征地补偿价格量化研究——以北京市为例

陈春节， 佟仁城

（中国科学院研究生院， 北京 100080）

征地补偿价格量化研究
——以北京市为例

陈春节， 佟仁城

（中国科学院研究生院， 北京 100080）

研究目的：探索简便的征地补偿标准测算方法。研究方法：以现行规定为基础，结合北京市实际征地情况，量化农村土地的社会保障功能，合理分配土地征后增值，确定征地补偿的构成。研究结果：提出征地补偿包括土地资源价值、土地社会保障价值、土地平均增值收益三部分，探索使用宏观数据合理量化征地补偿标准。研究结论：征地补偿标准可以通过宏观经济数据进行量化。

土地经济；征地补偿；社会保障；增值

1 概述

中国征地补偿规定始于计划经济体制。1953—1982年，中国的征地制度及补偿标准不是刚性的，征地补偿数额可以协商；但自1982年至今，征地制度带有明显的计划经济特征，征地补偿制度是一种纯粹的补偿关系，征地补偿标准在一定范围之内浮动，下有保底上有封顶，即“鸟笼式浮动”；从2004年10月起，征地补偿制度酝酿大变革，补偿标准采用统一年产值标准或区片综合地价，使征地补偿数额接近土地的市场价值，一定程度上体现了市场经济条件下“按价补偿”的要求，但仍然表达了政府程序行政的理念[1]。按照市场经济的要求改革征地补偿制度势在必行，国土资源部已在推行征地区片综合地价、征地的统一年产值标准。本文以现行规定为基础，结合北京市实际征地补偿情况，探索通过宏观经济数据量化征地补偿价格。

2 征地补偿的界定

2.1 征地补偿构成

中国法律规定征收集体所有土地，按土地原用途补偿，支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，征地补偿标准采用年产值倍数法计算；没有充分考虑征地后农民安置和社会保障问题，也没有考虑土地征转为城市建设用地后的土地增值分配问题。

首先，所有土地都存在绝对地租，是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租，是土地所有权在经济上的实现，也是土地本身的资源价值。

其次，所有土地都是最基础的生产生活资料，承担着社会的基本责任。在中国农村，由于“政府退出”的原因，国家事实上不再承担农业投入和农村公共产品开支，造成农民的社会保障由农村集体承担，农村集体则以向农民分配集体所有的土地来体现对农民的保障，就形成了集体所有土地对农民提供的社会保障，具有社会保障价值[2]。事实上，农村土地承担了很多社会保障功能，体现了土地的社会保障价值：第一，如果农民只能从事农业生产，则农民的生活所需要的一切都来源于土地，此时土地提供了农民的基本生活需要，即土地对农民提供生活保障，这种生活保障，是低层次的生活保障；第二，如果农民从事非农业生产，非农业就业的收入确保了农民基本的生活必需，如果失去非农业就业的机会，农民就还可回到在土地上劳动，保障自己的生活，因此农村土地对农民就有失业保险和救济的作用；第三，由于户籍制度，社会保障与居民的居住地联系在一起，作为集体土地所有者的成员之一，享受着本集体提供的社会保障，也享受着国家发放的社会保障，这种社会保障与农民的集体成员权联系在一起，失去了成员权就意味着失去了这种社会保障获得的权利和渠道[3]。这种事实上以土地对农民提供的社会保障形成的土地社会保障价值，在征地中应当予以补偿。

第三，土地被征转为城市建设用地会产生巨大的增值，很多专家学者对土地征收后的增值原因、增值分配进行了探讨，基本认为应当将部分土地增值收益分给被征地农村和农民[4-6]。但是很多土地征转为城市建设用地后有很大的直接增值，也有部分土地征转后不体现直接增值；如果完全按照土地征转后的增值分配，同样的没有任何差别的土地，因道路征地得到的土地增值最少甚至没有，而因房地产开发征地得到的增值收益非常大，造成巨大的不平等。但任何土地都不可能是孤立的增值，都是由于其他各方面因素综合影响增值的；所有土地都是基础的生产生活资料，所有土地都承担同样的社会公共利益、生态环境、建设住宅、发展商业的责任，都有同等的发展建设的权利；基于社会分工和某种利益的驱使，以及集约用地的需要，人们通过法律手段、技术手段将发展建设的权利向某些地区集中形成规划，土地就此被规划成商业、工业、住宅、道路、耕地、林地、绿地等用途，具有不同的功能和最终价值体现，体现出不同的增值；被规划成商业用地的直接价值高，土地增值高，而被规划成林地绿地的直接价值低，基本没有土地增值。一般来说，同样物品不应因为后来用途而决定其价格，正如同类型鸡蛋无论做蛋糕还是煎饼，鸡蛋的价格不应有很大的差别，因此人为的规划因素导致土地价值不同及土地增值不同应由区域土地共同分配，这种平均的增值收益在征地中应不分现状地类和规划用途分配给被征地农村。

基于上述讨论，征地补偿应由“土地资源价值”、“土地社会保障价值”、“土地平均增值”三部分构成，如式1：式1中，V为征地补偿值；Vc为土地资源价值；Vs为土地社会保障价值；Ve为土地平均增值。

2.2 土地资源价值

土地资源价值一般按照土地原用途计算。但土地原用途是历史形成的，且每块土地会因为用途、经营能力、市场条件等不同而收益差距非常大，如果按照这种收益来计算每块土地的资源价值，会导致很多人不再去种植满足人类基本需求的食品，也不公平合理。因而不宜按照每块土地本身的用途和产出来计算土地资源价值，而应计算一定区域内的土地平均资源价值。按照现行评价方法，可以测算一定区域的土地平均年净收益，采取收益还原法计算区域的土地资源价值，如式2：式2中，Vc为土地资源价值；a为土地年净收益；r为贴现率。

2.3 土地社会保障价值

土地社会保障价值应以满足失地农民的生存和发展的需要为出发点来测算。考虑征地后农民失去了土地这一可以生产生活的基础，应当将他们纳入国家统一的社会保障体系，即全国基本统一的城镇居民社会保障体系。目前中国社会保障体系要求城镇居民按照本人工资收入缴纳各种保险，包括医疗保险（个人缴纳2%、单位缴纳8%）、养老保险（个人缴纳8%、单位缴纳12%）、失业保险（个人缴纳1%、单位缴纳2%）、工伤保险（单位缴纳1%）、生育保险（单位缴纳1%）、住房公积金（个人缴纳3.5%、单位缴纳3.5%）。在不考虑城乡分割因素下，假设农民转为居民后，其收入不增加也不减少，则须以当时的收入水平为基数缴纳各种社会保障费用，因此用当时的农民收入水平乘以各种社会保障缴费费率可以计算出每个农民的社会保障费用，再乘以每亩土地需要保障的农村人口，得出每亩地需要缴纳的社会保障费用，采取收益还原法计算出土地社会保障价值，如式3：式3中，Vs为土地社会保障价值；Y为农民年收入；c为社会保障费率（14.50%）；d为每亩土地需要保障的农村人口；r为贴现率。

2.4 土地平均增值

土地增值非常大，增值原因也非常复杂，很多学者采用不同方法测算了土地增值，如基准地价标准计算土地增值[7]、按照工农业剪刀差计算土地增值[8]、使用劳动力价值模型来测算土地增值的[9]、使用地租模型测算土地增值的[10]。按照上述专家分析，基本可以看出土地增值与区域经济发展速度基本一致，因此认为可以用GDP增长速度、财政收入增长速度来计算土地增值比例；对于特定区域，也可按照土地平均增值比例计算土地增值。按照一般规律，政府征收土地进行拆迁和市政配套，做到“七通一平”、“五通一平”后，再通过土地市场供应土地；各用地单位通过竞争的方式确定的最后成交价格即土地市场价格，这个土地市场价格减去前期的费用后为土地增值收益。但由于单个地块的土地增值受各方面影响因素较多，且其增值也应当由其他地块共享；因此土地平均增值可以用征地平均成本乘以适当的土地增值比例来计算，如式4：式4中，Ve为土地平均增值；Va为征地平均成本；g为土地增值比例。

3 北京市征地补偿价格的量化

按照上面论述，可以量化计算北京市的征地补偿标准，并与北京市近些年征地的实际补偿标准进行比较。

3.1 北京市土地资源价值测算

测算区域的土地平均资源价值需以区域内的土地平均年净收益为基础进行计算。目前没有专门的土地平均年净收益，也很难去全面测算某个区域的土地平均年净收益，从总体上来说，可以将区域GDP和区域财政收入分别看成该地区土地的年产值、土地的年净收益，因此采取地均GDP和地均财政收入来计算区域土地平均年产值、土地平均年净收益，并以此来计算区域土地资源价值是较符合实际情况的。按此推论，根据北京市各区县每年的地均财政收入，按照式2可以推算出北京市各区县的土地资源价值（表1）。

3.2 北京市土地社会保障价值测算

农村土地无论其用途如何（如耕地、林地、水域等）、产出多少、价值大小，都同样承担农民社会保障的功能，因此采取区域内农民平均年收入和区域内土地平均保障的农村人口数，测算土地社会保障价值。按照式3可以推算北京市各区县土地社会保障价值（表2）。

3.3 北京市土地平均增值测算

在土地市场上公开交易中土地增值能够直接体现土地的增值；但对于区域土地平均增值相对难以推算。中国土地市场刚刚形成不久，因此每年的土地增值情况不统一，不便于测算逐年的增值情况，可以采取多年的平均增值比例作为土地增值的基本比例，计算土地平均增值。其征地平均成本则是上市的土地平均成本扣除拆迁、市政配套等相关费用。按照式4可以推算出北京市各区县土地平均增值（表3）。

3.4 北京市征地价格的测算

按上述结果可以推算北京市各区县近些年征地补偿价格（表4）。根据北京市2009年征地补偿情况，算出北京市各区县征地实际补偿水平（表5）。

通过表4和表5，推算征地补偿标准与实际征地补偿标准有一定的差距。由于推算的征地补偿标准是区县域内平均的补偿标准，而实际补偿是区县域内不同区位的征地价格的平均值，实际征地时，不是在区县域内

平均征地的，基本上是向某些地区集中征地，如果征地数量集中在区位条件相对好的地区，则该区县平均征地价格就高，如果征地数量集中在区位条件相对差的地区，则该区县平均征地价格就低。如果以乡镇为区域进行推算，则其内部差异性较小，其推算的征地补偿结果会与实际征地水平相近。因此从数字上看推算的征地补偿标准与实际征地补偿标准有一定的差距，但从总体趋势上看，推算的征地补偿标准与实际补偿价格基本吻合（图1）。

表3 北京市各区县土地平均增值 单位：元/亩Tab.3 Incremental value of land in the districts and counties of Beijing unit: yuan/mu

表4 北京市各区县2005—2009年推算征地补偿标准 单位：104元/亩Tab.4 Calculation of land requisition compensation standards in the districts unit: 104yuan/mu and counties of Beijing from 2005 to 2009

表5 北京市各区县2009年推算征地补偿标准和实际征地补偿标准比较 单位：104元/亩Tab.5 Comparison between the land requisition compensation standards and the unit: 104yuan/mu actual compensation in the districts and counties of Beijing in 2009

图1 北京市2005—2009年推算征地补偿标准和实际征地补偿标准比较Fig.1 Comparison between the evaluated land requisition compensation and the actual compensation in the districts and counties of Beijing from 2005 to 2009

4 结论

征地补偿是征地的核心问题，合理测算征地补偿是征地制度改革的重要环节。本文以现行规定为基础，结合北京市实际征地情况，通过解决农村土地的社会保障功能，合理分配农村土地被征转为城市建设用地后的土地增值，用宏观经济数据量化征地补偿标准。

目前北京市没有执行征地区片综合地价，是在“征地补偿最低保护标准”的基础上，由征地单位与被征地农村集体经济组织协商确定的征地补偿价格，基本上属于市场价格；本文推算的北京市征地补偿标准与北京市实际的征地标准基本吻合，是征地补偿标准测算方法的有益尝试。

（References）：

［1］ 刘正山. 让市场法则说话——征地补偿标准的过去、现在和未来［J］ . 中国土地，2005，（10）：4 - 7.

［2］ 温铁军. 农民社会保障与土地制度改革［J］ . 学习月刊，2006，（19）：23 - 25.

［3］ 王克强. 上海市农民从土地保障向社会保险过渡条件的理论与实证研究——降低土地对农民基本生活保障效用的条件分析［J］ . 农业经济问题，2005，（2）：66 - 70.

［4］ 周诚. 再论我国农地征收的合理补偿［N］ . 中国经济时报，2005 - 10 - 17（5）.

［5］ 钟水映. 农地转用的“涨价”归属及政府在征地过程中的角色——与周诚先生商榷［J］ . 国土资源，2006（5）：18 - 20.

［6］ 朱勇. 我国农地转非自然增值分配的理论纷争［J］ . 中国发展观察，2007，（2）：29 - 31.

［7］ 朱道林，强真，毕继业. 中国农地征转用的价格增值分析［J］ . 中国土地科学，2006，20（4）：24 - 27.

［8］ 任浩，郝晋珉. 剪刀差对农地价格的影响［J］ . 中国土地科学，2003，17（3）：12 - 16.

［9］ 罗丹，严瑞珍，陈洁. 不同农村土地非农化模式的利益分配机制比较研究［J］ . 管理世界，2004，（9）：87 - 96.

［10］ 杜新波，孙习稳. 城市土地增值原理与收益分配分析［J］ . 中国房地产，2003，（8）：38 - 41.

Quantifying Land Requisition Compensation: A Case Study of Beijing

CHEN Chun-jie, TONG Ren-cheng
（Graduate University of Chinese Academy of Sciences, Beijing 100080, China）

The purpose of the study is to explore a simple calculation method for quantifying the compensation standard of land requisition. The method aims to quantify the social security function of rural land, allocate land value for land requisition, and define the composition of land requisition compensation based on existing provisions, as well as the actual land requisition situation in Beijing. The results show that land requisition compensation should include the value of land resource, value of social security, and the incremental value after its land use change. The paper also explores the calculation method for quantifying the compensation. The study concludes that the compensation standard for land requisition can be quantified with macroeconomic data.

land economics; land requisition compensation; social security; incremental value

F301.3

：A

：1001-8158（2013）01-0041-07

2011-04-08

2011-05-18

陈春节(1972- )，男，安徽怀宁人，硕士。主要研究方向为土地利用和地籍管理。E-mail: chenaspring@126.com