“国五条”出台济南楼市影响有几何？

随着楼市不断的反弹与升温，调控收紧的预期一直在不断增强。2013年2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议共提出五项具体政策措施，包括扩大房产税试点、稳定房价、增加供应量、加快保障房建设及加强市场监管等内容，在2012年年末翘尾、楼市升温的背景下，再次释放出强烈的信号。3月1日出台的“国五条”细则，一下子改变了这几个月延续下来的房地产交易节奏，尤其是受影响较大的二手房买卖双方，气定神闲的少了，心急如焚的多了。

国五条细则惹来济南二手房市场“急抛潮”

国务院发布房地产“国五条”实施细则，规定对通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的二手房，严格按转让所得计征20%个税。3月2日，记者走访了解到，济南二手房市场已因此掀起波澜，咨询和办理买卖业务的人群数量已有攀升趋势。

济南多家中介公司经纪人表示，学区房作为特殊的二手房，因其转手速度快等特点，很可能成为受新政影响最大的房源类型。业内认为，国家出台这项规定主要目的是打击投机者预期，真正落实有难度，因此二手房买卖双方不必因此匆忙出手。

个税要多交，买方最着急。“个税计征方式调整不调整，我不担心，主要是对方负担这一块。”卖房市民李先生如是说。“税收计征方式调不调整，最担心这个问题的现在是买方。”帮助办理相关业务的中介工作人员赵先生表示，虽然在政策中，买卖双方各要承担相应的税费，且取得收益的卖方要承担个人所得税，但在实际交易中，买卖双方大都会签下由买方承担这部分税费的协议。

学区房受影响或将最大。政策严格执行，可能在执行前的时间段内二手房交易量会激增。因为害怕被征高额个税的业主会急售，二手房房源也会突然增多。而政策执行后，短期内可能导致二手房业主将个税转嫁至买房人，那么个税过高的房源会无人问津，加上购房者的观望情绪，交易量可能会骤降。

房产税改革试点范围扩大，目前我省还没相关消息

在新国五条中，提出要严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。记者了解到，房产税改革试点范围扩大已经多次提出，扩容已是势在必行。每当房产税讨论风起时，人们总会提出—个疑问，那就是本地是否会被纳入房产税试点。济南本地当然也不例外，在去年传出30多省市地税官员进行房产税税基评估集训消息时，济南业内人士就明确表示过本地短期内不会开征房产税，中国房产信息集团克而瑞（中国）济南机构高级分析师许珊提出，济南与北京、上海等一线城市相比，房价要低很多，投资性人群也少，不具备试点城市的代表性。

而针对此次“国五条”再提“扩大个人住房房产税改革试点范围”，济南业内人士也普遍认为，济南限购政策加严的空间相对较小，政策调整幅度不大，本地不少二套房购买者为改善性自住者，并非投资客，因此济南试点房产税的可能性依然不大。省地税局相关负责人告诉记者，目前对于房产税试点范围扩大，我省还没有任何相关消息。相关专家认为，征收房产税，对于房地产调控是一种长效机制，未来开征是大势所趋，可以抑制投资和投机，虽然目前济南等城市不是立刻征收，但不代表未来不征收，房产税改革试点范围扩大的消息，还是给人们对房地产的预期产生较大的影响，这种影响目前是直接的。

“国五条”改变市场预期

对于购房者而言，此次新出台的调控政策则会引起观望情绪。在相关网站对济南楼市所做的调查中，截至2月25日15时，“等待进一步政策，延迟置业计划”以及认为“会有细化政策出台”成为众多受访者的选择。

“在济南已成交的二手房房源中，刚性需求所占的比例在70%-80%，小户型一直是成交的主力房源。投资或者是投机性的购房者占的比例并不大。”采访中，某房产中介的市场分析人员告诉记者，“由于现在主要的购房者还是刚需人群，而国家调控的一个目标就是抑制投机投资性购房，因此，新的政策应该不会对当下的市场造成很大的影响，但对于一些非刚需客户的购房预期则会有很大影响。”

相关专家表示，在已有的限购限贷政策下，刚性需求得到了释放，其中也包括一部分改善需求，此次国家出台的“国五条”，一方面保持了在宏观调控方面政策的连续性，同时也在一定程度上改变购房者的预期，导向作用非常明显。至于未来，在房价持续上涨的情况下，调控政策在原有基础上，力度会有所加强。

开发商将开会研究

记者在采访中发现，虽然新国五条刚刚发出不久，济南市有关的新的执行细则也没有出台，但已经对开发商等市场各方产生影响，而对于市场预期的影响，将直接对市场和房价产生影响，有开发商表示，有的购房者或重拾观望。

“此次的新国五条，虽然多数是对过去调控政策的重申，但口气严厉，楼市再念‘紧箍咒，将对人们的市场预期重新产生影响。”我省一家实力房企的销售负责人认为，此次新国五条的出台，毫无疑问会对部分购房者的预期产生影响，市场上购房者的观望情绪比之前或增强。

“我们集团对新国五条很重视，将在明天开会研究新国五条，对我们的相关营销策略等重新评估，不排除调整。”一家一线房企山东总部的相关负责人表示。这位负责人同样认为，此次新国五条的出台，在房价连续上涨的背景下，将对购房者的预期产生较大影响，“而在当前的市场情况下，预期对于市场交易和房价走势有着关键性和决定性的意义。”该负责人说，当前房价之所以连续上涨，与购房者预期房价上涨，纷纷出手购房，有着直接的关系。

楼市未来走向如何？

2月22日，国家统计局发布今年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，与去年12月相比，1月份新建商品住宅价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。在诸多上涨的城市中，一线城市的涨幅扩大，再次起到了领涨的作用。

值得注意的是，尽管部分一、二线城市的楼市依然在继续火爆的行情，但诸多三、四线城市却面临着去库存的压力，并且多地陆续被爆沦为“鬼城”，楼市可谓冰火两重天，市场的分化也日益明显。

“现在的房地产泡沫在有的城市已经表现得非常明显，无论是住宅还是商业地产，需要对楼市进行继续调控。”相关专家表示，“国五条”在重申继续实施限购、限贷等调控政策的同时，再次提出要求各地制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，对房价上涨过快的城市及时采取限购措施等内容，对于当前的楼市将会起到明显的降温效果。

“在‘国五条出台后，在现有的调控政策下，反映在房价上，将不会出现大幅反弹，同时由于需求相对比较旺盛，房价也不会出现明显下跌，今年的房价会处于一个相对稳定的状态。”山东师范大学房地产研究中心主任程道平教授表示。