关于房地产市场调查的探讨

黄桂波/七台河市国土资源局

关于房地产市场调查的探讨

黄桂波/七台河市国土资源局

科学细致的进行市场调查，会自始至终地影响房地产开发企业的全部经济活动，是房地产企业经营活动中的重要内容。本文主要阐述了房地产市场调查的作用、类型和内容等问题。

房地产；市场；调查；预测

在市场条件下竞争日益激烈，商品销售矛盾日益突出的条件下，企业一定要对市场进行经常性的调查分析，以满足消费者需求为中心，系统地收集、分析市场营销的相关信息，提出分析的结果，为企业的产、供、销经营活动服务。房地产市场中的商品，因其位置固定生产周期较长、投资较大、使用寿命长等特点，需要进行市场。科学细致的进行市场调查，会自始至终地影响房地产开发企业的全部经济活动，是房地产企业经营活动中的重要内容。

一、房地产市场调查的作用

是否能准确而快速地掌握市场信息，依此制定正确的经营管理决策是房地产企业经营成败的关键。市场调查作为一门学科在我国发展比较晚，加上传统计划经济体制下的惯性思维对人们的影响，使一些人至今对市场调查的重要性缺乏认识，房地产业在我国还属新兴产业，我国房地产企业对此缺乏清醒的认识。在20世纪末的房地产热中，一些企业不顾市场的实际情况，投资纷纷涌向房地产业，盲目上项目，结果不但使企业陷入深渊而不能自拔，而且导致了整个社会资源的巨大浪费。市场调查对帮助房地产企业做出正确的决策具有重要意义。

1.市场调查有助于房地产企业确立正确的发展方向。我国的房地产业发展较快，在经历了发展初期的混乱后，随着市场规律作用的不断发挥和外部环境的不断完善，房地产市场逐渐规范化，从无序走向有序，并逐步呈现出其自身的规律性。通过市场调查，使房地产企业了解市场上各种房地产产品的供需状况，竞争对手的实力及发展动向，按企业自身条件确定正确的发展方向，在错综复杂的市场环境中探求企业生存和发展的立足点。

2.市场调查有助于房地产企业制定正确的销售策略和生产计划。房地产商品由于其自身的特殊性，价值很大、投资回收期较长以及不可移动等，使房地产企业在每次决策前一定要慎重。通过市场调查，能使房地产企业正确地预测市场需求的变动，决定是拖延销售还是提前销售，最大限度地增加企业的经济效益。

3.市场调查有助于房地产企业改善经营管理，提高企业的竞争力。市场经济最终是要实现供大于求的买方市场，以满足人们的需求。随着社会经济的发展和居民个人可支配收入的增长，人们的需求趋于多样化，对房地产商品的需求也是这样，各个房地产企业之间的竞争日趋激烈。企业只有通过市场调查，确定本身在行业竞争中所处的坐标，看清自身的优势与劣势，寻找差距，改进方法，在优质服务、争创信誉等方面多动脑筋，通过正当的竞争手段，取长补短，使自身在市场竞争中立于不败之地。

4.市场调查能为房地产企业进行市场预测和决策提供有价值的信息，有助于房地产企业制定科学的、宏观的经济政策。

二、房地产市场调查的类型和内容

1.房地产市场调查的类型。房地产市场调查的范围广泛，涉及面广。对于房地产企业来说，与预期经营活动相关的直接和间接因素都在其调查范围之内。根据房地产企业市场调查的目的，一般将房地产市场调查可分为以下几类：

（1）探索性调查，描述性调查。这种调查是对资料进行收集、记录、整理和分析，对已发现的问题的性质、形式、变化等具体情况进行现象性或本质性的描述。它比较精细、严密，是使用最多的调查与探索性调查相比，描述性调查较为严格而规范，有较为详细而周密的调查方案，其调查的结果相对也较为实用。

（2）因果性调查。描述性调查给出的是问题中各个因素的关联现象，因果性调查则要找出这种现象的原因，找出产生诸现象的因素之间的因果关系，并对诸因素之间的主从关系、自变量与因变量的关系进行定量的研究和定性的分析。

（3）反馈性调查。这种调查要利用现成的统计资料或对用户进行调查反馈来实施。

（4）预测性调查。它要在收集、整理相关调查资料的基础上，通过对企业的市场环境和产品供需变动进行分析预测，及时调整企业经营计划，进行纠差。

2.房地产市场调查的内容。

（1）市场环境调查。它是对市场产生影响的经济、政治、文化、自然、环境等各个方面的调查。这些外部环境直接影响市场的需求变化，这是市场环境调查的主要内容。企业一定要在对各种相关因素的情况有基本的了解之后，才能透彻领悟市场出现变化的原因及变化出现的背景，提出相应的变化对策。

（2）市场专题调查。一是市场需求调查。主要内容是市场需求容量调查、消费趋势和消费结构调查、经济政策变化对需求产生影响的调查、房地产价格发生变化对房地产需求影响的调查等。二是消费者调查。它是指对消费者购买行为的调查。三是市场价格调查。是国家政策对房地产企业定价的影响；价格变化后竞争者的反应等。四是产品销售调查。主要包括公共关系活动方式的评价；直销与中间商销售的比较；中间商资信状况等。五是市场竞争调查。竞争者的市场占有率及其发展变化趋势；竞争者营销策略和手段；竞争者与本企业相比的优势与劣势。

3.房地产市场调查的程序。

（1）调查准备阶段。一是确定调查目标阶段。目标确定好后才可以确定调查范围。二是初步情况分析。目标确定后，还不能马上展开正式调查。同时，也需搞清企业的外部情况，如国家政府的政策法规、城市规划要求、拟建地点城市基础设施情况、同类房地产的调查报告、相关文献和资料的记载、近期市场供需情况。三是制定调查计划，非正式调查。按照初步情况分析，进行试探性调查。要按提出的问题和设想，要请部分研究人员、消费者和企业有关人员进行调查，倾听他们对这些问题的意见，使待调查的问题更加明显和集中，修改调查计划使其更加完善。

（2）正式调查阶段。一是收集资料。资料的获取省时省钱，而因资料是由他人收集并整理过的资料，难免有失真的情况存在，因此，在使用时要注意鉴别。二是调查表与问卷调查。它具有覆盖面广、问题明确突出、收集资料直接、信息清晰等优点。它调查的内容具体化，是整个调查中的核心工作。三是抽样调查。只有严格遵守抽样调查的相关规定，采集的样本才能保证质量，反映总体的特性。四是现场实地调查。现场实地调查是获得第一手资料的好办法。它具有认识深刻、感性强的特点。现场实地调查获得的资料真实可靠，具有较强的使用价值。所以，进行现场实地调查，尽可能去进行现场实地调查。

（3）结果处理阶段。一是整理资料。若存在问题，要予以补充、删除和修正，使全部资料具有真实性和准确性，并将全部经处理的资料归纳分类、编号归档以备使用。把已分类的资料进行统计分析，建立各种数据图表和统计图表。计算有关数据，分析各种调查误差出现的原因，采取有效的弥补措施方法。二是撰写调查报告。调查报告是对某个问题调查研究后，撰写的书面报告。市场调查的结果，要做到内容简单扼要，突出重点；信息真实，数据准确；分析问题客观；回答调查计划提出的问题，提出科学有效解决问题的措施。要把必要的图表、数据附于报告书后。