楼市崩盘只是一个传说

陈宝存 由于1月一二线城市的成交低落，网上的楼市唱衰潮不期而至，传言代替了理性分析，但没有真正的市场声音支撑。那么真实的市场是怎么回事？成交数据回落的原因是哪些？必须要有准确分析。 一二线城市1月成交量的大幅回落，除传统淡季（春节）因素，一个最主要的原因是为应对“国五条”要求，各地在年底完成限价任务的压力下，采用政府强制限价措施压制年度房价上涨，比如北京的方式是4万元以上高价项目不审批预售。这才有了重点城市年底无新盘上市，购房者无房可选。再有，2013年上半年的涉房贷款已经用完2012年涉房贷款总量，市场预期的货币宽松却没有到来，所以去年7月开始产生钱荒。年度信贷总额限制，表现在涉房贷款领域，就是持续吃紧。这种状况会在2014年二季度化解。 理解了这两个真实的市场因素，近一周的传言也就不攻自破。钱紧、钱荒和房地产行业无关。反而房地产行业销售额持续攀升，房企资金链宽松得很，这也是市场土地出让一年半以来不断高涨的基础。去年华远地产股份有限公司董事长任志强有句名言：银行要缺钱，开发商可以借给他们一点。 回顾历史，真正的信贷紧缩政策从2003年“121”房贷新政就已经开始，2007年9月27日央行、银监会通知提高第二套住房贷款首付比例，而2011年的房贷新政持续了央行、银监会防范房地产行业风险的考虑。事实上，2008年的经济危机，2011年的中国经济数据回落，恰恰是对 房地产行业的错误打压所致。错误信贷政策的具体方式是2007年五次加息，2007年11月-2008年5月五次上调存款准备金率，2011年全年六次上调存款准备金率，三次加息，这才是信贷紧缩政策。然而，这伤害的只能是中国经济。2008年9月开始的所谓救市政策，2012年稳增长政策，都是对央行、银监会错误政策的纠正。 2013年“国五条”之后的楼市调控政策有大幅修正，长效机制的建立需要时间。所以继续寄希望于调控降房价，就已经不是理性考虑。那么，三中全会后的一系列会议，事实上已经确定未来五年的政策基调：金融支持首套自住房需求，支持保障性安居工程建设，加大普通住房供应力度，房地产税制整体改革，也将有争议的沪渝模式房产税推迟延后。 政策不再针对房价，而注重保障房建设力度的提升。地方政府的保障房主要是配套建设在商业住房小区，也促使地方政府不再紧盯商品房房价这一市场自然形成的领域。这是未来的楼市方向。而连续五年全国住房用地供应量完成率不足计划的六成，制造的供需矛盾尤其是重点城市的供需矛盾，解决是需要长时间的。鼓励市场健康发展才是解决供需矛盾的唯一正确途径。新一届领导人的思路相当明确。至于个别城市由于经济转型以及自身问题，地区经济陷入泥沼后，投资人群的实力大减，类似温州、鄂尔多斯甚至唐山等资源性城市限产整顿，影响到楼市销量，也是正常反应，这种个案不可能扩展到全国。▲（作者是亚太城市发展研究会房地产分会会长）