房地产：拐点还是新机遇

刘颖

中国的房地产，十年以来逐渐成为各阶层人士和政府关注的民生焦点。中国楼市的黄金十年，在习李新政后，行至一个复杂而微妙的十字路口。是继续价格飙升，还是就此见顶成为拐点？2014年的两会，“双向调控”的定调，预示着中国房地产业已处于一个新的转折起点。

今年1、2两月全国主要城市成交出现明显下滑后，3月份市场依然没有好转的迹象。“两会”中所提房地产业的内容不多，有褒有贬，使得政策风向看起来扑朔迷离。在“崩盘说”的忧虑下，今年的房地产市场会何去何从呢？业内人士说法不一。那么低迷的数据是否吹响楼市拐点的号角？

三线城市房价遭遇“滑铁卢”

去年开始，个别三四线城市的房地产市场遭遇“滑铁卢”，就像万里之堤被划开了一个小口，连带着其周围的城市也进入下滑通道。

马年的到来，并未帮这些地区打开新的局面。

以杭州为例，继2月德信·北海公园和天鸿·香榭里两处楼盘降价之后，位于杭州萧山区的开元名郡在3月23日正式推出降价活动，降幅竟达2700元/平方米。随后一些新开的楼盘，价格也低于预期颇多。

除了刚需楼盘，高端定位的商品住宅也开始禁不住放下身段，位于杭州主城区的九龙仓君玺精准折后价仅为37900元/平方米，而其曾对外宣称精装标准会是50000元/平方米，这种价差不禁让市场嘘吁。

即便如此，市场似乎对开发商的努力并不太买账。有数据显示，3月前半月，杭州主城区商品房成交量同比跌幅超过一半。

更有分析人士认为，杭州正好是商品房库存消化不良与加量推地并存的情况，这与温州之前的状况非常相似。而此时的温州正在继续不断的刷新着“30月连降”的记录。

而造成此种状况的主要原因，一方面是经济不振降低了区域购买力和杭州楼市信心，另一方面在于人口流入放缓，刚需下降。

一线城市房价悄然松动

与之相对的，作为一线城市的北京，应该说即便只谈刚需市场也会只涨不跌的。但就在日前，位于北京南六环大兴天宫院区域的万科橙开盘，开盘价格竟然破天荒的低于市场预期。此前万科表示，万科橙的首期开盘是精装房2.6万元/平方米，但是实际出售的却是毛坯房，销售均价在2.1万元/平方米左右。虽然表面上是开发商把精装修让利给购房者，以便满足更多购房者的需求，但是不得不说，开发商此举也是变相降价来缓解预期压力的行为。不仅如此，几个即将开盘的项目也传出了变相降价的各种消息。

北京市统计局、国家统计局发布的数据显示，2013年年末北京常住人口为2114.8万，比上年末增加45.5万。人口增长远超住房供应量的增长，住房的刚性需求是无法得到满足的。那么仅从供求关系来看，是不应该出现房价下行的情况的。

无独有偶，近日，在广州，保利地产的三个项目同时推出1成首付优惠活动，时代地产旗下项目也是推出全线88折的优惠。

一线城市新推出的地产项目价格都开始悄然松动，一些房地产大鳄们似乎在释放某种讯号，这个消息却让市场不得不深思。

房企变相降价背后的担忧

多家特大房企对今年新开楼盘实行变相降价，想要尽快出盘以回笼资金的愿望明显，同时也表达了他们对房地产市场的担忧。

在过去的一年里，一线城市的地价增速远高于城市房价可承载增速。有业内人士分析称，以2013北京土地成交均价最高的5个项目看，按照7.31万元/平方米的楼面价计算，叠加建安、管理、税费、资金成本，剔除不可销售部分，入市的成本价已经达到12万元/平方米，光成本就已经全面超过北京在售的所有物业。

而三四线城市的房地产存量远大于去存量化速度的问题逐渐开始显现，房价摇摇欲坠。

国家统计局近日发布的数据也显示，2月70大中城市房价指数涨幅继续放缓，新建住宅房价环比和同比涨幅双双回落。北上广深四大城市房价同比更是首次涨幅全部低于20%。

在销售不佳的情况下，资金周转将成为房地产企业的一个大问题。

然而“两会”期间，政府工作报告中确定今年广义货币M2预期增长13%左右，意味着监管部门对上半年流动性会适度从紧。国家统计局公布的数据也显示，全国1-2月开发企业资金到位情况同比增长由去年全年的26.5%下滑至12.4%，远不如去年流畅。

房地产企业越来越难拿到银行贷款，就不得不转向成本更高的融资方式。或许这对万科、保利等房地产行业的龙头企业都是值得担忧的，所以他们即使非常不愿意采取降价的销售方式，但是使资金快速回流对他们来讲似乎更为重要。

政策趋缓支持楼市

那么，无论是企业还是城市目前释放出的信号，是否就是吹响楼市转折的号角声呢？业界专家众说纷纭。

农业银行首席经济学家向松祚认为，房地产投机投资性需求在大幅放缓，“从前几年的50%降到最近一个季度的20%以下，大家都知道现在投资房地产有风险。”“房地产出现了相当严重的过剩，房地产拐点已经到来。”

华远集团董事长任志强而对今年房地产行业还是很有信心的，他认为，“房地产出现略微下滑，但是仍然保持合理的增速。我们认为房地产投资增速还会继续下滑，但下滑并不会很严重，有可能今年还维持在16%-18%的水平。”

针对房价走向，一位建筑人士认为，这两年房地产企业赚的盆满钵满，大家宁愿撑下去也不会降价的，而且压力也没有大到需要降价的时候。

其实，目前判断楼市拐点还言之过早。这点从今年“两会”的政府工作报告中就能略窥一二。

政府工作报告中提出：“各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

也就是说，2014年房地产调控思路依然是抑制投资需求、满足自住性需求两大核心，但更强调因城因地分类调控。

而分类调控就是指，在一些地方房价偏热时，促供应，抑需求；一些房价温和（甚至下跌）时，减少供应；对个别库存量大的城市，稳定市场需求，甚至鼓励合理需求。有抑有扬，也是一边在调结构，一边随时按照市场变化进行政策的调节。

而且此次明显弱化了行政手段调控部分。一方面表现了尊重市场，建立长效机制的理念，另一方面也与宏观经济下行压力加大不无关系。因为在还未出现新的经济增长点时，房地产业依然是拉动宏观经济稳定增长的重要推手。

所以，今年中央对房地产的调控相比近几年都更趋于温和。

现阶段，预计房地产市场会经历一个调整过程。虽然前两月，数据略显低迷，但是经过“两会”政策定调和房企加速出盘，3月的数据可能会有所回升。

三四线城市房价会继续调整，市场看空情绪或影响到基本面依然稳定的一二线城市。投资性的购房或会减少，刚需购房会伺机而动，市场进入某种程度的观望期。相信这种影响还是短期的，真正决定楼市长期走向的还是要看市场化下的实际供求关系。