房价上涨的原因分析及调控建议

王艳红

摘要从1998年房地产市场化改革开始伊始，房价便一直呈上升趋势。尤其在2005年以后，房价开始飙升，个别一线城市的房价高达数万元每平方米。本文对我国房价上涨的原因进行了初步分析，并提出了控制房价的相关对策措施。

关键词房价上涨土地财政宏观调控

中图分类号：F123 文献标识码：A

当前，房价总体稍稍有所回落，一线城市房价上升程度有所缓解。但是，随着应对宏观经济下降过大的微调政策已波及到了房地产，加上地方政府执行政策变相放松，中小城市房价泡沫开始产生。在这样的情况下，各地政府需重新调整政策方针，对房价的宏观调控丝毫不可放松。

一、房价上涨的原因

（一）人口聚集结构不均匀，土地制度的不断推升。

我国人口聚集结构不均匀是造成房价上涨的原因之一。由于城市的基础设施完善、福利待遇优越，许多农村人口趋于向城市迁移，城市区域的人口占全国人口的比例远大于城市面积占全国面积的比例。在这种情况下，城市住房需求增多，拉升了房产的价格。可以预见，若城市和农村的人口比例能进行协调，必然会缓解城市住房压力。

我国的土地制度规定了城市土地归国家所有，地方政府对土地财政的依赖性很强。政府不断出台抑制房价的措施，甚至用行政的限购手段和约谈手段来打压，却始终不肯调整土地出让制度，这导致了政府对土地的垄断，从而土地出现高价格。而土地成本是商品房建造最主要的成本，地价的上升必然造成房价的上升。

（二）对房市的投资需求过大，开发商过度追求利润。

一直以来，国内的投资渠道狭窄、投资品种过于单一、相关的制度不甚健全，而房价的上升似乎是一个机遇，导致大量的资本涌向房市。“山西煤老板”、“温州炒房团”等对房市的炒作早已声名显赫。而从目前政府出台的政策来看，针对投机性购房效果并不明显。房产被投资者作为主要投资方向的现状，导致了房价的非理性上涨。与此同时，许多不法开发商违背社会道德，过分追求高利润，实行抬高房价的营销策略。如日提一价、捂盘囤房等恶行屡禁不止。正是由于开发商谋求暴利的心态，房价进一步被推高。

（三）舆论对消费者的盲目引导。

新闻媒体和专家学者是房价不断上涨的推手之一。许多媒体有意无意的给民众传播了房价要涨、投资房产获利空间大等资讯。这无疑会令本就处于非理性状态下的消费者变得更加冲动。此外，开发商过度夸大的“政策无用论”，都引发民众的恐慌，令消费者、投资者更加盲目，这是房价上升的重要原因。

二、抑制房价上涨的政策措施

针对当前房价较高且有上涨的势头，房市调控不能有丝毫的松懈。一方面要坚持现行的调控措施，并严格执行；另一方面，针对反弹势头的出现，更要有必要的房价监控措施。现从供给和需求两方面考虑，提出相关对策以稳定住房价格。

（一）供给的角度。

1、建设经济适用房，加强对开发商的管理。

首先，抑制房价过快上涨的应急措施还是要增加供给。地方政府要督促企业加快开工建设经济适用房，增加中小户型、限价房及廉租房等中低价位普通商品房的供应量。通过商品房有效供应量的增加，减轻房价上涨的压力。其次，相关部门要对房地产开发商进行教育引导，使其正确认清形势，与政府携手合作，维护市场。除此以外，也要严厉打击开发商的不法行为。

2、扩宽土地供应渠道，彻底摒弃“土地财政”。

加强土地供应管理，科学制定土地出让政策。第一，在土地供应上，政府应加大土地自由买卖的程度，充分调动企业参与土地储备和协议转让的积极性。第二，应实行差别化的土地政策，对保障性住房和商品房要区别对待，对于小户型的商品房实行宽松的调控政策。只要政府扩宽了土地的供应渠道，房价便会应声而跌。

（二）需求的角度。

1、改善区域发展不平衡现状，稳步推进城市化进程。

经济发达的城市与农村生活水平差异巨大，这就必然导致人口向城市流动，故而需求也就会不断加大。因此，政府应加快农村地区基础设施建设速度，不断提高农村人民生活水平，并从制度、政策、福利等层面向其倾斜，从而分流城市的房产需求与压力。

2、采取差别化税收政策，限制投机需求。

为了防止房市的价格反弹，政府必须出台更有针对性的差别化信贷政策。采取对拥有高档住宅、第二套及以上房产的人群收取较高的房产税，对买第二套及以上房产的人群征收特别消费税。对房地产的税收调整，政府应该迈出实质性的改革步伐，而不仅限于营业税和印花税的层面。与此同时，限制商品房的投机需求，积极对市场舆论进行引导，逐步改变人们对房价上升的预期，从而降低非自住房需求，使房地产市场逐渐平稳。□

（作者：河南大学经济学院经济学专业2010级本科生）

参考文献：

[1]马光远.抑制高房价的“政策三宝”.决策探索.2010（08）.

[2]王芳.我国房价上涨的原因及对策研究.经济技术协作信息.2011（11）.

[3]石建勋.高房价的症结及抑制的根本措施.当代经济.2010（09）.

[4]曹建海.国务院为何发布商品房降价建议.市场周刊.2009（01）.

[5]陈先锋.楼市权威信息缘何短缺.瞭望.2007（37）.