住房公积金贷款对我国城镇居民住房需求的影响分析

摘要:近几年来，我国的房地产投资热呈现出白热化的发展趋势，在房价不断上涨，物价不断提高的经济形势下，保护国计民生，保证我国中低收入家庭住有所居，全国纷纷出台了关于住房公积金贷款的相关措施。本文将就目前我国住房公积金贷款对城镇居民住房需求的影响进行分析。

住房作为人们的基本需求，随着经济的快速发展、人们收入差距的不断扩大，使得住房的价格不断上涨，为了确保我国社会的和谐发展，国家和各级政府纷纷采取相应的措施来解决我国中低收入家庭的住房问题。住房公积金制度是目前我国实行的由计划体制为主导的市场向市场体制为主导的转变的一项住房制度。自我国住房制度改革与住房公积金建立20多年以来，我国的住房公积金制度得到了不断地完善与发展，住房公积金制度的完善表现在：覆盖面在不断的扩大、公积金的使用效率不断提高、公积金的缴存规模逐年扩大、住房公积金的功能得到了不断的完善。

一、住房公积金贷款相关概念及性质分析

(一)住房公积金贷款的基本内涵

住房公积金贷款主要是指在我国城镇中以企事业单位员工缴纳的住房公积金作为购房的主要资金来源，各地的住房公积金管理委员会委托当地的商业银行向广大企事业单位足额缴纳公积金的员工发放的，具有政策性的、低息的住房贷款。职工用住房公积金主要用于购买房屋、自住房建设等。本文所指的住房公积金贷款主要是广大企业事业单位中足额缴存公积金的员工购买房屋的贷款。

(二)住房公积金贷款的基本性质

住房公积金制度主要是以互助机制作为理论基础的。它由专门的管理机构将职工缴存的部分闲置资金集中在一起，形成一种比较长期的、稳定的资金来源，通过购房者发放公积金贷款，并采取低于商业贷款利息、放宽贷款使用范围、以及贷款后加大公积金提取力度等政策，来实现有效的降低购房成本、增强公积金使用效率，从而提高普通家庭购买住房的能力。可见，住房公积金贷款从本质上看就是一种互助性的贷款，它真正做到了专款专用，惠民利民。

但是，纵观目前我国城镇住房公积金制度的实施现状来看，我国由于各地经济发展水平存在差异，公积金相关政策和使用效率在全国各地也出现良莠不齐的状况。在我国，除了上海、北京、南京等大城市中的公积金制度还算完善，其他中小城市的住房公积金受经济发展水平的制约，还存在缴存制度不规范，缴存范围窄，公积金贷款政策相对狭隘，贷款使用率不高等问题。这也在很大程度上限制了住房公积金的受益对象和群体。一般在城市中缴纳住房公积金的群体都具有稳定的收入水平。例如：在北京等这些住房公积金贷款比较完善的城市，尽管房价的水平较高，但对于中等收入的职工家庭而言，可以通过公积金贷款低息购买住房，缓解购房压力，而对于那些真正需要住房的低收入家庭与人群而言，很难通过住房公积金贷款来解决住房问题。

因此，上述分析可知，我国现行的住房公积金贷款的覆盖面还受到住房公积金贷款制度的影响，住房公积金贷款的互助性主要是体现对一部分人的互惠互利，同样这也在不同的阶层之间拉大了他们的住房差距和生活水平。

二、住房公积金贷款对我国城镇居民住房需求的影响分析

如前所述：我国的住房公积金贷款主要是用于广大企事业单位足额缴纳住房公积金的职工购买经济适用房、普通商品房。但是，在实际房地产市场中，按照不同的住宅类型，可以将住房分为三类。下面将就在我国城镇中处于不同的收入层级、缴纳住房公积金的职工，用公积金贷款购买住房的需求进行深入分析。

(一)住房公积金贷款对经济适用房市场需求的影响分析

我国尚处于发展中国家，虽然近年来经济发展增速较快，但是由于经济条件的限制，一些具有中低收入的家庭或群体所承受的房价十分有限，大部分是以自住型需求为主。例如：我国大部分一线城市中的中低收入家庭或群体住房消费的类型为经济适用房、保障性住房。目前，我国的经济适用房主要是针对那些经济收入处于中低层的群体的、具有保障性质的住房形式。因此，对申请经济适用房的人群或家庭的审核条件非常严格。特别是在二级房地产市场中，对于经济适用房的买卖也做出了严格的约束和条件限制。当中低收入群体在使用住房公积金贷款购房时，由于经济适用房在国家政策的严格控制下购房成本不高，因此，该群体的购房能力明显得到提升，可以承受相对高一些的价格，因此，在相同的房价水平下，购房群体可购入的住房面积增加，改善住房条件，从而增大住房市场的需求量，但是，任何开发商不能根据市场的需求进行自主开发，不能根据市场行情的变化而随意调整经济适用房的售价。可见，在微利情况下，很多开发商的积极性并不高。另外，由于经济适用房的消费群体上还属于中低收入家庭，受到其低收入水平、公积金低缴存额等因素的影响，该群体的住房消费需求增长极为有限，因此，不会出现价与量的长期长效攀升。

从上述分析中我们可以确定的一点是：当处于中低层收入的群体准备利用住房公积金贷款来购买自住型住房时，不会选择普通的市场商品房、不会选择高档住宅，而是将目光集中在经济适用房上，这种愿望将拉动我国住宅的供给量的增加，最终使处于中低层收入的家庭或群体改善目前的住房条件。但从总体上来讲，公积金贷款对该类消费市场的影响不大。

(二)住房公积金贷款对普通住宅市场需求的影响

这种普通住宅市场的主要消费群体，占据了整个住宅市场消费的大部分。这部分群体对住房的购买能力相对较强，一般对住房的需要不仅仅局限于自住、改善性需求，还包括一定的投资性需求。与我国的经济适用房市场相比，普通住宅的市场机制已经趋于完善。面对相对较高的市场价格，对于那些购买普通住宅的中高收入群体，经常会在购房时采用住房公积金与商业贷款相结合的方式来完成贷款。这部分消费者的公积金缴存额度高，对于购房能力有一定的保障，因此，中高等收入群体在使用低成本的公积金贷款后其购房能力提升，普通住宅市场也会受到影响。目前，我国公积金贷款的市场中，中高等收入群体是主要的使用群体和适用对象，因此，针对这一部分群体的公积金贷款对普通住宅市场的需求影响远远大于经济适用房市场。就目前，房产市场在国家调控、市场机制综合作用的情况下，出现疲软的态势，而为了稳固社会经济，促进和谐发展，各地区纷纷出台公积金新政策，尤其提高公积金贷款额度，促进异地贷款，降低贷款利率等等，都为进一步化解住房市场压力不遗余力。可见住房公积金贷款，对普通住宅市场的巨大影响。例如：河北省住房和城乡建设厅日前发布《关于进一步加强和改进服务提高住房公积金使用效率的通知》，进一步放宽住房公积金政策，将住房公积金个人住房贷款最高额度由40万元提高到60万元，并在关于住房公积金贷款的通知称，积极推进住房公积金贷款与个人住房商业性贷款组合贷业务和“商转公”个人住房贷款业务，开展省内非户籍所在地缴存职工在户籍所在地购买普通自住住房使用住房公积金贷款业务和住房公积金余额抵冲还贷业务。

(三)住房公积金贷款对高档住宅市场需求的影响

高档住宅的消费群体为我国的高收入群体，这一群体的购房能力是最强的，他们的购房需求也比较旺盛,群体也比较稳定。但是，高档住宅并不适合普通人群的实际住房消费需求。因此，该类住宅供给的增加并不会对住宅市场的供给需求矛盾进行缓解和调整，反而会增加我国城市用地的紧张。由于目前我国住房公积金贷款的功能主要是针对中低收入群体的，因此，目前大部分城市对于公积金贷款来购买高档住宅的要求非常严格，即使使用公积金贷款，相对于高房价来说，所占的资金比例也比较低，因此，住房公积金贷款政策及其调整并不会对高档住宅需求带来直接影响。

总之，要切实利用住房公积金贷款政策对住宅需求市场的影响，还必须结合不同城市的经济发展水平、房地产开发程度、公积金完善程度、住宅市场结构、消费者的支付能力等进行综合分析。我们坚信，随着我国公积金制度的不断健全、完善，住房公积金贷款政策将更贴近群众民生，对各城市的房地产市场的调控产生更积极的影响，老百姓的住房需求将切实得以解决。