房地产税制改革的思考

摘 要：长期以来，我国的房价一路飙高，住房问题已经成为困扰人民的重要问题，房地产问题已然成为影响我国社会经济发展的一颗“定时炸弹”。对于大多数民众来说，住房是社会赋予的社会权利中最重要的权利。然而，随着房地产行业的迅猛发展，我国的房地产税收制度也暴露出了很多弊端。本文就我国目前房地产税收制度的现状、房地产税收制度存在的问题以及制度完善进行了研究。

关键词：房地产税；房地产改革；税收征管

房地产税收是指政府对纳税人所拥有的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动而获得的经济利益进行的无偿性的、强制性的征收活动。房地产税收不仅是稳定国家和地方财政收入的必然要求，也是保证房地产行业健康发展、促进资源合理利用和保护公平竞争的重要宏观调控手段。因此，加强和完善房地产改革对我国经济健康发展具有重要意义。

一、我国房地产税收制度的现状

（一）税收制度设计不合理，存在重复征税的现象

我国现行的税收制度体系中，涉及到房地产行业的税种就多达十几种，因此房地产行业出现重复征税的现象是不可避免的。房地产行业的经济活动中经常会出现税收交叉或税收重复征收的问题。比如房地产行业中，转移房地产的所有权或转移房地产的使用权时，既要缴纳印花税，又要缴纳契税。而且对于这一经济活动取得的纯收入还要缴纳企业所得税和土地使用税。多种税收叠加在一起，造成重复征税和交叉征税的现象，这加重了纳税人的税收负担，也违背了税收中性原则。

（二）计税依据不科学也不合理

实行从价计税的房产税是按照房产原值的10%～30%扣除之后的余额为计税依据的，按照这个标准征收的房产税只反映房地产的历史价值，并不能反映房地产的市场价值，这显然是不合理不科学的，目前我国房价不断增长，房产价值已经远远超过了房产的原值，如果按照这种方式为计税依据，会造成对房地产价值的低估。城镇土地使用税的计税依据，是以纳税人对土地的使用面积来计算的，这显然是不合理的，随着我国房地产业的快速发展，房地产税也紧跟这种发展趋势而增加。以此方法计征房产税虽然简单易操作，但是这致使纳税人拥有土地的税收成本偏低，纳税人就可以通过较低的成本保有土地，从而不利于提高土地的使用效率。

（三）我国的税收立法层次太低，权威性差

目前我国的税种当中，只有企业所得税和个人所得税是以立法的行使存在的，其他的税种大多是以国务院颁布的实行条例和暂行条例的形式存在，税法制度不够完善，这严重影响了房地产税收制度发的权威性，约束力很差，不利于税法的高效实施。

（四）征收力度不够，配套制度不健全

我国的房地产评估技术落后，房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟，因此它无法作为税收征管的强有力的手段来促进房地产税收的顺利征收。此外，我国房地产行业偷税漏税现象十分严重，因此有了经济的巨人，纳税的侏儒这一说法，由此可见，我国对于房地产行业的税收征收力度不够，缺少权威性及约束力，助长了企业的侥幸心理和投机心理。

二、完善我国房产税收制度的措施与建议

为了促进房地产要素的优化配置，发挥房地产税的调节功能，使房地产行业健康发展，实现国家对房地产业的宏观调控，我们应该做最大的努力，解决房地产行业税收征管的问题，通过相关政策的制定与完善，使房地产税收制度更加高效与公平。我们应该对当前的房地产业的税收征收进行分析并针对已经出现的问题提出相应的对策。

（一）规范税收征收，完善税收政策法规

规范政府行为，对于一些不合理的收费项目予以取消，从而减轻纳税人税收以外的负担；限制地方政府的一些收费，通过费改税将一些房地产收费改为房地产收税，从而完善房地产税收征管体系，使房地产业的税收征收更加切实有效。我国房地产税是地方财政收入的重要组成部分，因此应当保证一定的房地产税收，房地产收入的不足必然使地方财政收入减少，收入地方房地产收入不足必然会导致政府乱收费现象的发生，使得房地产税收发生变化，房地产税征收变得更加困难。

（二）健全和完善房地产行业的相关配套制度

强化并完善房地产产权登记制度。房地产行业中由于房地产产权登记制度存在缺陷造成我国很多税收的流失，从而使得一部分土地和房产因为没有登记而无法对其征收房产税。此外，要完善房地产价格评估和房地产评税制度。我国房地产行业所涉及的税种很多，这些税种的计税依据大都是以房产的价格和房产的面积等一些实际数据计算的。建立完善的房地产价格评估和房地产评税制度可以对这些实际数据进行有效的计量，从而才能达到有效征收房产税的目的。

（三）简化税种，严惩偷税

简化税种可以对税目进行有效的征管，减少房地产的税收负担，调动纳税人的积极性，这样的结果就是比以前税目多时征收的效果好。同时应该对偷税漏税行为进行严惩，加大税收征管的宣传工作，让全民了解纳税是任何公民的义不容辞的义务，偷税，漏税将会受到惩罚。偷税，漏税不仅影响到财政收入，而且还会影响到房地产市场，由此使房地产税的效果大大的折扣。

（四）调整税收制度以防止一些税收重复征收

在我国，房产业行业税收种类较多，存在重复征税现象，这既加重了纳税人偷税漏税的心理，也使得税收征管部门的征收难度加大，造成税收的征收率下降。在香港与房地产有关的税种仅有5个。我们可借鉴香港税收政策上的做法，减少税种，加强各税种之间的协调，充分发挥税法调节经济的作用。

参考文献：

[1]安体富、王海勇等：《当前中国税制改革研究》，中国税务出版社，2006版。

[2]国家税务总局政策法规司编：《中国税收政策前沿问题研究》，中国税务出版社，2006版。

作者简介：李芳平（1979-），女，本科，财务会计，现就职于山西建筑工程（集团）总公司。endprint