从政治经济学的视角剖析我国的高房价问题

○李小妹 刘 勇

（北京理工大学人文与社会科学学院 北京 100081）

一、引言

近年来，我国房地产商品价格一路走高，部分一线城市商品房价格居高不下，2013年北京市商品房平均销售价格18553元，上海市商品房平均销售价格16420元，广州市商品房平均销售价格15330元，深圳市商品房平均销售价格24402元。我国当前商品房均价已超出合理水平，而在房价高涨的同时，我国房地产市场住房空置率日益上升。在房地产行业成为国民经济支柱产业的今天，保障房地产行业的健康发展对维持国民经济健康运行具有重要意义。对于我国大部分居民来说，目前我国的高房价远超他们的支付能力，在我国社会保障体系尚不完善的今天，居民对住房的需求是刚性的，过高的房价不利于居民实现基本的生活需求，可能会带来社会的动荡，此外过高的房价使得居民必须将绝大部分的收入用于住房的消费，这必然会削弱居民对其他商品的消费能力，这将不利于我国扩大内需的需要。改革开放以来我国充分利用自身比较优势积极发展对外出口，经济发展取得了一定的成果，然而现在我国出口已开始走向萎缩，未来要实现经济健康可持续发展必须积极推进以扩大内需为着力点的经济结构转型。本文从政治经济学的双重视角出发，通过对商品房使用价值与价值的分析，剖析当前我国高房价的原因，并提出进一步规范房地产行业健康发展，维持房价的合理稳定的政策建议。

二、高房价的政治经济学分析

1、使用价值与交换价值视角

根据马克思的价值理论，商品的使用价值是指商品的有用性，这里商品房的使用价值即其居住功能。从使用价值的视角分析高房价问题即分析人们对住房的居住的需求。首先，对于我国这样一个人口大国，大量的人口对居住的需求的刚性的，其次，中国传统的观念也是导致居民对住房需求具有刚性的原因，中国人自古就有较强的家庭观，住房在这里扮演了家的角色，在我国房屋租赁机制尚不完善的今天，租房给人们带来的许多问题也加剧了人们对购房的需求。当前我国的房屋出租一般以短期为主，租来的房子缺乏长期的稳定性与安全感。中国人对稳定的追求是根深蒂固的。根据马克思的价值规律，在土地有限，住房供给量一定的情况下，人们刚性的需求会导致商品房的价格脱离其价值而向上波动。

从交换价值的视角分析高房价的问题即分析人们对住房的交易的需求。商品房的交换价值可以理解为商品房所具有的交易的价值，在这里人们购房的目的不是居住而是出售以获得利润。根据具体出售的时间可以把这一需求分为投资性交易需求与投机性交易需求。

投资性需求注重对资产的长期持有，注重保值。随着经济的发展，居民生活水平的提高，居民手中积聚了大量闲散资金，在低利率与通货膨胀的背景下，居民需要寻找投资渠道为其资产进行保值投资。现阶段我国有效的投资渠道十分有限，作为主要投资市场的股票市场在我国仍处于不成熟阶段，我国股票市场具有很强的投机性而投资性很弱。股票市场的不成熟外加居民对房价的“预期”较为看好，在投资方式有限的情况下居民将增加对住房投资的需求。这些投资者购房并不是为了居住而是用于出租或是在房产升值后出售以获取差价。

投机性需求倾向于短期操作，投机者的目标是短期内转手以赚取差价，投机者往往通过炒作来制造房地产的虚拟需求，进行“击鼓传花”式游戏。我国为应对经济下行压力所采取的总量宽松的货币政策与大规模的刺激政策导致的我国流动性过剩问题是房地产行业投机性过强的主要原因，这些政策所释放的货币并没有流入能增加社会物质财富的行业而是积聚在房地产等高投资回报率行业，这些政策非但没有促进经济增长与转型反而带来了房价的不断上涨。

从交换价值的角度分析房地产行业中的投资性与投机性需求有助于更好的理解我国高房价问题。我国房地产市场需求过旺特别是投资与投机需求过旺是房价居高不下的主要原因。

2、价值与地租理论

根据马克思的价值理论，商品房的价值可以表示为c+v+m，其中c表示不变资本的价值，V表示可变资本的价值，m表示利润。不变资本c的价值主要由土地的价值、建筑材料及设备的价值构成。可变资本v的价值由建筑工人通过劳动创造的价值及营销管理等其他服务人员通过劳动创造的价值构成。剩余价值m是指资本运动过程中所产生的超出原有价值的增值价值，即我们平时所说的利润。

结合价值理论与地租理论有助于我们深入的理解我国高房价存在的原因。首先从不变资本的角度看，商品房的价值是其价格的基础，价格是价值的外在表现；土地的价值是商品房价值的重要组成部分；根据地租理论，土地所有者可以通过垄断土地来获得垄断地租，高额的垄断地租是导致高房价的重要原因。

在现行的行政政绩评估考核体制面前，我国地方政府往往着眼于地方的局部的利益，地方政府的行为目标为地方利益最大化，其关注眼前的经济利益并尽力提高地方政府收益。现行的人事考核机制中，地方政府的政绩是快速增长的地方生产总值，是一个个具体的项目。在有限的任期内，地方政府官员只能是通过各种工程来提高自己的政绩。此时，房地产成为其选择之一，高房价带来的是高经济增长与高政绩。

我国现阶段的分税制、预算制使得我国地方政府财政日益艰难，为获得更多的财政收入以发展经济保持稳定，地方政府只能变相发展“土地财政”，利用“土地创收”来保证一定的财政收入。我国城市土地名义上归集体所有，实质上其为地方政府所垄断，地方政府垄断土地供给是级差地租产生的原因，这里政府垄断的是土地的使用权，因为我国土地所有权目前是不能交易的。地方政府根据垄断收益最大化（土地创收最大化）确定土地供给量，即地方政府通过垄断土地获得高额垄断地租。这种高额垄断地租的存在造成的土地价格的上涨，严重影响着商品房的价格，导致了房价居高不下的问题。同时土地价格的上涨还受到房地产开发商的恶意囤积行为的影响，房地产开发商为利用土地的有限供应进一步推高土地价格从而推高房价以获得高额利润，在获得土地资源后并没有将所获得的土地资源全用于房地产开发，而是有意地控制土地的供给从而控制商品房的供应量，将房价进一步推高。

三、有效抑制高房价的建议

我国房地产市场中的消费行为是扭曲的，这种不以商品的使用价值为目的进行的消费，将有可能是祸国殃民的。首先房地产市场的投机性的增强会导致大量投机资金流入房地产市场，进而导致房地产价格持续上涨，价格大幅偏离商品的价值，最终会导致房地产泡沫。房地产泡沫一旦破裂将会给国民经济运行带来沉重的打击。同时这种资金流向的失衡会导致经济发展结构的失衡，这种以房地产为支撑的发展模式是不可持续的，且不利于我国现阶段的经济结构转型目标的实现。其次房地产作为人民基本的生活和生产资料，保持房地产市场健康稳定的发展是保障民生的必然要求。然而当前扭曲的房地产市场运行使得有资本的投资者与房地产商拥有的财富不断增加，而占社会绝大部分的中下等收入居民背负着越来越沉重的经济负担，房价的上涨无形中抬高了居民的生产与生活成本，生活成本的提高直接带来的是居民生活质量的下降，经济的发展并没有让绝大多数居民从中受益，发展的成果被少数人掠取，社会贫富差距日益扩大。社会贫富差距的不断扩大可能会阻碍社会的稳定发展。此外在居民收入水平基本一定时，过高的房价将占用绝大部分的消费能力，而削弱居民对其他商品的消费能力，造成社会总需求不足，影响经济的可持续健康发展。

有效解决房价居高不下问题首先要通过疏通而不是围堵的方式抑制房地产市场上的投机活动。我国政府出台了不少相关的政策，但我们可以看到以限购令为代表的政策虽然在短期取得了一些效果，但这些政策始终是治标不治本。抑制房地产市场中的投机行为的核心问题是为社会上的大量闲散资金提供更有利的投资渠道，通过资本疏导将积聚在房地产中的大量资金引流到其他生产领域，从根本上解决问题。应该加快股票市场改革，将股票市场建立成真正的资本市场，以吸纳社会上的闲散资金，同时加快经济结构转型，推动经济向健康可持续的方向发展，健康可持续的经济发展可以为投资创造出更多的渠道，从根本上解决房地产市场中资金大量积聚的问题。

有效解决房价居高不下问题其次要保障土地交易价格合理化以降低房地产的生产成本，从成本的角度解决房价居高不下的问题。保障土地交易价格合理化要从两个方面入手，一方面要加快土地市场改革，打破地方政府对土地供给的垄断，赋予农村集体经济组织充分的农业用地所有权，使农民真正充分享有使用处理土地的权利，分类管理农村土地，对于集体建设用地，应完全放开使农民能真正实现自由的采用多种有效的方式行使土地使用权与经营权的流转；对于农村农业用地，应采取严格的制度来实施土地用途管制，严格限制农村农用地流向集体建设用地，严守耕地保护红线，保障国内粮食生产，确保谷物基本自给、口粮绝对安全。另一方面要调整国家财税政策，改变当前土地收入占地方政府财政收入比重过大问题，从规范政府行为的角度实现土地交易价格合理化。对地方政府行为实行法制化约束，抑制地方政府设租寻租行为，加快推进经济结构改革，为经济寻找新的增长点，改变国民经济依靠房地产实现增长的发展模式，为地方政府财政收入寻找新的可持续的来源，逐步改变中央政府以GDP考核地方政府政绩的标准，强化居民生活水平、失业率等指标在考核体系中的地位，以此降低地方政策出于经济增长考核压力而谋求利用房地产快速增长推动地方经济增长的畸形增长模式。

最后，有效抑制房价居高不下问题要加快完善我国的房屋租赁制度。目前我国房屋租赁双方的权利与义务并没有受到相应的法律的保护，消费者的权益经常受到侵犯，政府应向居民宣传适当的住房观念，鼓励年轻人选择租房居住以缓解住房紧张问题，同时规范房屋租赁管理体系，尽快建立租房管理制度，在房屋状态维护保养，租金水平管理，租赁双方的权利义务约定，合同条款规格等方面制定详尽的规章制度；加快房屋租赁相关的立法，通过法律保障房屋租赁市场中的交易双方，要在现有的住房登记系统、税务系统、征信系统的基础上，综合各方面的信息质量，确保出租者和租房者信息的真实性和完整性，确保给消费者提供能够负担得起的体面的、稳定的住房。

四、总结

综上，从政治经济学视角看我国高房价问题可知，我国房价居高不下的原因主要有居民出于住房使用价值的追求而产生的刚性需求、居民出于房屋交换价值的追求而产生的投资与投机需求、地方政府对土地创收的追求导致的土地交易价格高涨。有效解决我国房价居高不下问题应加快推进各项改革，加快资本市场改革为社会闲散资金提供投资的场所，加快土地交易市场改革，为形成公正、合理的土地价格提供制度保障，加快经济结构转型，为经济寻找新的可持续性的增长点以充分吸收社会闲散资金并有效缓解地方政府财政收入困境。同时积极推进依法治国，用法治维护房地产市场健康可持续运转，保障居民权益。让全面深化改革、全面推进依法治国如鸟之两翼、车之双轮，推动全面建成小康社会的目标如期实现，人民生活越来越好。

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