浅谈重庆地区房地产项目方案报建风险点及管控

刘亮

（重庆协信城市建设发展有限公司）

浅谈重庆地区房地产项目方案报建风险点及管控

刘亮

（重庆协信城市建设发展有限公司）

房地产项目开发是一个系统工程，从土地获得，到研发设计、政府报建、工程施工、市场销售、交房、物业管理和后期运行，每一个环节密切相关。这就需要针对报建工作中容易出现的一些情况作分析和应对，其目的是为了争取缩短设计周期和报建周期，确保计划执行；尤其是对工程后期验收容易出现的问题，以及对可能引起业主投诉的潜在问题作出警示，以规避重大风险。根据作者多年房地产工作经验，在工程各个阶段中，方案阶段出现的报建问题占到了70%以上，是报建风险点管控的重点。

项目开发；报建风险

1　规划设计中的报建风险点

（1）项目名称：在整个报建周期内尽量统一

项目名称应与公司规定的统一名称吻合；销售的项目名称在报建完成后，由客户服务部门办理预售时自行更改；如果有条件统一前期报建名称与销售名称则最佳；但如果达不到（报建时，销售名称尚未确定）则在整个报建周期中争取不改变项目名称。重庆龙湖蓝湖郡三期在报建前确定的名称为“林泉馨赏”，方案报建阶段以“林泉馨赏”的名义进行报建，但在过程中公司调整该项目名为“蓝湖郡三期”，导致在报建过程中申请修改该项目名称，产生不必要的时间成本等。而营销部根据推广需要，又改名为“弗莱明戈”，在办理预售时，房管部门要求预售项目的名称与建设工程规划许可证名称吻合，否则不能用“弗莱明戈”名称；如果将建设工程规划许可证名称“蓝湖郡三期”改为“弗莱明戈”，规划局答复有两种方式：①从方案更名重新报建；②更换该项目的选址名称为“弗莱明戈”。两种方式均耗时太长，严重影响项目开发节奏。

（2）核对经济指标

经济指标包括用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等，用地面积指净用地面积或出让用地面积。

对经济指标的把握，是我们每一个阶段的重点，一定要考虑后续阶段的工作。如方案阶段报的经济指标，一定要考虑施工图阶段的经济指标如何处理，规划许可证的经济指标将直接影响预售证的办理等，同时也会影响规划竣工验收。

重庆某项目在规划竣工验收前，进行竣工验收实测，按照巴南区的要求，以勘测院实地勘测的面积为准，因为该项目有许多的灰空间，加上修建过程中的部分调整，导致幼儿园和商铺的实测面积超出规划允许的面积误差，导致了巨额的行政处罚。由此，在规划验收实测前，我们事先把握经济指标风险，有哪些地方可能会有问题，该如何在设计上进行调整。

（3）配套是否齐备（如：公厕、学校、幼儿园、居委会、垃圾站或垃圾收集点）

居委会的配套标准为15m2/100户，公厕是指对小区外开放使用的厕所，其余配套设施参考相关规范和文件（有特殊规定的除外）。

按照控规要求和相关规范规定，合理设置学校、幼儿园的班级数量。对不配套建设学校的项目，落实项目业主子女入学的划片统筹问题。

由于对“垃圾站”和“垃圾收集点”的规模的理解偏差因人而异，建议新开发的项目在设计图中，一律将“垃圾站”标注为“垃圾收集点”。

（4）是否满足规划选址和设计条件要求。

（5）是否满足城市设计要求

案例：重庆涪陵红星美凯龙玫瑰天街方案进行规划报建，内街连廊过多，通透性不够，与城市设计不吻合，导致两次修改，导致商业迟迟无法施工，预售也一拖再拖。

（6）是否满足控规要求，技术是否合理。

（7）对总图深度的关注

如制图标准、标高标注、间距标注、指标表格、建筑名称的关注。

（8）间距规定有明确要求的是原则问题。

（9）满足物权法的相关规定

会所等产权有争议的建筑以及建筑命名，应规避今后的权属争议。

（10）对综合管网的关注和环评工作前置

综合管网的设计审查：排水接口位置和标高是否可行，给水接口位置是否明确，电力通廊的考虑、电信电话宽带的通廊衔接、燃气的接口和走向等，都不能在市政绿化带内平行布置。

（11）对其他部门提出的问题的再关注

内部部门：物业、工程、造价等；外部部门：市政、排水公司等。

（12）满足物管用房的相关规定。

（13）是否满足“9070”小户型规定要求。

（14）权衡方案设计与节能的关系

尽管在方案阶段不审查节能设计，但考虑到节能的因素（体型系数、朝向、外窗、围护结构等）和方案设计紧密相关，故方案设计不能仅仅考虑户型、外立面等方面，应权衡方案设计与节能的关系，否则，对实施节能投入的经济成本和时间成本会增加。

2　消防设计中的报建风险点

（1）对建筑使用性质应明确（如：住宅、商业、公建、其他等）

①高层建筑：消防设计规范对住宅和公建的电梯前室的面积大小要求不一样。

②商业建筑的水电收费价格、购房首付比例、税金等都高于住宅建筑，会增加购房者的费用，直接影响该房屋的销售。

③非住宅建筑的规划综合费收取高于住宅建筑的规划综合费（住宅：2元/m2，别墅、度假村：3.5元/m2，商业及其他：4.5元/m2，工业厂房：1元/m2）。

（2）对消防道路和扑救面的规定

“高规”2005版4.1.7条（指扑救场地）与4.3.1条（指消防道路）请不要混淆。

（3）对防火分区应表达明晰。

（4）对消防疏散通道的设置进行复核（疏散通道宽度、疏散距离、疏散位置等）。

（5）项目设计中，设计应明确建筑套用何种规范（如：高规、坡规、新建规等）。

（6）建筑之间的防火间距问题。

（7）明确消防站的建设方式

居民住宅小区住户1500～4000户，旧城改造、新开发区总建筑面积30万～40万m2，应建微型消防站。总建筑面积40万～80万m2，应建小型消防站。80万m2以上，应建标准消防站。

3　绿化设计中的报建风险点

（1）对绿化指标表的复核，理清计算方式、分块绿化编号。

（2）对景观实体计算面积的复核。

（3）对旧有古树的保护的规定。

（4）对树木移植、损毁的规定。

（5）重点景观处理建议和意见

在城市重要道路旁的项目，应特别注意景观处理，如：观山水、好望山项目。

（6）对集中绿地、市政绿化带权属的界定

应明晰市政绿化带的权属方，以及景观设计、景观施工的责任部门，牵涉到费用投入问题。

4　人防设计中的报建风险点

（1）人防就地、易地建设经济成本比较.

（2）是否有已建人防工程以及是否会破坏，落实赔偿标准

①由于主管人防赔付的各区人防办隶属于各区政府管理，公司应直接作各区长的工作，争取予以免除赔付（有先例）。

②损坏旧有人防工程，采取易地建设赔付标准：根据重庆市人民政府办公厅文件——《关于调整我市设防城镇结合民用建筑修建防空地下室建设标准的通知》新建工程按照4%的比例修建人防工程，如果人防工程易地建设，则按照《重庆市财政局关于调整我市结合民用建筑修建防空地下室易地建设费收费标准的通知》规定：新建工程的总建筑面积交纳易地建设费30元/m2。如果我司将旧人防工程毁坏后，在易地赔付给区人防办，参照以上文件标准赔款：每平方米人防工程单价为100m2新建工程×30元/m2÷4m2新建人防工程=750元。就不按照6级人防2500元/m2赔付（此建议操作起来有一定难度，供各位参考）。

（3）如果就地建设人防工程，应落实新建人防工程面积、等级

按照渝办发《关于调整我市设防城镇结合民用建筑修建防空地下室建设标准的通知》核实相关内容。

5　结语

房地产项目报建工作是一个专业规范知识和政府规定程序交织组合的系统工作，它溶合了建筑专业、政策法规、人际关系、项目管理等多学科在内的知识体系，也包含了建设单位与政府法规之间的利益冲突，所以工程项目前期报建工作是重要和复杂的，加强对前期报建工作的管理对于最大限度体现建设单位主要利益无疑是非常重要的，尤其是房地产开发建设。在市场经济日益繁荣的今天，工程项目报建工作时效就显得尤为重要，这就需要我们在实践中不断地研究总结，不断提高报建工作的效率。

[1]决策资源集团房地产研究中心.地产王牌项目报建手册[M].北京：北京大学出版社，2011.

[2]屠海英.建设工程项目前期报建工作理论探讨[J].大众科技，2005（7）.

[3]胡绮红.浅谈建筑工程前期报建工作[J].消费导刊，2008（12）.

F293.3

A

1673-0038（2015）30-0252-02

2015-6-29

刘亮，助理工程师，一级建造师，主要从事配合开发报建部进行前期报建及施工现场管理协调工作。