。对刚需及改善性需求的购房者应实行“定向宽松”，譬如继续严格执行2006年国家税务总局《通知》中关于确保纳税人合法权益的规定。诸如，“对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金”；“对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”等，切实达到抑制投机性需求、支持合理需求的政策目的。

自古以来，中国的老百姓们素有先安居后乐业的传统思想观念。自我国房改以来，大量商品房的涌入的确解决了一部分人的安居梦想，但由于受各种因素影响，商品房价格节节攀升，现已是高处不胜寒，足以让普通的工薪阶层及家庭倾其大半辈子心血。

为解决百姓们朴实而艰辛的安居梦想，国家亦在不断加大保障性住房建设力度，“新国五条”细则第四条亦提出“加快保障性安居工程规划建设”。但地方政府如何将这些政策落地，仍是目前中央及地方政府重点关注的议题。只有解决了普通百姓的安居问题，才能缓和房产市场供求矛盾，并最终使房价回归理性。

对于“新国五条”带来的税负影响及短暂的市场震荡，笔者呼吁，市场各方需理性对待，拭目以待新政及后续政策的出台；作为地方政府层面，笔者建议尽快出台实施细则或征管细则，尽量缩短政策衔接的过渡期，以促进市场稳定有序。