房贷政策松口释放了什么楼市信号?

2014-09-22 20:52郭文婧
上海企业 2014年9期
关键词:负债率资产负债率楼市

郭文婧

近日,银行房贷政策终于出现松口迹象。数据显示,北京28家银行,有6家银行不同程度地下调了首套房贷款利率,其中民生银行由此前的停贷转为首套房基准利率放贷,暂时停止贷款的银行也减少到了6家,分别为江苏银行、花旗银行、平安银行、天津银行、杭州银行、广发银行。(8月19日《证券日报》)

长期以来,我国房地产企业基本上都是高杠杆发展模式,多借钱加杠杆,杠杆越高净资产收益率就越高,企业发展就越快,也就造成了负债率居高不下。随着最近的一轮房价上涨,2013年沪深上市房企的资产负债率平均值达到了64%,为近4年的最高水平。2014年一季度末,沪深两市141家房企中,22%的企业资产负债率超过80%,最高的甚至超过93%。这种高杠杆的发展模式,决定了房企最害怕的调控措施就是信贷政策。实际上,这一轮房价下跌现象,最大的功臣就是信贷调控,高负债使房企不得不考虑通过降价来加速卖项目,以解资金之渴,化解资金链风险。

事物总是一体两面的,在上涨的楼市中,不仅房企收获了高负债带来的好处,银行也是最大的受益者。但是,我国房企的负债率,不仅已经远远高于中国上市公司资产负债率平均50%左右的水平,而且达到了房地产成熟市场国家或地区房企负债率的三至四倍,以银行为代表的金融机构所承受的金融风险,也就不言而喻,金融机构最怕的就是房价下跌。所以,我国的银行就表现出了鲜明的矛盾性,一方面,为了优化资产结构,不少银行甚至暂停了房贷;另一方面,当房价继续下跌的时候,又担心成为房企的殉葬品,所以不得不出手调整房贷策略,房贷政策松口也就是预料之中的事情。

各地名曰为了稳定楼市,实际上是为了救市,截止8月16日,全国46个实施限购政策的城市中,已经有37个城市在各种层面放松或者取消了限购。然而,趋势并没有被改变,国家统计局公布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,价格下降的城市有64个,占比达到了91.4%,最大降幅2.5%,而且,北上广深等一线城市环比同时出现下滑,其中北京更是首次出现下跌,这都显示房价下滑的趋势还在进一步蔓延。此时,以北京为代表,不仅银行房贷政策松口,而且下调了首套房贷款利率,这实际上是对房价大趋势的进一步确认。

我国的房地产市场,是典型的“政策市”。实际上,确认并试图挽救房价大趋势的举措,并不止北京的银行房贷政策集体松口。先是5月份、6月份,央行、银监会先后进行的“及时审批和发放首套房贷”、“大力支持个人首套住房需求”的“窗口喊话”;接着是国家开发银行从央行获得三年期1万亿元的抵押补充贷款,将注入国开行金融住宅事业部;8月初,房企新湖中宝发布公告称,公司非公开发行股票申请获得中国证监会审核通过,这是A股房地产上市公司再融资暂停3年多后第一家公布非公开增发预案的房企,截止8月5日,已有48家房企公告了再融资计划。种种迹象表明,针对房地产市场的“定向货币松绑”正在多方位地密集走来。

毫无疑问,在目前的房价走势下,未来一段时间房地产调控总体很有可能朝放松的方向发展,地方救市的力度甚至会越来越大,实质的信贷宽松也极可能以“温水煮青蛙”的方式实现。但是,一方面是舆论公认房价还没有回到合理水平,另一方面是不动产统一登记、住房信息联网、房地产税立法等长效机制的建设,所以中央层面赤裸裸的强力救市不大可能。再加上本轮住宅库存量远超2008年和2011年,所以市场调整的时长也极可能超过前面两轮,楼市立马反转的可能性并不大,各界最大的公约数是楼市软着陆。

我们不得不承认,局部房价下跌引发的风险在加大,但未来楼市发展方向仍不明确,无论是开发商,还是购房者,都需要更加深入了解市场,审慎部署战略。在限购放松的效果不是很明显、释放的需求量十分有限、市场观望仍然存在的情况下,作为楼市“开门钥匙”的信贷已开始“转动”。所以,我们必须警惕,包括限购政策的松动和货币政策的宽松在内的多元救市政策的推出,无意间是会助长住宅市场投机活动的,一旦楼市反转,不仅不利于住宅地产行业的积极结构调整,也将对我国经济结构调整、发展方式转变、以及相关领域的深化改革带来不可估量的影响。endprint

猜你喜欢
负债率资产负债率楼市
楼市调控是否放松
基于负债率降低视角下的医院资产管理探索
加强国有企业资产负债约束
读者观点
资本结构的影响因素分析
演进中的资本结构理论及相关评析
量价齐跌 颓势初显—2014年上半年楼市报告
浅谈如何降低国有企业资产负债率