上海楼市寒冬已过 但春天暂不会来

上海楼市的寒冬已过，但春天暂时不会光顾。尽管自然界的春天已温暖着我们，但众多的地产人依然沦陷于冰火两重天之中。

行文之时，阅读到楼市闻人许仰东先生的一段话，颇为欣赏。“中国经济在短期内需要房地产，但房地产难成‘宠儿’。这不仅是因为房地产单边拉动经济的历史已经过去，还因为房地产的基本面发生变化。所以，政策应该是托底，是针对目前房地产严峻形势的缓冲，而非强烈刺激。房企们依赖政策救市而呼唤‘房地产春天来了’，为时过早。”

中国的房地产走向，始终是受政策调控和制约。尤其是上海，依然处于“限购限贷”的水深火热之中。房地产行业要想靠政策翻身，甚至腾飞，姑且不说妄想吧，但也必须把美丽梦幻暂时寄存。心存美丽梦幻者不断胡乱梦呓，前几天疯传上海4月1日要取消房屋“限购”政策，风声之大，足以成真，而结果是导致有关部门公开澄清辟谣，上海将继续严格执行房屋“限购”政策。

如果你能认真阅读到北京市有关领导说，北京房屋限购是永久的政策。那么，房地产“春天派”怕要气得吐血。

而我认为，愤怒吐血都不是“新常态”的房地产生存发展观，我们必须冷静地认识中国房地产市场的发展趋势，尤其是今年上海房地产的现状和发展趋势。

我的观点是，目前上海楼市处于“多空双方博弈”时期，多方略占上风，而空方实力不可轻视。因此，对今年上海楼市的发展趋势，不必悲观，但也不能盲目乐观。

图为本刊独立评论员， 著名房地产营销专家孙华良先生。

今年国家统计局公布的2月份全国70个大城市的房价数据中，全国69个城市房价同比下跌，仅有厦门一个城市同比价格指数持平。其中，一线城市降幅最大的是广州，同比下跌6%，二线城市降幅最大的是杭州，同比下跌居然达到10.4%。

而且，我们必须冷静地看到，这种房价下跌事实的政策背景，是全国大部分城市已放开了限购限贷政策，且银行已两次降息，且有银行再次降息降准的市场预期。房价根本不应该下跌，而事实上房价是下跌了。

因此，我们可以这样理解，政策救市只是希望房地产市场不能再坏下去了，是一种政策托底。所以说，寒冬已过去了，但春天未必会来。

上海楼市最头疼之事是，房屋“限购”政策暂时不取消，市场又如何消化巨量的房屋库存呢？

据中国指数研究院的数据显示，截至今年3月11日，上海17个区县库存房屋面积总量达1295.84万平方米，去年同期仅1008.7万平方米。

也许，一般人对房屋库存量没有明确直接的概念。但一个事实的数据，可以揭示库存量的含义。那就是2014年上海新建商品房全年成交总量在970万多平方米。也就是说，如果今年不再新增商品房销售面积，原来的库存量也够销售一年多时间。何况，今年新增商品房销售面积肯定是超过1000万平方米。

如果上海不取消“限购”政策，房地产市场的春天肯定不会来临，不再出现楼市“倒春寒”已是上上大吉了。

对于上海楼市可能出现的利好形势分析，广泛见诸报刊网络媒体，我也希望这些政策利好预测能兑现。但我们也必须防患于未然。那么，上海楼市是否会出观“倒春寒”呢？我们必须密切关注以下政策和市场动态：

其一，今年我国的GDP增速是7%，这表明我国经济发展增速减缓。这种增速减缓，其实是降低对房地产行业的依赖性，或者说对房地产行业的发展已忽略不计。而不是像有些人预言，我国经济增速离不开房地产行业。同时，宏观经济形势不乐观，是否会降低或者削弱市场的购买力，尤其是大宗商品（包括房屋）的购买力。其实，中国股市的火热，已经削减了人们对投资置业不动产物业的积极性。

其二，上海中高档商品房的库存量居高不下，也表明了市场购买能力在下降。假如上海对“两套房”购买政策限制丝毫不放松，将会造成上海楼市的巨大购买压力。同时，对市场的购买信心也会产生损伤的影响。因为，上海楼市的中高档楼盘，是表明市场冷热的风向标。

其三，“不动产登记”的出台，以及房地产税的试行，或者说全国房地产税正式推行，且税率超高等这些市场的预测，肯定是不利于房地产购买市场的。目前，传言的各种版本，对于拥有两套房屋的人，是有强烈的威胁作用。这批人至少是没有了再购买房屋的积极性。其根本原因，就是怕核查房屋数量，怕高额征收房地产税。

尽管心存疑虑，但我对今年上海房地产市场的趋势预判还是谨慎乐观的。我预测今年上海房地产市场新建商品房总成交量应该在1000万平方米至1100万平方米之间。比去年成交量上涨10%以上，而上海新建商品房的成交价格也有上涨10%的空间。

街多多O2O：以信息技术引领金山智慧城新示范

金山红星国际广场邻里1号街日前正式启动

日前，由上海街多多企业发展有限公司联手金山红星国际广场举办了“街多多以信息技术引领金山智慧城O2O示范区——金山红星国际广场邻里1号街”项目启动仪式。此次合作，是移动互联网与传统商业地产共同创新发展的一次变局，更是数据化大时代背景下，传统商业地产转型的趋势所向。

近年来，基于互联网技术的“智慧城市”建设，在全国各地争相开展。此次上海街多多公司以合作形式选择金山红星国际广场为示范点，一是因为金山红星国际广场是金山区政府重点支持招商引资项目;二是红星国际广场也是红星美凯龙在全国战略发展版图中的重点项目。同时，上海街多多公司则是全国领先的代表地产业进军智慧城市综合化服务领域的一匹黑马。

金山红星国际广场邻里1号街，将打造成崭新的O2O模式的垂直细分商业街。该项目通过对商业地产产业链进行再造，落实由产品模式向服务模式的战略转型。在提供贴合家庭周期的深度生活产品和家庭体验式服务的同时，结合金山区域特点，打造儿童娱乐特色项目，并极大地提高了休闲娱乐、餐饮、儿童教育等业态的消费体验。

此外，邻里1号街通过线上线下资源整合，消除物流壁垒，运用互联网先进技术，全力打造触摸屏智能终端应用系统、街多多商城平台，以及邻里一卡通等移动智能终端应用系统。智能化的服务将来可让金山市民实现在免费网络环境中，通过移动终端快速查询到各大商家的打折促销信息，点击互动屏幕完成智能逛街、预订预约、直接下单、直接支付等多重智能化服务。并可使用“邻里一卡通”的便捷支付，不仅可以享受商圈中的智能服务，更可享受智慧社区中便民缴费、移动物管的O2O生活便利。

上海街多多企业发展有限公司是一家新锐互联网企业，致力于通过互联网信息技术、成熟的互动式智能产品，打造出以智慧社区、智慧园区、智慧商城为一体的商业地产智慧服务领先品牌。

那么，街多多O2O平台究竟如何实现智慧城市服务的呢？街多多公司CEO邹一君坦诚地说：“街多多O2O平台是一种先进而高效的互联网实用平台，并注重于商业运营的实用性。平台通过实时数据监测与业务指标预警，从而通过快速调优，实现时效与周转率的提升，实现商业运营管理平台化，数据化。相信在未来的发展中，街多多O2O平台，会用其更精细化的信息技术服务，为商家和用户带来更多的智慧福利。”   （新地产记者蔡梦婷）