创意产业园区的改造和运营

上海花园坊节能技术有限公司 柴芳冰

前言

创意产业在近几年获得了快速发展，推动了一批创意行业的起飞，建立了一批具有很高知名度的创意产业园区，并聚集了一批具有创造力的优秀创意人才。特别是开发、改造和利用了100余处老上海工业建筑，对老厂房、老仓库进行了改建，形成了一批独具特色的创意工作园区，闯出了创意产业于城市改造的新路。

乘此新风，上海花园坊节能环保产业园应运而生。它依托上汽集团的产业优势，在市经信委和虹口区区委、区政府的大力支持下，充分利用上汽的存量资产，通过上海汽车资产经营有限公司和上海创意产业中心等联合组建的上海创意产业投资有限公司的强力推进，加之上海能效中心和上海环境能源交易所的战略加盟，通过集聚国际节能环保服务商，以全新的理念和视野，合力搭建起中国节能环保产业领域的一体化综合服务平台和国际节能环保产业集成商务区。

但目前国内众多创意产业园区都存在以下问题：

（1）缺少龙头企业和龙头产品；

（2）园区内部或园区之间同质化严重；

（3）园区定位不明确；

（4）政府多头管理；

（5）单一出租模式，追求短期收益，租金博弈严重；

（6）缺少专业的管理人才。

1 创意产业园区的概念、特点及发展

在经历了农业革命、工业革命、信息革命三次浪潮之后，创意经济成为世界经济社会发展面临的新浪潮。“创意产业”概念最先于1998年在《英国创意产业路径文件》中被首次正式提出，此时创意产业被定义为：“源于个体创造力、技能和才华的活动，而通过知识产权的生成和取用，这些活动可以发挥创造财富和就业的潜力”。此后这一概念被广泛认可，创意产业理念风行全球。从伦敦到纽约，从香港、台湾到上海，都把发展创意产业作为保持国际竞争力的重要支撑。英国提出了发展创意产业的发展战略，并将13个行业确认为创意产业。“建筑”就是其中一项，创意产业的发展需要与城市建设和改造结合在一起【1】。

创意产业园区是产业集聚的载体，其主要构成应有相关创意设计方面的企业，有提供高科技支持的企业，有国际化的策划推广、信息咨询等中介机构，还有从事创意产品生产的企业和在经营方面富有经验的经纪公司等。从完善创意产业链和优化资源配置出发，进行规划和整合，搭建平台。

1.1 创意产业园区四大特点：

（1）自发集聚型：以个人或小群体创作为主。租金低廉、设施简陋、空间开阔、改建个性强，公共服务平台建设意识不强。

（2）政府主导型：一种是规模性的旧厂房改建，一种是具有集聚性的产业园区升级。全情投入、配备完善、各种平台和专业化服务建设齐全，通常为新生产业或产业集聚明显。

（3）地产开发型：即新型办公楼或商业地产。LOFT设计、内部多为挑高错层、装修精美、追求时尚。但产业引导不足，容易形成地产包装和营销广告的噱头。

（4）捆绑合作型：政府和开发商合作开发，各自解决了地块和项目资金紧张的问题，综合上述的优点，为主导发展方向。

1.2 创意产业的发展共经历了四个阶段：

（1）第一代都市型工业：自主开发、委托开发、转型、租赁；

（2）第二代都市型工业：相对主体明细的产业定位型都市工业；

（3）第一代创意产业集聚区：以创意产业为核心的现代服务业；

（4）第二代创意产业集聚区：以主题性创意产业价值链为核心的现代服务业。

作为最新型的第二代创意产业集聚区，有如下自身独到的特点：

○着重打造创意产业价值链：其发展趋势是通过凸显个性、形成品牌再打造价值链，就如同传统产业汽车行业一样，是由设计单位、研发单位、配件制造企业、整车装配企业、销售企业等构成其完整的产业价值链，具有单体个性品牌和总体价值品牌。

○着重打造创意产业专业服务：品牌与价值链的形成构筑了创意产业集聚区的个性服务和专业性服务，入驻的创意产业企业均具有各自独立的服务外延和个体的品牌价值，从而形成了集聚区的品牌合力和价值，成为极具竞争力的创意产业集群。

○着重打造综合品牌服务：专业的管理公司在为各入驻园区的创意产业企业提供物业管理服务的同时还利用集聚区共享平台，即大量的公共使用空间为入驻在集聚区里的企业提供业务来源，举办国内外创意产业活动交流和为入驻企业免费搭建展示交流交易平台。

上海花园坊节能环保产业园就是第二代创意产业集聚区。

2 上海花园坊节能环保产业园的职能及节能

2.1 花园坊的形成

（1）花园坊形成的软背景

上海作为中国重要的工业基地和最大的经济中心城市之一，能源紧缺已逐渐成为制约经济社会发展的重要瓶颈。因此，节能环保已成为上海全面贯彻落实科学发展观、率先转变经济增长方式、保持经济社会可持续发展、增强城市国际竞争力的重要举措。

（2）花园坊形成的硬件背景

花园坊总占地3万多平方米，是由上海乾通汽车附件厂改造而来。旧厂房的位置得天独厚，它位于市中心虹口交通枢纽的花园路171号，紧邻四川北路成熟商圈，商脉绵长悠久。紧靠轨道交通3、8号线，城市主干道更是比邻穿行。畅通无阻的城市枢纽地带、黄金商圈的繁华汇聚，加速本区域的商务运转。

2.2 花园坊的职能

上海花园坊节能环保产业园通过四大主体功能集成互动新平台：通过节能环保产品、技术、材料、工艺、服务的展示、博览、示范体验等实现展示功能；通过为节能环保产业领域的产品、技术、服务搭建起定向交易到双向交易的互动循环交易系统形成交易功能；通过聚集国内外节能环保企业、行业、机构，以“专家门诊”的方式，为客户提供针对性的“综合诊治方案”，成就集聚功能；通过提供节能环保产业领域的检测认证、咨询评估、标准执法等专业服务和产权交易、碳排放交易、金融保险、信息咨询、论坛会议、商务配套等增值服务形成服务功能。

上海花园坊节能环保产业园通过上海能效中心、上海环境能源交易所、上海花园坊节能技术管理有限公司这三大主体形态成就战略联盟新体系。上海能效中心通过检测认证、咨询评估、标准执法、展示推广、商务交易、信息交流形成节能环保综合公共服务平台；上海环境能源交易所集环境能源领域的物权、债权、股权、知识产权以及其他法律法规和政策许可的权益交易，通过重点实现节能减排环保技术交易、节能减排资产交易、CDM项目交易、污水处理交易、二氧化硫交易成就国际化综合性的环境能源权益交易市场平台、技术产权交易平台和专业化权益性资本市场服务平台；上海花园坊节能技术管理有限公司通过营造节能环保产品集成贸易、节能环保技术集成咨询、节能环保信息集成服务、节能环保产品网络交易等系统，形成综合集成商务平台。

上海花园坊节能环保产业园通过四大功能之间的互相融合、相互联动，以此构成园区内互动循环的集成化循环系统；通过三大主体平台之间的战略联盟化的运作，联合全球节能环保行业组织、国内外节能环保企业、行业协会、高校、科研院所和中介、金融机构形成战略联盟式合作，成就企业、行业、产业链的互动发展平台。正是通过集成化的内循环系统和联盟化的外合作系统，缔造起内外合一、战略互动的全开放式节能环保产业新高地。

在园区建设过程中，广泛采用节能环保新技术、新产品、新材料、新工艺，同时将美国LEED绿色建筑金质标准、中国5A级绿色建筑标准、国际先进节能环保技术产品示范展现和融合，形成上海市中心绿色花园园区。绿色、庭院、开敞高挑的建筑空间成就上海市中心一座节能环保产业总部的商务花园。

2.3 花园坊的节能

创意产业的产生与发展从整体上推动者社会意识的发展，并对人们的世界观、人生观和价值观的形成和发展产生影响【2】。花园坊作为创意产业园区，加以节能环保的主题思想，会对广大民众的三观产生潜移默化的影响，灌输节能环保的意识。

（1）建筑本身的节能

园区共有18幢建筑，分为办公楼，物业用房，配电间，商务配套等，其中办公楼占80%。这些建筑共采用了以下建筑节能措施：

1）外墙EPS保温。材料厚5公分，建筑节能率为65%。

2）外墙外窗台凹进。凹进部分可以减少日光照射，并增加外墙立面的立体感。

3）在保证有充足光照的前提下，控制外窗的面积，减少通过窗体散发的热量或冷量。

4）断桥铝合金门窗。门窗型材本身的断桥技术，增大了节能门窗的节能效果。

5）中空LOW-E玻璃。园区采用5+12+5玻璃，隔热保温效果好，光污染低，美观舒服。

6）双层透气性木窗。部分建筑采用旧木窗加工，双层中空，改善通过窗体损失的热量和冷量，并且利用旧木窗，本身也是一种节能。

（2）新能源利用

1）太阳能热水系统：B1屋顶铺设太阳能热水系统，占地面积50m2，日产热水6t，每年可节电72万kWh。

2）太阳能发电和风力发电系统：通过在园区向阳较好的A1建筑的立面和屋顶铺设太阳能光伏发电板，解决建筑面积3000多m2的A1大楼的公共照明。

（3）节能技术和产品的利用

1）地源热泵中央空调系统：利用地表下土壤常年恒温的原理，通过水循环与地下土壤进行冷热交换，达到节能目的。平均年节煤量达到390t。

2）节能灯具照明系统：室外景观照明采用节能灯具和太阳能灯具照明，达到节能目的。

3）屋顶绿化：在屋顶种植轻型植物佛甲草，降低屋顶的传热比例，炎热夏季可降低顶层楼板温度102℃，室内温度2℃。

4）雨水回收系统：将园区部分建筑的屋顶雨水回收，通过回收设备的净化处理，将净化后的雨水重复利用于灌溉绿化，冲洗车辆等，同时可以作为园区的另一路消防用水。

5）无水小便斗：不用水冲洗小便斗，也可以干净整洁无异味。

6）一杯水马桶：采用一杯水（约500ml）即可冲走大便。

（4）其他节能措施

1）楼宇智能化管理系统：通过智能化控制，公共区域或者办公区域便可实现人走灯灭，节约电力资源。

2）老厂房改造本身也是节约资源的创意性节能方式。

3）建筑材料废旧物资的利用。

4）室内自然通风系统：在天气状态良好的情况下，不开空调，便可达到温度适宜的目的。

通过上述节能措施，花园坊2幢建筑分别达到了美国绿色协会颁布的LEED白金级和金级认证标准；5幢建筑获得了中国建筑绿色认证标准；4幢建筑实现了节能技术镶嵌功能。经测算，年节能量合计人民币343万元。

2.4 花园坊的创意

（1）针对老厂房、老仓库的改造而衍生或演变出的一批具有投资、设计、建筑、运营和整合特点的行业及实体，其本身就是一种创意行为，也属于创意产业。

（2）节能环保的主题，吸引了众多节能环保企业客户的入驻，形成节能环保的平台。32353m2的占地面积，1.7亿元的投资金额，反映了园区巨大的投资和入驻吸引力。花园坊坚守节能环保的主题思路，顶住巨大投资额的压力，打造成开放的、对所有人群开放的节能展示基地。不计成本，只为推广节能环保。不仅鼓励广大民众前来免费参观，还提供免费的讲解服务，使节能环保意识和节能产品都深入人心。

(3）形成政策洼地，对园区客户实行上市、税收、装修、房屋的优惠。在政府和街道社区的帮助下，公司对入住客户实行如此优惠，为节能环保企业展现了一条康庄大道。

2.5 花园坊的运营

对园区的建筑区域进行划分，大致将18幢建筑分为大中小型企业三部分。大型企业多为政府所属企业，为园区的其他企业提供咨询交易等服务，租赁面积约为13000 m2；中型企业多为发展良好的节能企业，租借面积约为15000m2；剩余的为小型企业，园区将其定位为待孵化企业，剩余12000m2为此类小型企业的孵化基地，利用园区的各种优惠政策，扶持小型企业在节能环保的平台上发展壮大。

（1）大型企业

上海能效中心通过检测认证、咨询评估、标准执法、展示推广、商务交易、信息交流等方式提供了节能环保综合公共服务平台。

上海环境能源交易所集聚环境能源领域的物权、债权、股权、知识产权以及其他法律法规和政策许可的权益交易，通过重点实现节能减排环保技术交易、节能减排资产交易、CDM项目交易、污水处理交易、二氧化硫交易成就国际化综合性的环境能源权益交易市场平台、技术产权交易平台和专业化权益性资本市场服务平台。

（2）中型企业

上海安悦节能技术有限公司是集能源规划、节能工程、设备销售、维护运营、咨询服务为一体的节能企业。公司注重节能技术的研发与投入，在中央空调系统、节能热水、电机拖动系统等方面拥有三十八项专利技术，与上海交通大学、同济大学、中科院热物理研究所等保持技术合作。已经成功改造了多处的空调、热水系统等工程。

（3）小型企业

上海义源节能技术有限公司是公司孵化器扶持企业的代表企业。义源公司设计的一杯水马桶，只需要一杯水（约500ml）就能将大便冲洗干净。鉴于其明显的节水效果，并借助于园区的公共服务平台，义源公司在两年之内就发展成为拥有100多员工的中型企业，销售额有了很大的提高。

3 结束语

上海花园坊节能环保产业园区以其独有的节能环保主题，旧厂房改造的创意等特点，吸引了90多家大中小节能环保企业前来入驻，并成为上海市的地标性建筑。它使越来越多的企业和人群享受到节能环保的益处，体会到节能环保的重要性，达到了花园坊节能环保产业园的建园目的。通过招纳节能环保企业入驻园区，并为之提供各种优惠政策，使大中小型企业在节能环保的平台上发展壮大，为节能事业的更好发展增添一份力量。

[1]邵福双；创意城市的理论建构与规划实践[A]；规划50年——2006中国城市规划年会论文集（上册）[C]；2006年

[2]李念之；创意产业哲学研究[D]；中共中央党校；2007年