房地产产权产籍管理面临的问题与规范化管理措施

张侠

目前国家正在推进城镇一体化的建设，房地产市场出现了日趋活跃的景象，城市住房改革也随之深化，因此对城市房屋产权、产籍的管理工作也要不断的加强，为经济发展、社会稳定发挥应有的作用。然而，在实际工作中，存在着一些不应该忽视的问题。认真研究这些问题，及时采取措施，对房地产产权、产籍管理尤为重要。

房地产产权指的是权利人依照法律对其所拥有的各种房地产具有占有、使用、收益以及处分的权利，具有严格性质的排他权。同时，产权人也应该对其所享有的各种房地产承担相应的义务，比如登记产权、修缮养护等。而房地产产籍指的是各种记载房地产产品的产权性质、产权取得方式、房屋的使用状况等内容的专业性质的图、簿或者册的总称。

一、规范化房地产产权、产籍管理过程中存在的问题

面积确认是目前城市房屋产权管理中存在的一个难点，也是当今住房消费中的一个热点问题，引起了购房人的广泛关注。有的人不理解，为什么我的房子面积自己量得结果与房产证上的不一样。究其原因除了测量误差之外，还有就是商业经营问题。房地“两证”各不相符。同宗房地产的房屋所有权证和土地使用证之间相互矛盾，有的是占地面积不符，有的则是坐落地址有出入，有的则是两证所有人名字不符等等。注重发证轻视管理，例如，有的房屋拆除了或者自然消失了，然后新建的房屋又办证了，出现了一房多证的现象。甚至有的人为了逃避国家税费，买卖不及时办理过户手续，造成转移登记很被动，容易带来产权纠纷，对权利人应及时说服，及时处置。

二、规范化房地产产权产籍管理的重要性

保护房地产权利人的合法权益。这一点是进行房地产产权产籍管理的根本出发点。加强房地产产权产籍的管理，要及时准确地对房地产产品的权属性质进行相应的登记、审查、确权等工作，并且发放相应的房地产产品权属证书，对房地产权利人的合法利益进行必要的保护。外界的任何组织或个人只要侵犯房地产权利人相关的合法权益，都要承担相应的责任。

是房地产管理工作的基础。房地产的产权及产籍的管理是房地产行业管理工作的基础。

房地产企业进行项目开发建设时，产权产籍管理部门要为其提供所在的建设区域内相关的土地房屋等各种资料，以便房地产企业能合理规划用地，对原有的用户进行妥善安置，并且依照有关规定给予一定的补偿。

在进行房屋卖卖、租赁、抵押等活动时，都要涉及到房地产产品的权属及房屋状况，这需要房地产的产权产籍管理部门提供相应的资料，以便能对参与交易的房地产产品进行一个合理的评估，从而征收相关的税费，也可以防止交易后产生产权的纠纷。

第三，在进行房地产服务，比如小区管理服务，房屋的管理和修缮等，也需要房地产产权产籍管理部门提供房屋属性相关的各种资料，比如房地产产权性质、地段、面积、用途等，来确定具体的房地产服务范围和费用，以保证房地产行业给业主一个正常的管理和服务。

三、房地产产权产籍规范化管理举措

房地产产权、产籍档案管理规范化

首先，房地产产权产籍管理工作人员要坚持工作原则，对资料审验工作严格把关，保证资料的正确性和完整性。严格遵守产权登记的工作流程，做好房地产资料的移交和保管工作。其次，房地产产权产籍管理部门要转变工作态度和工作方法，主动拓宽档案接受范围、积极了解业务部门工作动向、开辟获取产权资料的渠道，将经常性收集与集中收集相结合，被动收集与上门收集相结合。

房地产产权、产籍管理动态化。在房地产产权产籍管理中，一定要力争房屋产权证和房屋现状的完全一致，对房屋状态实现动态管理。为此，我们可以做以下努力：

积极开展宣传教育工作，提高房屋产权人的登记意识；

加大执法力度，保证房地产产权产籍管理工作的约束力和权威性；

加强与有关部门的配合，拓宽获取房屋档案信息的渠道，

联合作业，保证产权档案信息的准确性和时效性；

增强服务意识，让房屋产权人意识到房地产产权产籍管理部门是为保障和维护他们权益而存在的部门，增强与房屋产权人之间的配合与互动。

建立房屋变更信息网，对房屋状态实现跟踪管理。

房地产产权、产籍管理标准化，形成统一计量。统一面积确认标准 规范面积确认计量

针对房地产产权产籍管理工作中存在的面积确认标准不统一的问题，究其原因有以下几种：

相关政府部门对于国家有关房产测绘和面积计算的规定没有充分领会和贯彻执行；现行的房产测绘和面积计算的规定无法充分满足各类房屋结构的需求；

一些部门出于自身利益的考虑，人为的扭曲或者漠视规定，导致在面积确认过程中不能严格遵照规定，出现行为偏差。针对这种情况，需要政府部门进一步建立健全面积确认方面的规律法规，细化标准规则，并加大监督管理力度，明确权力和责任，做到权责明确、赏罚有度，促使房屋面积确认走规范化、法制化的道路。

执法力度与职能强化。针对房地产产权产籍管理工作，不仅中央出台了一些相关政策，很多省市也出台了地方性法规，为房屋产权产籍管理提供了法律依据。接下来，我们就应该加大执法力度，强化房屋产权监察及管理部门的工作职能，加强房屋产权产籍的监理和行政执法工作，做到执法必严、违法必究。使相关法律法规得到全面落实，为房屋权利人的合法权益提供保障。

加强从业人员的专业能力。为了适应房地产产权产籍管理工作的发展，提高相关工作人员的整体素质是关键。为了达成这一目标，我们可以从以下几个方面进行努力：

要积极引进具有较高的专业水平的技术性人才，促进房地产产权产籍管理工作的技术革新；要给已经在职的工作人员提供继续学习的机会，针对现代信息技术、先进的档案管理方法、新的房地产产权产籍管理工作理念等内容，在员工间组织培训，提高员工的整体素质。

解决房地产产权产籍管理信息化中存在问题的策略。

加强数据共享 提高管理的效率和准确性。在房地产产权产籍管理工作中，应该加强子系统内部和不同子系统之间的数据共享，尤其是测绘系统和登记系统的互相查询以及登记系统产生的资料和产权产籍档案数据的共享。例如，在数据充分共享的情况下，就可以实现信息在预售登记和销售登记间的转换，对预售登记信息的个别属性进行修改后，就可以转换为销售登记的信息，并打印产权证。

调整数据库结构 完善产权档案信息。在构建数据库的过程中，要适当增加房地产商、交通、基础设施等字段，因为交通是否便捷、基础设施是否完备、房地产商是否具有品牌效应，对房地产价值产生重要影响，通过这些字段的查询，可以让人们对房地产的价值有一定的了解，为房地产交易提供方便。同时，对于一些特殊的属性采用动态的数据结构，可以节省存储空间，加快信息传输速度。

综上所述，房地产产权产籍管理涉及到千家万户的利益。我们应该正视目前在房地产产权产籍管理中存在的问题，并积极寻求解决这些问题的措施，提高房地产产权产籍管理的工作效率和服务质量，全面履行房地产产权产籍管理部门的工作职责，使房地产产权产籍管理走规范化、科学化、信息化、法制化的道路，保障广大房屋权利人的合法权益，推动房地产行业的稳定运行，促进经济的快速发展。

（作者单位：台州市黄岩房地产管理处）