房地产企业项目营销费用管理

张帆

（湖北省襄阳市房屋产权与市场管理处湖北襄阳　441003）

房地产企业项目营销费用管理

张帆

（湖北省襄阳市房屋产权与市场管理处湖北襄阳441003）

近年来，我国房地产行业发展较为迅速，房价居高不下。房地产企业需要加强内部管理，尤其是加大财务管理力度，适当下调房价、承担起应有的社会责任。房地产项目营销费用作为房地产企业营销费用的组成部分，其使用状况直接影响到整个项目的销售业绩及企业的资金回笼速度，因此项目营销费用管理工作极为重要。本文简要分析了房地产企业项目营销费用管理工作存在的问题，在此基础上提出一系列措施来加以应对。

房地产营销项目部；营销费用；监督；审计

引言

我国房价自改革开放以来一路攀升，房价更是社会大众茶余饭后的话题，房地产行业的迅速发展也使得房地产企业间的竞争加剧。营销战略的选择关系到房地产企业前期成本收回速度，关系到后期盈利的多少，因此巨额的营销费用投入是必然的。营销费用是企业在营销管理及实践活动过程中产生的费用，其包含的种类较多，涉及到推销、促销、仓储、运输、销售人员的工资福利等方面，项目营销费用具有数额巨大、使用灵活、实际与预算差距较大等特点。由于房地产项目营销费用投入数额较大，因此其管理与使用极为重要。

1　房地产项目营销费用管理问题及原因分析

1.1问题分析

项目营销部使用资金通常源自企业营销费用，一般房地产企业项目营销费用的管理工作是这样进行的：总公司在年初或年末根据市场调研报告来确定一年的宣传推广范围及目标销售总额，在此基础上确定营销费用提取比例，计算出营销费用额，然后再根据项目的实际情况将营销费用发放给项目营销部使用。项目营销部的开支一般较为零碎，营销费用通常由项目经理及项目销售主管来决定使用，因而经常出现这样的情况：项目会计人员或类似会计岗位的人员往往不监督报销情况，见票就予以报销入账，这就直接影响到营销费用的使用效果，影响到营销费用财务信息的准确性。总的来说，房地产项目营销费用管理工作存在以下问题：项目营销部没有严格遵循相关规章程序来使用营销费用；营销费用实际报销额与计划额存在较大的差距；销售费用的报销凭证存在不合法的现象；营销费用使用情况缺乏监督；项目会计岗位设置不合理、缺乏高素质的会计人员。

1.2管理不当的原因分析

1.2.1客观原因

①销售市场弱化了会计对营销费用的管理职责。我国房地产市场发展迅速，市场信息瞬息万变，为了迅速根据市场情况作出相应的反应，房地产企业赋予了项目营销部较多的权利，以此来提高销量及销售额，项目营销部权力的扩大就削弱了营销费用的会计程序。②营销部会计人员无法真正履行职责。房地产企业项目营销部的主要职责是将企业的房产销售出去，因而在人员配置方面，也主要集中于销售人员。项目营销部的会计人员主要负责收银，因而并没有真正履行会计职能，且会计人员的工作受到领导的影响。③我国税票管理存在问题，尤其是票据管理方面。近年来，我国出现了许多专门从事票据代理的公司，只要给钱便能获得票据，这就会产生一些现象：在月末报账时，部分人员发现票据不足或丢失，便向这些公司购买增值税票据或其他相关税票，而给他们的酬劳则是使用的营销费用，这就形成了营销费用买税票来报销营销费用的奇怪现象。④会计对营销费用的界定需要由会计人员来进行职业判断，人为因素的介入会直接影响到会计处理的客观公正性。

1.2.2主观原因

①项目营销部管理人员对营销费用的会计处理缺乏重视。大多数管理人员都普遍关注项目的销售情况，只关心销售业绩而忽视销售费用的使用及管理情况，认为随便花多少营销费用，只要能把房子卖出去，保障销售业绩超额完成，一切都是值得的，这种错误的思想就使得导致了项目工作人员乱用营销费用现象的发生。②企业成本及管理层的意见会干扰营销费用的会计处理。部分房地产企业为了节约成本，往往没有招聘专业的会计人员，而是雇佣一些缺乏经验的人，甚至没有对企业内部会计人员开展培训活动；部分项目领导人员在执行项目营销方案时往往根据自己的意愿，而忽视项目会计人员的工作职责，这些现象都直接影响到营销费用管理工作的顺利开展。③项目领导与财务人员存在对立现象。虽然大多数房地产项目都配置了会计人员，但是经常出现领导花钱、会计人员控制前的现象，产生不可调和的关系，最终导致营销费用管理不力。

2　加强房地产项目营销费用管理的措施

2.1建立健全营销费用管控制度

房地产企业需要制定详细的营销方案，根据相关流程来确定费用标准，以此来有效控制费用投入及市场效果。会计人员需要认真参与这一过程，要能够从会计的角度来审查营销费用的投入情况，这样有助于有效管理营销费用。除此之外，房地产企业需要建立健全营销费用管控责任制度，将营销费用管理责任具体落实到会计人员身上，明确营销过程中各环节的责任人及责任落实方式，以此来确保每个环节都有专门人员负责。

2.2完善项目营销部会计职能

房地产企业需要充分发挥项目营销部会计职能，严格遵循会计准则来设置会计岗位，严格执行持证上岗制度，以此来招聘专业素养较高的会计人员，尽量避免人员与岗位不兼容现象的出现。与此同时，企业还需要对内部会计人员定期开展培训活动，以此来提高其专业素养，使其满足市场发展的需求。

2.3实施项目领导责任制及考核制度

房地产企业需要实施项目营销部领导责任制，项目经理需要保证项目财务信息的真实性及准确性，由会计人员负责营销费用的会计处理；项目管理人员需要进一步规范对项目的考核制度，不能仅仅靠销售额来考核项目营销部的绩效，而要能够采用综合考评的方式；还可以将项目领导及员工的营销费用使用情况纳入到员工及部门绩效考核工作中来，这样有助于避免员工盲目追求销售额现象的发生。

2.4完善监督及审计制度

在人员配置到位后，项目营销部需要完善并落实监督及审计制度。尤其要充分发挥项目员工的监督作用，由员工来监督项目营销费用的使用及管理情况；房地产企业可以贯彻落实财务举报制度，一旦项目员工发现财务问题，可以直接向相关部门及人员举报。其次，项目营销部需要加强审计工作，对费用报销情况加强审核，认真审核报销凭证的合法性与合理性，确保原始凭证的真实有效性，避免其与实际情况不符，如果存在不符现象，可以要求使用人员及报销人员给予解释，从而保障营销费用使用的合理性。

2.5完善并落实奖励机制

就目前来看，大多数项目营销部往往会议销售额为参考依据，来奖励部分杰出的员工，这是不合理的。房地产企业在制定奖励机制时，不仅仅要奖励销售业绩好的员工，也要能够奖励节约成本的员工，这样能够充分调动其全体员工的节约意识，使其在销售工作过程中合理利用项目营销费用，降低企业的营销成本，提高房地产企业项目营销费用管理水平。

3　结束语

综上所述，房地产企业项目营销费用直接影响到房地产企业资金的回收率，直接影响到企业的市场竞争力，因此大多数房地产企业都逐渐对项目营销费用管理工作提高重视。房地产企业要能够正确认识到项目营销费用管理工作存在的问题，有针对性地采取措施加以应对，例如完善相关规章制度、规范项目销售费用使用程序、制定合理的奖励机制等，以此来提高员工参与项目营销费用管理工作的积极性，最终提高项目营销费用管理水平，促进房地产企业的可持续发展。

[1]张平.浅谈中国企业的精细化营销[J].能源技术与管理，2006（5）：82～ 83.

[2]肖康元.顾客受益分析——管理会计与营销管理的不同视角[J].市场周刊（管理探索），2005（7）：67～68.

[3]王德敏.成本费用精细化管理全案（2010年修订版）.北京：人民邮电出版社，2010（10）.

[4]林升栋，李健仪，姜建华.营销管理会计：一个跨学科的议题[J].贵州财经学院学报，2005（3）：131～135.

F293.3

A

1673-0038（2015）26-0234-02

2015-6-11

张帆（1978-），女，经济师，本科，主要从事房地产经济工作。