论物业服务合同的强制性义务

庄 昕

黑龙江建筑职业技术学院，黑龙江 哈尔滨150025

强制性义务又指法定义务，是物业管理法律法规所确定的义务。这些义务即使当事人没有在合同中约定，当事人也应当履行。物业服务合同虽从性质上讲属于委托合同，因而权利义务的设置只能是取决于当事人双方的约定。但是，第一，物业服务合同关系着广大居民最根本的“住”的权利，关系着个人的生活质量的问题，而个人的居住的权利向来是各国人民关注的个人基本人权的内容，这就要求各国通过各种手段保证这一权利的圆满实现;第二，作为一个普遍接受的观点，物业管理公司在同业主之间的关系上是一个强者与弱者的关系，因此，必须借助法律规范上的配置，通过权利义务的强制分配从而达到一种相对的平衡。这就使我国的物业管理法规中会存在一些强制性的规定，这些规定构成了物业服务双方关系的强制性条款。

一、物业管理公司的强制性义务

第一，取得完整的资质证书的义务。这义务的规定来自于《物业管理条例》第32 条的“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”，而违反这一义务规定的责任来自于第60 条，无疑这是一个行政责任。

第二，聘用取得职业资格证书的管理人员的义务。这一义务来自于《物业管理条例》第33 条，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。而违反这一义务的行政责任规定于第61 条。

第三，转委托全部委托的限制义务。这一义务可见于《物业管理条例》第40 条，“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”而违反这一规定之责任规定于第62 条。

第四，不得挪用专项维修基金的义务。这一义务在法律上并无明确规定，但由于这一“专项维系基金属业主所有”﹙《物业管理条例》第54 条﹚，而物业管理企业在业主委员会成立后可进行代管﹙《住宅共用部位设施设备维修基金管理办法》第10 条﹚，所以会存在被挪用的可能。这一责任规定于第63 条。

第五，不得擅自改变物业管理用房的用途的义务。这一义务来自于《物业管理条例》第38 条的规定，而义务的违反责任规定于第65条。

第六，不得擅自改变公共建筑和共用设施用途的义务;不得擅自占用、挖掘道路场地的义务及不得擅自利用共用部位、共用设施进行经营的义务。这一义务来自于《物业管理条例》第50、51 条，而责任见于第66 条。这里面存在一个问题，即在国家机关基于物业公司的违法行为而追究行政责任的同时，合同中的当事人另一方是否可以根据其违约行为追究违约责任呢?从以上各方面的情况看，第一方面产生的是合同双发的主体资格问题，在新合同法颁布之前，这可能会因主体不合格而导致合同无效;第二方面可以归结为合同的履行方式问题;第三方面则是转委托上的责任问题，这在合同法第400 条有明确的规定;其余方面也都可以通过违约责任加以追究;并且，第四和第六方面还可构成侵权行为。由于公法责任并无和私法责任竞合的问题，这在我国刑法中受害人在国家追究加害人的刑事责任之后仍可提起刑事附带民事诉讼就可看出来，并且，按我国法律法的规定，民事上的赔偿责任和刑事上的财产罚在加害人财产不足于全部支付时。因此合同的当事人追加违约责任应是可以的。这在《物业管理条例》第62 条也得到了反映，因此其在规定了物业管理企业转委托的行政责任后，又规定“给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”。

二、业主的强制性义务

业主的强制性义务表现在以下三个方面:

(一)物业的使用必须不得损害业主的共同利益。由于生活在同一物业小区，业主之间存在公共利益，每一个业主对此公共利益都负有加以维护、不得侵害的义务。比如物业管理区域内的道路，非经许可，业主不能随意占用、施工、甚至损毁。同时业主在使用公共区域时，也要尽到注意义务。

(二)缴纳管理费及专项维修基金的义务。我国《物业管理条例》做了比较详细的规定。

例如第42 条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第54 条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

以上两个条文界定了缴纳管理费和专项维修基金的主体。

(三)业主的行为不得违反有关法律、法规的规定。《物业管理条例》第46 条第1 款规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”在当事人双方的关系中，这一规定设定为物业管理公司的职责。物业管理企业在行使该权利时不得限制业主的人身自由。

总之。在理解强制性义务时，一定要强调物业管理公司与业主的对向性，即双方都要履行强制性义务。不允许一方只享有权利而不履行强制性义务。