基于REITs的公共租赁住房融资模式研究

王丽霞

摘要：目前，我国政府大力推行公共租赁住房建设以解决城市中等偏下收入人群的住房问题，但是建设资金的匮乏却成为制约公共租赁住房发展的主要因素。通过对REITs模式的基本内涵和分类进行阐述，并探讨了美国和香港运用REITs模式进行融资的成功案例，依据我国现实情况，并结合国际经验，探讨符合我国公共租赁住房融资的REITs运行模式。

关键词：公共租赁住房；REITs模式；融资

中图分类号：F83

文献标识码：A

文章编号：16723198（2015）07013302

公共租赁住房，作为保障性安居工程中的一个项目，近年来在政府的支持下有了大幅度的发展，其主要用于解决以城市中等偏下收入人群为主的群体的住房困难问题，而且在一些较为发达的地区，已经将新就业的职工例如刚毕业的大学生和有稳定职业并在城市居住达到一定年限的外来务工人员纳入供应范围，由此公共租赁住房在缓解城市低收入人群的住房困难方面发挥了很大的作用，但是随着我国保障性住房的不断发展，资金缺口问题也凸现出来，尤其是由政府提供的公共租赁住房，因其具有公益性，将租金的定价定位在低于市場平均价，而且可长期租住，导致其需求远大于供给。同时公共租赁住房只租不售，收益低甚至是负收益，使其对于那些追求短期利润最大化的社会资金缺乏吸引力，从而更多地需要地方政府直接投入资金，这无疑使地方政府的资金筹措能力面临更大的考验，但是由于目前地方政府已负债累累，融资渠道不得不寻求新的模式，将资金筹措转向社会机构及个人的投入。针对公共租赁住房建设资金的筹备问题，我国学者提出引进一些国外的先进的融资模式，其中REITs模式就是许多学者推行的一种融资模式。

1REITs模式的基本内涵和分类

1.1REITs模式的基本内涵

房地产投资信托基金（REITs）：是一种由专门机构通过发行收益凭证汇集众多分散的闲散资金，并以房地产领域为投向，进行专业化经营管理以取得投资收益的一种信托基金，同时也是一种“租约变现”的房地产融资方式。REITs投资于房地产，因有稳定的租金收入，能够实现持续的现金流入，从而获得可观的收益。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达67%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却小于一般的股票。

1.2REITs模式的分类

REITs有多种模式，根据组织形式，REITs可分为公司型和契约型，公司型REITs以《公司法》为依据，而契约型REITs则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产；根据投资形式的不同，REITs分为权益型、抵押型与混合型三类，市场上流通的抵押型与混合型REITs所占比例不足10%，而权益型REITs因具有稳定的市场价格、活跃的流动性以及长期高额的投资回报而成为最广泛的流通模式；根据运作方式的不同，REITs分为封闭式与和开放式，封闭式基金在存续期间资本总额不能改变，而开放型REITs的资本总额在存续期间可以变化，可以随时为了追加投资发行新的股份，也可以随时买入和赎回；根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型，私募型REITs以非公开方式向资金规模较大的特定投资者募集资金，公募型REITs则以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金。

2发达国家或地区运用REITs模式的研究分析

2.1美国的REITs模式

美国的REITs模式以权益型房地产投资信托为核心方式，公司制为组织形式，公募方式为募集手段。权益型房地产投资信托，能够提升投资信托基金的效率和收益，同时其投资风险小，安全系数比较高，从而大量吸引那些稳健型的投资者，而且加上美国出台的配套税收政策，再辅以严格的信息披露制度，使REITs的运作在高度的透明化下得到了蓬勃发展。1986年至1995年，美国80万套的中低档住房投放于市场，其中相当一部分就是用REITs投资的廉租住房项目。美国REITs在廉租房的成功运用，为我国将REITs模式引入公共租赁住房融资项目中提供了良好的启迪作用。

2.2香港的REITs模式

香港采用的是契约制的REITs模式，其主体有投资者、基金管理人和托管人。运作流程是：由基金管理人向投资者发行信托凭证，投资者提供资金，然后托管人将募集到的资金投入到房地产项目或者是房地产相关证券资产中，获得收益，向投资者分配收益并支付相关费用。可见，契约制的REITs模式结构明确，专业性强，风险分散，有较高的效率和市场回报率，更重要的是，契约制的投资者对其债务只承担其有限责任，而其股息率却很高，所以将信托投资和投资基金有效结合的REITs，无论对投资者还是房地产开发商来说都具有明显的优势。

3REITs模式运用于我国公共租赁住房融资运行方式的探讨

通过上述对美国和香港运用REITs模式的分析，对我国将REITs模式运用于公共租赁住房融资中有很好的借鉴作用。结合我国公共租赁住房目前的融资情况，采用REITs融资模式建议以下几个方面：第一，在组织形式上选择契约型，因我国现行的《公司法》对目前采用公司型的REITs有很大的制约，同时缺少相关的税收政策作为必要的支持，而且中国市场经济的发展落后于发达国家水平，采用公司型的REITs必然影响股东的利润分配，所以目前我国适用契约型的REITs，契约型的REITs具有所有权和收益权相分离的特点，基金收益风险小有保障，而且根据中国目前发展的大环境来看，契约型的REITs更加符合我国的公共租赁住房资金融资条件；第二，在投资形式上选择市场上广为流通的权益型REITs模式；第三，运行方式上采用封闭式的REITs，开放式的REITs因易受到房地产及证券市场波动的影响，所以要求房地产市场不仅规模大而且需要发展成熟，而我国目前房地产市场并不具备上述条件，同时考虑到我国的投资者倾向于追求长期稳定的收益，所以我国目前适合封闭式的REITs，封闭式的REITs相对开放式的REITs而言，它不仅能够更好地回避外部环境带来的消极影响，而且在资本总额存续期间不能变更的规定更适合进行房地产这种长期投资；第四，募集方式选择从私募开始并逐步发展为与公募相结合的方式，根据中国目前的实际情况，可以先推行开展私募房地产投资信托模式，待其达到一定水平时，再加以完善相关的政策制度，为REITs公募发行奠定基础，逐步发展成私募与公募相结合的融资模式。

4结论

目前，我国公共租赁住房建设面临着房源需求巨大与建设资金严重不足的问题，而REITs在中国作为一种崭新的融资手段，将其应用到公共租赁住房融资中，可以将充足的社会资本注入到公共租赁住房建设中。REITs模式投资风险小回报率较高不仅可以满足这些社会资本追求利润回报的要求，而且也能有效缓解我国公共租赁住房建设资金不足的状况，能够实现双赢。在当前中国市场环境下，为促进REITs良好运作，需要出台相关政策和法规为其创造良好的发展环境，同时需要加快专业化人才和机构投资者的培育，另外还要进一步规范我国房地产市场的发展，相信通过政府、社会和企业三方的配合，REITs在我国公共租赁住房融资上必定能展现巨大的效应。

参考文献

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