探析房地产经营风险及防范措施

张柏晶

摘 要 本文从房地产经营角度出发，对房地产经营过程划分为获取土地、开发建设及租赁销售三阶段进行房地产经营风险分析，结合房地产有关经营风险提出了风险的防范措施，以规避、化解经营风险，保障房地产经营的预期收益。

关键词 房地产 经营风险 风险防范

房地产投资经营所需资金额度巨大、投资周期长、流动性差且需要专门的知识和经验等特性，决定了房地产是高风险的行业，面临着各种风险。这要求房地产企业增强风险意识，加强风险管理，采取有效措施防范房地产经营风险，实现预期收益。

一、房地产经营风险

房地产经营是一个动态的过程，从选址买地到建造到房产的出租与销售，不同阶段具有不同的风险。在研究房地产经营过程与风险的关系时，将这一过程划分为获得土地、开发建设与销售租赁三个阶段。

1.获取土地阶段。在获取土地阶段，国家有关房地产投资的土地供给政策、地价政策造成土地使用权费用的不确定，是获取土地阶段房地产经营的主要风险。

2.开发建设阶段。（1）前期工程。前期工程主要包括勘察、设计、临时设施、“七通一平”等。政府有关税费政策、住房政策的出台会带来开发时机、开发规模、开发方式选择的改变，引起开发成本、投资回收期限、实际利润等的变化，同时原有土地的配套设施情况也决定前期工程费用水平。若土地的地质较好，则挖填土石方的工程费用相对较低； 若地形平坦，则测量及勘察工作相对容易，有关费用也较低。

（2）建筑安装工程。建筑安装工程主要包括土建工程和安装工程。在建筑安装工程费用一方面取决于建筑安装工人的工作效率与技术水平，另一方面取决于建筑安装材料价格的高低。市场运行中各种不确定因素很多。国内外社会经济变动、经济政策变动、居民收入水平的变动都引起建安价格波动、影响建安成本，从而对房地产企业的投资计划造成影响。

（3）配套工程。配套工程主要指区内基础设施配套、公共配套设施、公共设施等，包括小区内室外管网、道路工程、景观绿化工程及配套设施工程等。配套工程费用受市场状况及房地产企业内部成本管理水平等因素制约。

3.租赁及销售阶段。房地产企业对建设的房屋进行销售和租赁，以回收投资并获取经济回报。由于房屋建造周期较长，在若干年的建造期内，由于科学技术进步及影响市场的各种因素变化，如政府有关房地产业的税费政策、住房政策、价格政策、利率水平、通货膨胀情况，以及其他影响市场需求因素的变化，会带来投资回收期限、实际利润等的变化，导致房地产项目投资回报偏离预期目标，给房地产投资带来巨大的风险。

二、房地产经营风险防范措施

房地产企业在进行风险分析后，在可控制的范围内选择适当防范措施，避免或减少可控风险因素。在充分了解各种防范措施优缺点的基础上，对各种风险可能造成的损失和各种防范措施效果、费用进行比较、分析、确定，力争以最少的费用取得良好的安全效果。房地产企业风险防范措施主要有以下几种：

1.回避风险。回避风险要求企业在经营决策时，尽量回避有风险或风险大的业务，选择无风险和风险小的业务，达到回避风险的目的。

（1）市场调研和可行性研究。房地产企业加强市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会信息资料，并加以分析和综合。此外进行项目可行性研究，建立一个庞大的信息系统，通过科学预测，选择适宜的投资方向，减少房地产投资开发的盲目性。

（2）加强内部管理，缩短开发周期。提高企业内部管理水平，加强项目建设监控和成本管理，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，在保证建筑质量的前提下，尽早完成开发项目，缩短开发建设周期以减轻风险。

（3）合理定价和销售代理。密切关注市场动态，了解需求状况，采取灵活而合理的定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为防范房地产企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低财务风险。

（4）预售预租回避风险。针对商品房售价、租金的不确定性以及商品房完工后可能出现租售困难而引起的风险，通过预租预售以回避风险。

（5） 谨慎选择客户。房地产企业在房产经营中，把房屋只出租给保护较好的用房单位或个人，或者只把房屋出售给有支付能力、有信誉的用房单位或个人可以回避风险；

（6）避开风险源地。预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。这样虽然失去了部分市场，但有利于回避风险，保证公司资产的良性循环。

2. 转移风险。转移风险指房地产企业将自己面临的风险转移给别人的风险管理方式。转移风险包括非保险转移和保险转移两种方式。

（1）非保险转移。非保险转移是通过非保险的方式将项目的风险转移给别人或者与别人共同承担。如在投资建房风险较大的情况下，与其他单位合作或合资经营等。也可通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量，如利息支出增长的风险可通过签订固定利率贷款合同来减小； 建造费用增加的风险可通过与建筑企业签订固定预算合同来减小； 工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款来降低； 通过风险定价来转移风险，将增收的间接税通过提高房地产销售价格而将风险转移给购房人。

（2）保险转移。保险转移是房地产企业通过保险来管理风险。对经营项目实行保险，也是房地产企业转移经营风险的一种常见方式。保险虽然要支付保险费用，但是与风险一旦发生带来的损失相比要小得多。在发达的市场经济条件下，运用保险的方式转移或减少风险，是风险管理普遍采用的一种方法，也是现代回避风险或减少风险的主要方法。

3.分散风险。（1）投资区域和投资种类分散。根据市场和消费者的需要，选择不同区域、不同房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产损失，最终得到一个较为平均的收益，以提高房地产企业总体抗风险能力和获利能力。

（2）投资时间分散。确定一个合理的房地产投资时间间隙，将房地产商品的买、卖分开，以避免因市场变化而带来的损失。一般来说，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率、人均收入从周期谷底开始回升、贷款利率从高峰开始下降等，预示着房地产将进入扩张阶段，此时为房地产投资的有利时期。

（3）经济业务分散。实行开发、管理一条龙服务和“一业为主，多种经营”，以房地产开发为主，辅之以其他与之相关的经济业务，改革房地产开发企业的产权制度，转换经营机制，提高企业的自身竞争能力。

（4）经营方式分散。拓宽经营思路，采取商品房出售、出租、典当、抵押等多种经营方式并存，来降低商品房销售风险。

4.承担风险。承担风险是一项主动的风险管理决策，它是以房地产企业内部资金对可能发生的风险损失进行补偿准备。经济实力强的企业在客观上有承受较大风险的能力，可以对避免风险损失投入更多的人力和财力。他们往往主动地承担风险，以期获得良好的市场机遇，但这种承担风险不是消极的，而是建立在做了充分的内外部环境分析、市场调查和预测的基础之上，同时掌握了经济形势及其发展趋势，并运用它们的智慧和战略眼光及时采取措施，确保风险管理计划的实现。这样既避免了风险又获得了发展。

5.自保风险。自保风险不同于上述的承担风险，其特点在于企业将相似的风险汇集在一起，根据对风险的预测，自行拟定完成自保风险计划。它的补偿基金是根据预测和技术经济分析计算出来并进行定期分摊。对特定项目进行风险自保，可在保证风险造成损失发生时不至于企业束手无策、引起企业巨大的震动，避免危及企业战略目标的实现甚至是企业的生存。

对一些出险机会不多，损失数额不大的风险，可采用自保方式进行预防与控制； 对一些出险机会多，损失数额大的风险，应采用转移风险的方式，特别常用保险方式进行管理； 对企业绝对无法控制，保险公司又不受理的动态风险，可采用避免风险的方式。选择风险管理方式的标准是： 企业要求达到的风险管理效果应与风险管理方式的有效性及管理费用相协调。

三、结束语

综上所述，房地产经营风险因素普遍存在，房地产经营过程伴随着风险管理和风险规避过程。风险是一个运动的过程，从潜在到造成损失常有一段持续时间，对整个过程进行风险防范，需要房地产企业认真研究风险的规律性，主动地认识风险，积极地管理风险，及时有效地控制风险，实现减少风险因素、风险事故和风险损失的目标。

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