越秀房托崛起的秘密

吴丹

不到10年时间，成长为中国最大的房地产信托基金管理人。这个成绩的缔造者叫“越秀房托”。

越秀房产基金是全球首只投资于中国内地商业物业的上市房地产投资信托基金，也是我国香港首批上市的三只REITs之一。自2005年上市至今，越秀房托一直以成为中国商业地产领先的专业化资产管理机构为愿景。

当中国房地产住宅市场告别黄金时代，商业地产毫无意外地成为开发商转型的方向之一。近年来，中国商业项目开发呈现井喷之势，但同时也出现了泡沫化、同质化的现象。如何在激烈的竞争中保证出租率和租金收益，将旗下物业转型升级以适应新形势，成为商业地产经营者们夙兴夜寐思考的大问题。

越秀房托“不走寻常路”，面对复杂的商业地产形势，不断探索差异化的商业及管理模式，借助越秀集团的商业地产资源和金融资源，最终以“资产管理”与“基金管理”一体化，“商业经营”和“物业管理”一体化的运营模式，打造出一个差异化的商业地产样本。

上市以来，越秀房产基金收入及分派等年均增长率超过5%，其相关物业的资产增值也为投资者带来了稳定回报。2014年上半年，越秀房托实现收入7.45亿元，同比增长了16.6%，上半年每个基金单位分派0.1464港元，同比增长15.6%，按期末收市价计收益率为7.80%。

2012年10月，越秀房托完成了对广州国际金融中心（广州IFC）的收购交易。该交易使基金物业组合更加丰富，业态更加多元化，基金中的机构投资者比重加大，基金流通市值从30多亿港元增加至目前130多亿港元，基金在资本市场的影响力也日益提升。

广州国际金融中心在注入基金后，短短一年半时间，写字楼出租率已高达88.75%，平均租金220元/平方米，稳居行业标杆地位。

2013年3月，世界两家重量级评级机构“穆迪”和“标普”分别给予越秀房产基金Baa2和BBB投资级评级。2013年5月7日，越秀房产基金成功发行3.5亿美元五年期无抵押债券，利率3.1%。认购金额近20亿美元，超额4.7倍。

越秀房托对《二十一世纪商业评论》（下称《21CBR》）记者表示，未来将继续促进基金财务结构朝着“发债与银行贷款结合、长期与中期债务结合、固定利率与浮动利率结合”的方向优化。

对于未来考虑收购的物业类型及方向，越秀房托表示，一方面为改善物业的区域性结构，优化物业类型的组合，使基金结构更趋稳健，基金投资区域将从广东省扩展到全中国（包括香港），以珠江三角洲为基础，同时在北京、上海等一线城市寻找合适项目；另一方面，管理人继续积极研究大股东持有的项目，总结广州国金中心交易成功的经验，进一步挖掘越秀地产的商业项目，尤其是处于商业核心地段的优质项目，探讨收购的可能性。

在研究收购项目时，管理层会在充分评估市场状况及资本市场情况下，综合评估项目的情况，包括地段、资产增值及回报增长潜力等，以基金单位持有人的长远利益为依归，慎重考虑及把握投资机会。

近10年来，越秀房托还将商业经营和物业管理实现一体化，不断改善物业服务，优化租户结构、提升物业价值。

越秀房托认为，如果要把握各区域商业发展的特点，在租赁策略上必须更加灵活而有针对性。以广州的城市地标——国际金融中心为例，越秀房托在写字楼营运上采取了“招商策划、租户管理、客户管理”一体化的运作方式，全网络覆盖与定向推广相结合的策略，锁定优质租户，提升招商成功率，实现了出租率和平均租金的平衡增长。

2014年，广州国际金融中心也迎来服务创新的新纪元，全新推出“超高层建筑6S星钻服务体系”，全面提升服务体验，树立了中国商务地标的新高度。与此同时，财富广场、城建大厦、越秀新都会大厦等项目也总结出例如“易捷屋”等一整套完善的服务体系，通过服务的体系化，有效地提高物业的价值。

同时，越秀房托还通过与国际专业机构的合作，不断提升专业管理的服务品质。广州国际金融中心就将仲量联行聘为管理方，并持续开展物业评估、风险巡查以及客户满意度调查，稳步提升一线物业管理服务水平。

2014年9月重新命名为VT101的维多利广场是越秀房托旗下一个实现成功转型的物业案例。为调整业态、优化布局，越秀房托陆续引进了UNIQLO（优衣库）华南旗舰店、全球知名运动品牌Adidas、时尚腕表品牌Swatch以及最文艺的美食品牌探鱼等主力商户，并结合楼层改造以及新命名的VT101品牌形象，成功转型为广州天河商圈新崛起的国际快时尚体验中心。转型后的VT101，在人气及知名度方面均大幅提高，租金收益也水涨船高，再次印证了越秀房托的商业运营能力。

越秀房托通过统一管理，为旗下物业打造出连贯一致的品牌形象及专业服务，希望提升物业的整体市场认知感和竞争力。例如，针对中国十大服装专业市场、中国服装品牌孵化基地的广州白马大厦，近年来，越秀房托积极推动线上、线下全渠道战略，大力拓展电子商务，全场开通免费WIFI服务。白马服装网吸引了过千家厂家品牌；白马微信也同步为采购商提供一手时尚资讯，并推荐优质品牌及货源。

在营运策略上，越秀房托透过找准项目定位与优势，实施高标准的品牌准入机制，深化客户资产管理，寻求租金增长、出租率高位运行与租户结构优化的动态平衡，促进资产价值的可持续增长。

该管理策略使得基金旗下的商业项目实现稳定性的经常性收入。财报显示，截至2014年6月30日，物业整体出租率约为93.48%，其中原有五项物业出租率96.50%，继续保持高位运行；国金中心物业综合出租率90.71%，其中写字楼出租率88.75%，零售商场出租率98.37%。