中国房地产市场调控下的变化和未来趋向

何 勇

（南京市南部新城开发建设管理委员会，南京 210007）

一、调控下房地产市场的变化

（一）房地产总量显著增加，但需求日益多样

总量上城镇居民户均住宅套数已达到1左右，但房地产作为一种特殊商品，具有投资和消费两重属性，房地产市场内刚性需求、改善需求和投机需求并存。

（二）房地产市场普遍发展，但区域分化严重

一、二线城市人口密度大，土地供应紧张，重点地段房屋供给不足。三、四线城市受发展阶段、发展条件、人口基数、消费能力等影响库存不断增大。

（三）房地产价格的整体趋势仍然上涨，但涨势分化明显

2003年以来房地产整体价格进入上升周期，且一、二线城市房价上涨更快。虽经多次调控，房地产市场价格出现起伏，但一、二线城市的房价仍呈上涨趋势，三、四线城市尚未明显下降。

（四）随着保障性住房的大规模投入，对控制房地产价格上涨、保障居民生活起到了重要作用

但地方政府财政面临的压力越来越大。

二、外部条件对调控的影响

（一）房地产投资的整体回落加大了调控的难度

随着中国经济发展进入新常态，房地产市场供求关系将逐步趋向平衡，未来房地产开发投资增速放缓甚至回落是必然趋势。宏观调控既要继续维持房地产业在国民经济中的重要作用，又要通过此次适度放缓调整住房结构，消解市场泡沫，改善一线城市过高的土地价格和降低部分二线、三线城市住房供给过剩的风险。

（二）金融政策的变化加剧了房地产市场的动荡

房地产市场与金融体系关系密切，金融政策影响的房地产市场的全过程，从前期征地拆迁、土地开发和项目建设的资金筹措，到房地产价值实现、居民消费的信贷政策，都离不开金融机构的身影和作用。宽松的货币政策将有利于房地产市场发展，但稀缺的资金、过度的信贷都投放在房地产领域，又将影响其他产业的发展。同时，由于房地产与金融市场已深度交融，房地产市场的动荡对金融市场乃至整个国民经济也会带来重大冲击。

（三）不同阶段中央调控和地方利益博弈的难度加大

中央政府和地方政府作为两个利益主体，在不同时期调控政策制定和执行的利益博弈过程中利益并非总是一致。地方政府是地区土地的主要供应者，土地出让收入是地方最重要的非税收入来源，短期内地方对土地财政仍有较强的依赖性，地方债务平台等问题广受关注。同时，过去的发展使新增房地产市场供过于求，难以为下行的城市发展所吸纳，导致二、三线城市房地产发展面临巨大挑战。

（四）不同的民生需求增大了调控准确性的难度

调控要保障居民“有恒产者有恒心”的刚性需求，也要满足“更上一层楼”的改善性需求，还要兼顾“以房养老”资产增值的投机性需求，因此调控既要在保障性住房和廉租房的建设加大投入，要在中等商品房的配套设施建设上加大投入，同时为了房地产业的健康发展，也不能完全扼杀投机性需求。

三、未来调控的关注点

（一）兼顾不同利益主体

房地产市场中政府、开发商、消费者作为不同的利益主体扮演着不同的角色。在宏观调控时，对政府而言，需采取金融手段、调整土地供应结构、限制投机性房地产转让、建立住房保障制度，其中中央政府更应明确民生第一、兼顾增长的住房发展理念，从规划控制、指标控制、财政控制、金融控制等方面对地方政府的政策进行指导和引导。地方政府要做好对中央要求的落实。对开发商而言，要引导其走诚信开发，品牌经营之路。对消费者要鼓励合理、理性消费，限制投机炒房行为。只有实现政府的经济效益、社会效益和环境效益、开发商的合理利润、消费者的有效需求和合法权益得以合理实现，多方合力构建理性、健康的房地产市场。

（二）兼顾不同发展阶段

当前我国正由城乡二元社会向城市化社会高速转型时期，转型社会的复杂性决定了调控政策决策复杂性，既要注重打基础、利长远的长效机制建设，注重方向、政策的研究、制定、试验和推广；又要注重短期措施的灵活调整，注重对民众关心的房价持续快速上升等问题采取临时性措施。

（三）兼顾不同发展条件

宏观调控下房地产市场博弈的总体目标是市场的稳定持续发展、市场参与者的理性回归，因此房地产调控一是需重点关注房价上涨过快、投机过度的主要城市和个别地区，促使其房价出现理性回落，而房价平稳、投机较少的地区则适度放活。二是对于不同地区的中高档楼盘，尤其是以投机为主的楼盘要加强调控，低档楼盘因投资炒作因素少可适度放宽。三是对不同地区以自住为目的或中长线投资为主的消费者可适当鼓励，以培育房地产市场的健康发展。

（四）兼顾财政和金融手段

相比于限购、限价、限贷等行政干预，更应注重财政的稳定税收调节和金融的灵活信贷调节手段，调控的目标直指投机需求，同时应充分考虑当地经济发展阶段、居民承受能力和城市发展水平。

房地产市场的健康有序发展离不开宏观调控，政府在制定和执行宏观调控政策时，需要通盘考虑、具体对待、量力而为、适度发展，并及时根据市场反馈做好预调微调，使宏观调控预期与计划真正契合，为房地产市场的持续发展保驾护航。

[1]张泓铭.未来中国房地产市场调控的思路和策略[J].社会科学，2014(4).