投资选择、人口结构与房价上涨

陶泽荣

摘要：过去10年间，太仓市经济、人口结构都发生了明显变化，多个因素交织在一起，推高了太仓市房价，引发市民对房价持续上涨的担忧，但是通过对太仓市人口结构的变化、市场供求平衡等影响房价关键因素的分析，可以发现现有的条件不足以支撑太仓市房价持续上涨。

关键词：太仓；房价；人口结构

经济增长的同时，伴随着物价上涨，在过去10年间，物价上涨中的典型代表是房价上涨。房价持续过渡上涨带来了很多负面影响，不利于经济健康发展。为了维持经济社会稳定，控制房价快速上涨，国家出台了一系列政策进行调控，包括限购、限贷、征收房产税、加紧建设保障房、甚至直接限制房价等措施，但是市场反应不佳，从调控效果看，房价基本陷入了上涨——调控——上涨——调控的恶性循环，很多政策都没有达到预期的效果，房价离人们的心理预期也越来越远。

对于房价上涨，有很多观点，有人认为是城镇化促进了房价上涨，大量农村人口进入城市，住房需求增加，推高了房价；也有人认为是大量的货币供应，促使货币资金流向了房地产市场，成为天量货币的蓄水池；也有人从当前的土地制度出发，认为政府不断抬高土地转让的价格，推高了房屋的建设成本。无论是哪一个原因，一个事实就是，在过去多年间的房价一直是上涨的，直到2014年，房价上涨的速度终于趋缓。

究竟是什么原因一直推动房价上涨，本文以江苏太仓市为例，研究推高房价的原因是否可持续。太仓是一个典型的中国沿海地区县级市，城镇化程度较高、工业经济实力雄厚，居民人均收入水平高，2013年地区生产总值达到1002.28亿元，城镇居民人均可支配收入43 364元，综合实力排在全国百强县前十名。这样的城市可以说是四五线城市中的一个代表，以这样一个城市为例可以较好地验证同类城市房价的发展趋势。

一、太仓房价上涨的原因

（一） 经济增长

在过去10年间太仓市经济保持了高速增长，在2003年，太仓地区生产总值才210亿元人民币，到2013年已经增长到了1002.28亿元人民币，增长了4.77倍，经济增长同时带来了居民可支配收入的不断提高，同期太仓居民可支配收入从每年人均12375元，增长到每年43364元，增长了3.50倍（见图1和图2）。

图1太仓地区生产总值2003-2013年增长趋势

Fig.1 Taicang GDP Annual Growth Trend of 2003-2013

居民收入大幅度增长，提高了居民购买力，这是保证太仓房价持续上涨的最根本的原因，对比图1和图2，在过去10年间，太仓居民购买力是足以支持房价上涨的。

（二）投资需求

图3 太仓房价2007-2013年的变动趋势

Fig.3 The Change trend of Taicang House Price of 2007-2013

在过去10年间，特别是在2007年之后，房价出现了较高速度增长（见图3），于此相对比的是整个股市出现了下跌。2007年底上证股市出现了历史最高点，之后一路下跌，特别是从2010年往后，基本维持在2000点上下震动。而太仓住宅房价从2007年时均价不到4000元，涨到2013年的8200元一平方米，房价上涨了2.1倍。显然在这段时间内投资房地产的回报率远远高于股票。因此在居民不断提高的投资能力下，从理性投资角度看，能够提供足够回报率的房地产市场是必然会吸引大量的投资者。一旦居民将房地产投资作为优先选择时，房地产市场需求就会增加，进而会推高房地产价格。

（三）人口结构

在过去10年间，另外一个推高太仓房价的是人口结构的变化。相对于苏州地区其他的几个县级市，太仓人口规模比较小，人口基数不大。但是在过去10年间，太仓经济发展，吸引了大量的外来常住人口在太仓工作生活，太仓市常住人口规模集聚增加，在2003年太仓有52.75万常住人口，到了2013年达到70.7万人，是2003年的1.34倍（图3），常住人口增加了三分之一强（见图4）。常住人口稳定增加，不管是自行购置还是租赁房屋，势必增加对住房需求，改变市场的供求状况，房价上涨得到了合理的支撑。

图4 太仓2007-2013年户籍人口与常住人口的变动趋势

Fig.4 The Change Trend of Taicang Household Registration and Resident Population of 2007-2013

二、太仓市房价上涨的可持续分析

房价持续上涨需要有内在动力和外在的吸引力，无论是居住需求、还是投资需求、或者市场供给与需求趋势，任何一个因素的改变都有可能导致市场需求发生明显的变化。

（一）人口结构已经发生变化

在苏州市范围内太仓市属于人口规模偏小的地区，2013年太仓市户籍人口仅仅47.45万人，从2003年到现在总共增加了2.34万人，2007年至今只增加了1.07万人。另外常住人口从2003年至今增加了17.95万人，其中从2007年至今增加了4.89万人，特别是从2010-2013年常住人口总数是负增长的，2013年的常住人口少于2010年的规模。

太仓已经进入老龄化社会，通常国际上把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为进入老龄化社会的标准。在2013年太仓市47.45万户籍人口，中60周岁以上老人为13.23万人，占总人数27.89%，远远超过了老龄化的标准，目前太仓的老龄化程度是整个苏州地区是最高的，这一趋势还在加剧。

户籍人口基数少，老龄化程度加剧，外来人口持续减少，从中长期看，住房需求势必不断减少，购买动力会明显下降，从人口结构角度看，是不支持太仓房价继续上涨的。

（二）居民收入增长幅度将会趋缓

从房价增长幅度看，2013年房价相对于2007年，太仓商品房价格从4285.59元每平方米涨到2013年的8588.95元每平方米，增长了2.00倍；住宅价格从3942.27元每平方米增长到了8200元每平方米，增长了2.08倍，年均增长率达到了12.25%，这要远远高于市场一般投资的收益率。也超过了太仓人均居民可支配收入的增长率，同期太仓人均可支配收入从21576元，增长到43364元，增长了2.01倍。一方面，可以看出居民有能力支付较高的房价，另外一方面从某种角度看，居民收入增长速度都被房价增长速度吞噬掉了。从长期来看，房价上涨抵消了居民收入上涨，会影响到居民在其他领域的消费能力，会影响到居民的生活水平，这对经济可持续发展是不利的。

经过30多年经济高速发展，特别是最近几年，居民收入增长速度比较快，能够赶上房价增长的幅度，但是对于居民可支配收入增长来讲，难以一直保持两位数的增长速度。特别是中国经济经过长达30多年的高速增长后，即将进入一个结构性调整阶段，经济增长速度也会随之调整，居民收入增长的速度也会调低，无法支撑不断高涨的房价。

（三）市场供给需求平衡发生改变

从2007年开始，截至2013年，太仓总共新开工建设了10340562平方米的商品房（其中住宅面积是7240136平方米），同期累计销售商品房面积是7363351平方米（其中住宅5358757平方米），销售面积中包括期房面积（见表1）。这就意味着在过去7年间开工建设的商品房还有2977211平方米没有销售出去，包括1881379平方米的住宅，按照2012年太仓人均住房建筑面积44.78平方米计算，1881379平方米的住宅可供42000人居住，考虑到2007年至今只增加了1.07万户籍人口，常住人口从2010年之后一直在减少，另外太仓城市化率在2013年达到了为64.48%，农村城市人口转换的空间已经很小了，因此保守估计，要增加这42000人至少需要10年左右的时间，在不考虑现有住宅空置率的情况下，消化掉这些住房需要很长的时间。

结论

太仓市房价虽然在过去10余年间增长幅度较大，但是随着老龄化加剧，外来人口减少，居民可支配收入增长趋缓，房地产供大于求的趋势越来越明显，房地产投资需求也会向理性投资转变，类似城市高房价是不可持续，有三点要特别注意。

第一，政府不能再把房地产作为推动经济发展的主导产业。房地产市场面临一个重大转折，要允许房地产市场进行一次调整，适应经济社会环境的变化。如果政府试图以政府行为干预房地产，势必积累该行业的风险，催生更大的房地产泡沫，对经济长期健康和金融市场稳定造成冲击。

第二，在现有的条件下，居民不应该把住房投资当做一个最佳的投资选择，现有的房价中存在一定的泡沫，在主要支撑房价上涨的因素发生转变后，投资房地产不可能带来更好收益，如果房地产行业不能软着陆，出现硬着陆，泡沫破灭，投资的损失会更加严重。

第三，房地产市场和金融市场密切联系，现在购房是建立在信贷基础上的，很多购房者透支了未来的收入，房地产市场进入转型时期，一定会出现一些不可控的因素，蔓延开去，会影响到金融市场稳定，美国次贷危机发生就是和房地产市场有很重要的关系，监管部门需要加强对房地产市场以及与之相关的金融业务监管，防患于未然。

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