经济适用房租赁相关问题探讨

羊月晴

海南省儋州市人民法院，海南 儋州 571700

购房人将经济适用房用以出租的现象屡见不鲜，因此对经济适用房租赁的研究具有一定的现实意义。

一、经济适用房租赁合同的效力

根据《民法总则》第143条的规定，民事法律行为有效的三个要件是：1.当事人具有相应的民事行为能力；2.意思表示真实；3.合同内容既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗。下文将从民事法律行为的有效要件出发，分析经济适用房租赁合同的效力。

（一）是否具有相应行为能力及意思表示真实

经济适用房租赁合同是房屋租赁合同，合同当事人应具有完全民事行为能力。所谓意思表示真实，系指行为人表示于外的意思与其内心真意相一致，即表示与意思相一致①。在司法实践中，订立经济适用房租赁合同的当事人绝大部分是完全民事行为能力人，而且不存在欺诈、胁迫等意思表示不真实的情况，所以我们一般认为经济适用房租赁合同的当事人具有完全民事行为能力且意思表示真实。

（二）是否违反法律、行政法规的强制性规定

需要注意的是，该民事法律行为有效要件对“强制性规定”有法律效力位阶的限制，即该“强制性规定”须为法律或行政法规所规定的。然而，纵观经济适用房的各项规定，例如七部委联合颁布的《经济适用住房管理办法》系部门规章，其他经济适用房的相关规定系地方政府规章或地方规范性文件，法律效力位阶较低，均未达到该有效要件要求的“法律、行政法规”的效力位阶。由此可知，即使出租经济适用房违反经济适用房的相关管理规定，也并未违反法律、行政法规的强制性规定。

（三）是否违背公序良俗

公序良俗即公共秩序和善良风俗，公共秩序乃系国家社会的一般利益②，善良风俗主要指体现在一国现行法律秩序之中的国家社会一般道德③。公共秩序着眼于公共利益，而善良风俗着眼于公共道德。因为出租经济适用房并不涉及道德层面的问题，即无关善良风俗，所以讨论经济适用房的租赁合同是否违反公序良俗，实则是在讨论经济适用房的租赁合同是否违反公共秩序，即是否损害公共利益。因此，我们通过判断经济适用房的租赁合同是否损害公共利益，即可得知其是否违背公序良俗。

从《经济适用住房管理办法》第33条规定得知，国家并非绝对禁止经济适用房的租赁，而是对其租赁有产权方面的限制。所以对于经济适用房的租赁合同是否违背公序良俗的问题，要以经济适用房有无完全产权为标准分类进行判断。需要说明的是，我国民法学所使用的产权，除非另有说明，均指所有权④。

1.具有完全产权的经济适用房

根据《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第5条及住建部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》第十一条的规定，具有完全产权的经济适用房可以上市交易，依据“举重以明轻”的原则，具有完全产权的经济适用房自然可以出租。所以出租具有完全产权的经济适用房是被国家、法律所认可的，不损害公共利益，据前文所述，也就不违背公序良俗。因此，出租完全产权经济适用房的租赁合同不违背公序良俗。

2.具有有限产权的经济适用房

《经济适用住房管理办法》第33条规定，我国不允许出租有限产权经济适用房。那么，出租有限产权经济适用房的租赁合同是否违背公序良俗呢？笔者将从以下几个方面进行分析。

（1）制度目的。经济适用住房的制度目的是解决城市低收入家庭住房困难问题。该制度目的的实现方式是政府向城市低收入住房困难家庭提供经济适用房，使其获得经济适用房。而出租经济适用房是将一定期限的经济适用房使用权能转让给他人，但并未影响经济适用房购房人的有限产权，购房人仍然拥有经济适用房，所以经济适用房的制度目的并未遭到损害。

（2）是否损害他人利益。出租经济适用房主要影响的对象有经济适用房的购房人即出租人、承租人及潜在的经济适用房购买人。对于经济适用房出租人而言，其所拥有的经济适用房有限产权不会因租赁而受到影响，出租人甚至还会因租赁而获利，所以出租经济适用房并不会损害经济适用房出租人的利益。对于承租人而言，其以较市场价更便宜的价格租赁到房屋，出租经济适用房自然也不会损害其利益。对于潜在的经济适用房购买人而言，出租经济适用房有可能导致政府收回经济适用房重新进行统筹分配，这也就意味着潜在的经济适用房购买人有可能获得该经济适用房，对其是有利的，所以出租经济适用房并不会损害潜在经济适用房购买人的利益。因此出租有限产权经济适用房的租赁合同不损害他人利益。

（3）违法的严重程度。出租有限产权经济适用房违反了《经济适用住房管理办法》第33条的规定。然而《经济适用住房管理办法》并非法律、行政法规，仅为部门规章，效力层级较低。而且经济适用房并非禁止流通物，只是对其上市交易有期限和产权的限制，所以出租经济适用房租赁合同的标的物并不违法，仅为合同的部分要素违法，故违法程度较低。

因为出租有限产权经济适用房的租赁合同不损害经济适用房的制度目的、他人利益且违法程度较低，所以该租赁合同并不损害公共利益，也就不违背公序良俗。

综上所述，经济适用房租赁合同符合民事法律行为的有效要件，所以经济适用房租赁合同应为有效合同。

二、出租有限产权经济适用房的法律后果

具有完全产权的经济适用房可以上市交易和出租经营，不会导致不利的法律后果。所以本文主要讨论出租有限产权经济适用房可能导致的法律后果。

（一）公法层面

1.收回经济适用房并取消购房资格。据住建部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知第16条规定，违规出租经济适用房的购房人，主要是指出租有限产权经济适用房的购房人，政府可按有关规定或合同约定收回其经济适用房并取消其5年内的保障性住房购房及租赁资格。

2.罚款。《上海市共有产权保障住房管理办法》第32条第（二）项规定：购房人在取得完全产权前不得擅自出租共有产权保障住房。该管理办法第51条进一步规定：违反该办法第32条第（二）项规定的，政府应责令限期改正；逾期未改正的，处以罚款。因此，出租有限产权经济适用房的购房人逾期未改正出租行为的可能被处以罚款。

（二）私法层面

1.违约责任。从《经济适用住房管理办法》第30条及《海口市经济适用住房管理暂行办法》第25条的规定得知，政府会与购房人签订经济适用房买卖合同，约定相关的违约责任。若出租有限产权经济适用房违反经济适用房买卖合同的约定，应承担相应的违约责任。

2.返还一定比例的租金。经济适用住房购房人拥有有限产权。该“有限产权”可以理解为经济适用房购房人拥有部分产权，即购房人与政府按份共有经济适用房的产权，也可以理解为购房人拥有的产权是受到限制的。我国司法实践更倾向于购房人与政府按份共有经济适用房产权这一观点，例如《上海市共有产权保障住房管理办法》第2条就如此规定。江苏也采取了经济适用房共有产权模式，按购房人所承担的购房价格来确定购房人与政府的经济适用房产权比例。考虑到按份共有产权这一观点，更有利于政府对经济适用房的管理，也在司法实践中得到了较好地适用，因此笔者赞同购房人与政府按份共有经济适用房产权这一观点。

购房人将经济适用房出租给他人，就取得了租金或请求支付租金的债权。根据我国《民法总则》第78条及《物权法》第102条的规定：政府作为经济适用房的按份共有人，可以按产权份额比例获得租金。若购房人取得了全部租金，政府可以不当得利为由要求购房人返还一定比例的租金。

注释：

①最高人民法院各民事审判庭、研究室．《中华人民共和国民法总则》条文理解与适用（下册）[M].人民法院出版社，2017：358．

②我妻荣．新订民法总则[M].于敏，译.中国政法大学出版社，2008：254．

③杨德群．公序良俗原则比较研究[D].湖南师范大学，2014.④崔建远．住房有限产权论纲[J].吉林大学社会科学学报，1994（1）：28．