宏观经济因素对我国上市房地产财务绩效的影响

王敏　方红英

最近随着“国五条”的颁布实施，我国房地产市场又被推向了舆论的风口浪尖。作为我国目前最主要的支柱产业之一，房地产市场的兴衰成败在一定意义上成为了我国经济的风向标。自1998年我国住房制度市场化以来，我国针对房地产市场的宏观调控政策也不断应运而生。尤其是2008年全球性金融危机之后，我国采取了一系列的救世措施，随后为了抑制房价过热又出台了众多的政策。回过头来，这一系列的宏观调控政策对我国上市房地产公司到底会产生怎样的影响呢？这些公司对调控政策的反映在一定程度上代表了其对我国房地产行业的影响。因此，本文就宏观经济因素对我国上市房地产公司财务绩效的影响进行了简单的规范性研究。

一、我国上市房地产公司近十年主要财务指标表现

宏观经济因素到底对我国上市房地产公司财务绩效会产生怎样的影响呢？本文选取在上海证券交易所和深圳证券交易所上市的房地产公司，并通过金融界网站得到房地产行业近十年的相关财务数据。本文主要选取了三个指标，用毛利率、营业利润率来反映其盈利能力，用资产收益率来反映其营运能力。如表1所示：

从上表可以发现，我国上市房地产公司的毛利率整体呈稳健上升趋势，说明我国的房地产业的利润总额在不断增加。而其营业利润率却呈不规则的波动，这说明在利润总额不断增加的情况下，房地产业所负担的各项税费在不断的发生变化，这种现象应该与我国近十年对房地产业的频繁的宏观调控动作是分不开的。受动荡的宏观调控政策的影响，我国房地产业的资产收益率的波动也是不规则的。

那么，是哪些宏观因素导致我国的房地产业的财务水平在十年内发生了如此多的变动呢？

二、经济增长的影响

房地产业的发展与我国经济的快速发展是密不可分的。近十年来，我国的经济增长迅速，每年均几乎维持8%的增长率，这给房地产业的发展提供了良好的发展环境和坚强的后盾，这一点从表1中平稳增长的毛利率可以看出。虽然在经历了由于全球性金融危机享受到政府的激励政策而带来的高速发展，也遭受到了由于抑制房价过热而导致的楼市低迷。从长远看，随着我国的工业化和城市化进程的不断推进，越来越多的人涌入城市，住房的需求量必然增加，城市家庭为改善居住条件，也会有需求量。因此，我国经济发展以及相关政策不断实施的大环境是有利于房地产业的发展的。

三、金融政策的影响

影响房地产业的另一重要因素，就是我国的金融政策，即通过变化的金融政策来进行调控。在实际中其实就是金融业对房地产业的作用，虽然可以归入到接下来的房地产相关产业中去讨论，但基于其作用的重要性，本文单独进行讨论。我国主要通过调整贷款利率和存款准备金率两种手段来实现调控目的。

调整贷款利率即通过调节资金的供求关系，来达到调控的目的。我国的房地产业对银行贷款依赖性较强，而个人住房按揭贷款制度的实施一方面增加了房地产销售的灵活性，一方面又刺激了消费者的购买欲。我国在金融危机之后对贷款利率进行了高频率的调整，由于个人住房贷款以中长期为主，本文以五年以上贷款利率为例。我国的贷款利率在2002年到2007年间呈逐年上升，可见我国采取了紧缩的货币政策，而到了2008年为了应对全球性金融危机导致的房地产业的萧条，我国又采取宽松的货币政策，一年内五次下调贷款利率刺激房地产业。而到2009年我国房价出现过热增长，为抑制这一现象，国家再次提高了贷款利率。

调整存款准备金率，即通过控制银行持有空闲资金来达到宏观调控的目的。我国在针对房地产业的调控方面多次利用调整存款准备金率来控制银行对房地产业的放贷行为。从2003年开始到2008年9月份之前，我国的存款准备金率一直在提高，说明我国加强了对银行的监管，暗示了紧缩的货币政策。之后到2010年1月份之前有个短暂的下调期，2009年的买房热与这段时期的宽松政策不无关系。而房价猛涨之后，国家又再次收紧了银行的资金，以抑制房地产市场的过热。

对应表1中的财务数据，我国上市房地产公司在2007年以前资产收益率除在2003年均保持在较低水平，2007年之后，虽然该值呈下降趋势，但总体水平要高于之前，而其营业利润率更是在2009年达到十年来最高水平，这与2008年我国宽松的货币政策不无关系。在2009年之后营业利润率又直线下滑，本文认为2009年以后为抑制房价过快增长而实施的紧缩性货币政策是发挥了一定作用的。

四、相关产业的影响

相关产业也会对房地产业产生影响。纵观近几年的宏观调控措施，最抢眼的莫过于2008年“国十条”中提到的实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，以实现拉动内需而投资4万亿的决策。从政令的颁布到陆续实施已经过去两三年，这些投资并没有全都直接投入到房地产行业，而是投入到了交通等产业。那么，如此大的举措对房地产业是否会有推动作用呢？我们运用直接分配系数来分析各相关产业作为房地产业的中间产品使用量占比，以观察各行业对房地产业的作用力。通过分析并计算国家统计局官网数据而得到的2002年、2007年和2010年各主要行业对房地产业的直接分配系数及排名可以看出，在三年中，居于前两位的提供给房地产业服务最多的为租赁商务服务业和金融业，尤其在2007年和2010年，位于前七位对房地产业提供服务最多的均为第三产业，随后是属于第二产业的各类制造业和建筑业等。此外，与基础设施建设相关的交通运输及仓储业以及电力、热力的生产和供应业对房地产业的直接分配系数也在前20位中。

通过2002年、2007年和2010年各主要行业投入占总投入比例及排名可以看出，直接分配系数位于前两位的行业虽然投入占比不是很靠前，但投入比例却是递增的。另外，建筑业的投入占比高居不下，房地产业的投入占比在2007年略微下降之后在2010年有了显著提高，交通运输及仓储业、以及电力、热力的生产和供应业的投入比也在前列，这与我国提倡的促进基础设施建设是息息相关的。

可见，四万亿的投资虽并没有全部投入到房地产行业，但其对房地产业的发展也起到了积极的推动作用。这点从我国上市房地产公司2009年大涨的营业利润率中可以看出。

五、建议与思考

本文虽然只选取了三个方面的宏观经济因素，但通过以上的分析不难看出我国上市房地产公司受宏观经济因素的影响还是比较大的。

房地产作为资金密集型行业，对金融业的依赖性较大，对金融政策的变动也较为敏感，政府在运用金融政策时，其目的是在控制非理性增长的房价，而非打压房地产市场。因此，各房地产企业应当意识到这一点，合理利用调控政策，保证自身的可持续发展。同时，房地产企业还应密切关注相关产业的动态，选择好“风向标”，为应对可能变动的政策做好准备。

但在宏观调控的具体实施过程中，本文认为也产生了不少负面的影响。

一方面，我国的调控手段仍然存在“一刀切”的嫌疑。1993年海南房地产的崩盘一直是我国房地产业的噩梦，但是2010年的紧缩性货币政策实施的速度也使房地产业受到了不小的冲击。各大银行在接到上级的政策后纷纷提出应对措施，加班加点赶着发放贷款，争夺贷款额度。各大房地产公司在经历了优惠政策带来的业务发展之后，纷纷高价买地，使2008年到2010年间，各地“天价土地”层出不穷，与房地产业相关的材料费用也出现大涨趋势，但2010年的快速紧缩，使得许多房地产公司在高成本投入后，其相应的产出却成为了未知数，导致很多公司屯地却不建房，造成了资源的浪费也抑制了房地产业的发展。因此，本文认为我国以后的政策实施是否应该考虑选择更缓和一些的手段，让大家有个消化的过程。

另一方面，近几年我国大力推进基础设施建设以带动经济的发展。我们看到了这些相关产业的发展对房地产业的带动作用，但是其弊端却也不容忽视。道路的重复建设问题时有发生，没有规划好的基础设施浪费严重，高速动车事故的发生也给我们敲响了警钟，这些问题使我们不得不思考：浪费是不是应该再减少点，规划是不是应该更实用点，速度提高之后技术的提高是不是更重要点。

（作者单位：广东外语外贸大学）endprint