企业内部房地产管理策略研究

巩晴霞

(广州市建设投资发展有限公司,广东广州 510100)

企业内部房地产管理策略研究

巩晴霞

(广州市建设投资发展有限公司,广东广州 510100)

企业内部房地产在企业的成本体系和资产结构中饰演重要角色,企业内部房地产的优化管理对企业进行房地产活动提供了重要依据,是提高企业房地产管理效率的有效手段,对企业的整体发展有着重要的影响。该文在阐述企业内部房地产管理的意义基础上,对企业内部房地产管理的策略进一步分析探讨,以不断提升企业的专业综合性能。

企业内部经营 房地产管理 策略

企业内部房地产作为企业经营管理设施的重要组成部分,也是房地产市场的内容之一。对于房地产开发企业来说,房地产业务是主要经营业务和主要产品,不属于企业内部房地产,而是投资性房地产。在我国,很多企业都将内部房地产的费用支出,看做日常管理费,没有形成战略措施;也有管理者对房地产做直接性投资,希望借此获得大笔利润,这样就没有将内部房地产视为企业内部战略性资产。

1 企业内部房地产含义

企业内部房地产即公司房地产,指的是企业为满足业务需求拥有或租用的房产、土地或建筑物,以保障企业的持续发展和顺利运营。企业内部房地产包含两项内容：一是为企业经营发展提供的场所,没有直接接触顾客,但其决策会对企业经营管理产生一定程度的影响;另一种是企业提供给员工和顾客进行交流的场所,例如,商场、银行等。

2 企业内部房地产管理对企业的重要意义

2.1 留住员工,吸引人才

随着企业的快速发展,为员工创建一个优质的工作环境对企业的高效率产能有重要作用,是达成公司业绩的外部条件。对于一个企业而言,其内部房地产管理应具备足够的灵活性以适应企业的发展和新市场的步入;另外,在日益激烈的市场竞争中,企业的经营发展需要更加优质、全面及能负重任的企业人才,而企业的房地产战略就能融入到该企业人力资源发展之中,在留住本企业人才力量的同时,广泛汲取人才资源,以促进劳动生产率的不断提升与发展。

2.2 迎合顾客需求,传递营销理念,促进企业销售

在企业与顾客的接触过场中,其内部房地产是二者间重要的接触点,是企业和顾客之间的联系桥梁,是服务顾客的基点,对于提升忠诚度和满意度有重要作用。特别是某些零售型或服务型企业其作用更加明显,例如,商场、酒店、银行等,可以利用其内部房地产管理搭建高效率的营销渠道,从而形成较大的竞争优势。立足于顾客价值的内部房地产可以发挥一定程度的广告作用,从而在顾客需求基础上,吸引顾客,增加体验,达到促进销售,增加利润的作用。

2.3 降低使用成本

企业要想获得利润最大化,应首先立足于成本,将成本最小化,依据企业产品周期、市场周期结合房地产市场,进行租赁或是购买,同时,还应注重企业内部房地产所具备的服务的有效性,在几者间相互平衡。

2.4 增加企业股东价值

在对企业内部房地产进行管理时,不需要财务人员花费大量成本对成本进行控制,因为企业内部有效的房地产战略管理会增强营销效果,减少劳动力所需成本,不断提高员工对本企业的忠诚度和生产效率,降低扩张约束力,优化产品传递渠道和服务效果,从内部房地产本身的升值性促使该企业获得利润,从而提升股东拥有的企业价值。从另一方面来说,证券市场在进行企业整体评估时,企业位置及房产信息也是重要的参考依据和价值,对企业价值和融资能力产生一定程度的影响。

2.5 提升企业竞争力

企业内部房地产管理对企业竞争力会产生很大程度的影响,影响着核心竞争力的发挥与完善,决定着企业、市场、资源三者之间的接近程度,合理投入企业资源有助于核心竞争力的增强和实现,而市场业绩又是竞争力的综合表现。企业在发展过程中,资源的缺乏和人才的流失,很容易使企业目标在达成时被阻碍和约束。

2.6 构建企业自身文化和价值内涵

企业房地产的地区位置和空间布置,反映着企业文化和内涵价值,企业环境和地点影响着企业内部人员的工作态度和工作行为,对顾客也会产生一定程度的影响,因此,在企业内部,对房地产的管理战略可以成为增强和创建企业文化的依据和决策。另外,企业环境的优劣,影响人的行为的同时,也会对员工的创新意识和创新能力有所影响,还会对员工的工作产生促进亦或是抑制作用,这些对知识型、创新型企业的发展显得尤为重要。

3 企业内部房地产管理策略

若企业属于跨区型或跨国型时,种类繁多的物业要求企业应设置专门的房地产部门对内部房地产进行管理,从而推动公司的正常发展运行。房地产部门可以集中企业整体的内部房地产职能,并为企业中房地产的购买和使用提供专业性的意见支持,从而更好的适应企业的收缩与扩张,同时可以利用可靠的信息对房地产成本进行分摊收集,进而在谈判中占据一定优势地位,并且可以从房地产的管理中获取一定的范围经济。

3.1 建立房地产信息系统

在企业内部制定合理正确的房地产战略,需要对企业内部的房地产信息有清晰明确的掌握和认知。企业需要掌握的数据有：房地产地理位置、房地产数目、使用情况、员工使用数目以及成本占用率等。这些信息可以在企业重新选址时,为企业决策提供正确的决策依据,从而促使企业做出正确的决策。

3.2 与房地产供应商形成企业战略联盟

现如今,很多企业会在内部房地产的管理中实行外包,这种外包已逐渐呈趋势化发展。仲量联行等专业型的国际房地产供应商具备高覆盖率的子机构和专业水平高的房地产专家,这些都可以为企业的发展提供科学准确的房地产动态信息,对企业向外扩张或进入市场进行合乎适宜的配合。但值得注意的是,企业扩张前的房地产外包,很可能泄露企业战略信息,在外包过程中,房地产供应商应对企业的战略目标和企业使命有清晰的理解和认同,以保障房地产管理的有效性和高效率。因此,要加强企业和房地产供应商的交流与联系,形成必要的战略联盟机制。

3.3 房地产管理应符合企业战略规划

企业内部房地产管理应立足于企业实际状况,依照企业自身发展战略合理规范内部房地产管理措施。例如,肯德基在发展新地区的分店时,总是依据自身发展战略,对新店的地理位置进行精心选择,最后再进行授权经营。市场机制总是在不断的发展变化之中,各个地方的市场环境都有着个性化的差异,肯德基立足于房地产战略,结合科学化的营销策略,从而增强了企业的整体竞争力。

3.4 企业内部达成协调统一

企业房地产战略决策,关乎到生产、营销、发展、财务及人力资源的管理,因此,企业房地产管理应平衡各方关系、整合各方利益。从国外企业房地产管理实践可看出,企业房地产管理不会突然提升其内部管理地位,企业房地产管理最初阶段时,其管理者和总经理之间的管理层级会间隔三级以上。企业内部管理者通常没有权利指示其他部门听从他的意见行事,因此,在企业内部房地产管理中要想得到实质的执行权,应取得企业高层领导者的认可与支持,另外,可以将房地产管理融入到企业财务制度中,进而增强其部门的权力和地位。同时,还可以将房地产管理部门视为利润实体,由企业其他部门定期交付费用。这时,企业为节省成本,最后会将房地产部门融入房地产交易之中,在其间要注重解决房地产管理部门的各项绩效考核,从而更好的保障服务质量。

4 结语

企业的运营和发展要依靠内部各系统和部门间的协调统一,同时,还需要在企业内部施行正确的房地产战略和决策,其中包含企业营销、财务管理和人力资源管理等方面。因此,在实际的内部房地产管理中,应协调各方利益,对房地产管理者开展科学合理的规划,从而保障房地产管理在企业内部正常有序的运转,保证企业内部取得效益的最大化,促成企业效益与社会效益的和谐统一。

[1]闫利民.浅谈企业内部房地产管理策略[J].企业导报,2012(01).

[2]王海燕.浅谈企业内部房地产管理策略[J].现代商业,2013(11).

[3]熊志文.企业内部房地产管理策略探讨[J].建材与装饰,2013(18).