我国房地产价格影响因素的实证分析

房价问题已引起社会各界的深度关注。该文以住宅房地产价格为研究对象，基于相关统计数据，运用多元线性逐步回归与统计检验找出了影响我国房地产价格的主要因素。

1 绪论

作为支柱性产业，房地产业为我国经济发展做出了重大贡献，但同时房价问题也给社会各界带来了很多困扰。近年来我国房价在波动起伏中总体大致呈上涨趋势，2003年后房价增速较之前明显加快，2008年我国房价受金融危机波及呈现负增长，而2009年因“4万亿投资”计划的及时实施房价出现反弹，从2010年至去年，房价一路非理性飙升，十八届三中全会召开后房地产市场进入调整阶段，房价非理性上涨的趋势有所缓和。

房价波动究竟与何相关？很多国内学者都对该问题进行过研究。高波、毛丰付（2003）对1999～2002年土地价格指数和房地产价格指数的季度数据进行实证分析，发现短期内房地产价格和土地价格相互影响，但长期内土地价格却不是房地产价格的主要影响因素[1]。许承明和王安兴（2006）基于房地产投资者行为模型分析得出：在利率内生的条件下房地产价格与利率正相关，而在利率外生的条件下房地产价格与利率负相关[2]。石东、谭雅文（2012）经过实证研究得出：房地产价格上涨会导致货币供应量增加，而货币供应量的变动对房地产价格的影响却不大[3]。龚卿（2006）分析了我国房地产业和国民经济之间的关系，得出：国民经济增长对房地产业的发展具有促进作用，且在长期此影响更明显[4]。杨扬、王榕珊（2013）基于安徽省13个市2001～2010年的面板数据进行实证分析，结果表明人均可支配收入对房地产价格影响最大[5]。

国内学者大多针对某一因素来研究房地产价格的波动，然而房地产价格受到多种因素的共同影响，因此本文从土地价格、GDP、货币供给量、利率、城镇居民人均可支配收入与房地产住宅投资额多方面对房地产价格进行实证研究，试图找出其主要影响因素。

2 实证分析

2.1 数据的选取

1998年住房实物分配制度暂停，因此有必要采用1998年后的数据。本文选取2000～2012年季度数据（共52个样本）来研究房地产价格（FP）与GDP、土地价格（LP）、城镇居民人均可支配收入（IV）、利率（RR）、货币供应量（M1）以及房地产住宅投资额（FT）之间的关系。以房地产价格指数与土地价格指数表示房地产价格与土地价格，因两指数不易获取，本文借鉴了陈永霞（2013）文章中的土地价格指数和房地产价格指数 ；以M1表示货币供应量；以金融机构法定贷款利率调整表中的五年期以上贷款利率表示贷款利率。根据CPI数据构造了一个以2000年第一季度为基期的消费物价定基指数，以房地产价格指数、土地价格指数、城镇居民人均可支配收入、GDP、M1及房地产住宅投资额除以相应季度的CPI即得实际数值，以贷款利率扣除CPI变动率即得实际利率。GDP、CPI、城镇居民人均可支配收入、M1与房地产住宅投资额均来源于国家统计局。为防止季节变动要素掩盖经济发展的客观规律，对各变量进行X11季节调整。

2.2 模型的估计与统计检验

2.2.1 构建模型

以房地产价格指数FP作为被解释变量，GDP、土地价格指数LP、城镇居民人均可支配收入IV、利率RR、M1以及房地产住宅投资额FT作为解释变量，构建多元线性回归方程：

2.2.2 用OLS法估计模型

与F值均很大，由此可知房地产价格与各解释变量间总体线性关系显著。但M1、IV、FT的参数估计值均未能通过t检验，且IV系数不符合经济实际，故解释变量间可能存在多重共线性。

2.2.3 多重共线性分析

在初始模型中引入LP和RR，提高拟合度的同时参数也通过了t检验。后引入GDP，拟合度提高，但参数没有通过t检验，故剔除。引入FT后，拟合度提高至0.9953，所有参数也通过了t检验。

2.2.5 序列相关性检验

对最优拟合结果以BG检验与DW检验判断其残差序列的相关性。两种检验结果均显示残差序列基本上不存在自相关。

2.2.6 异方差检验

异方差性为单调递增、单调递减或是复杂多变无系统性的情况，White检验适用于任何形式异方差的检验，本文采用White检验。检验结果显示，在5%显著性水平下拒绝同方差的原假设，即存在异方差。

3 结论

本文最终得出的房地产价格回归方程为：

研究结果表明：影响房价的主要因素是土地价格、实际利率、货币供应量与房地产投资。第一，GDP与城镇居民人均可支配收入对房价的影响可以忽略。这是因为：我国GDP上升的同时，贫富差距逐渐拉大，占少数的高收入者对住房的投机需求挤占了大多数低收入者的消费需求，扭曲了GDP、人均收入与房价的关系。

第二，利率与房价呈负相关，且相关性最大。因此要握好“利率”杠杆，对不同价位的住房实行不同的利率水平，对不同地区实施不同的的利率调控政策，以有效控制房价。

第三，土地价格与房价呈正相关，相关性次之。土地价格是房地产成本中必不可少的部分。当前有必要控制土地供应量，完善土地出让金制度，使土地价格趋于公平合理。

第四，货币供应量对房价具有正导向作用。这一作用包括了银行信贷扩大导致的投机动机，以及短期内货币供给量增大对通货膨胀的引致作用，这些分别从住房的需求和供给方面影响房价[6]。但长期中投机需求与通货膨胀都会随房价的趋于稳定而减少或平息，因此长期内货币供给量对房价的影响较小。

第五，房价也受到房地产投资的影响。资金涌入房地产业，开发商资金压力缓解，商品房供给增加，有助于推高房价。但过多资金的进入会加大开发的盲目性，使供求严重失衡，甚至产生房地产泡沫。因而房地产投资与房价相关性也较小。

（作者单位：苏州大学东吴商学院）

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