住宅小区物业管理存在的问题及对策研究

王自红

摘 要： 住宅小区物业管理是物业管理的主要形式之一。本文以安徽省六安市为例，首先，通过调查从业主、物业公司、建筑企业、政府管理部门四维角度探究住宅小区物业管理存在的主要问题；其次，通过访谈和查阅相关资料，分析这些问题存在的原因；最后，根据六安市的经济发展状况，提出解决问题的几点建议。

关键词： 住宅小区 物业管理 问题 对策

一、六安市住宅小区发展现状

六安市位于安徽西部，现辖金安区、裕安区、寿县、霍邱县、金寨县、霍山县、舒城县，以及国家级六安经济技术开发区和叶集改革发展试验区，全市188个乡镇、8个街道，总面积17976平方公里，总人口664.9万人。有29个民族，以汉族人口为主，少数民族占0.7%，以回族居多。截止2014年底，六安市中心城区已建成小区220多个。本地物业服务企业260家，外地备案企业20家，从业人员1.5万人，服务项目350个，建筑面积3000万平方米，服务业主50万人，经营收益超亿元。六安市物业服务业经过10多年的发展，服务领域不断拓展，服务项目已涉及住宅区、写字楼、学校、工厂、商场、公园、广场及河道等众多领域，为本市重点产业和社会事业跨越发展形成重要支撑。

二、六安市住宅小区物业管理存在的问题

1.开发商遗留问题。在房屋开发、建设过程当中，部分开发企业受利益驱使，不严格按照程序办事，在工程项目未达到规划、设计文件规定的标准并未经相关部门进行验收就组织居民入住，业主入住后，会发现各种各样的问题和矛盾并产生纠纷。从大多数物业管理投诉中也可以看出，众多纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题，而是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题，从而使物业管理公司代人受过。从另一方面讲，比较规范的住宅小区80%以上的物业管理公司都来源于开发企业，物业公司与开发企业如同母子关系，物业管理公司为开发商遮遮掩掩，即使不是一家，物业管理公司的权限不能制约开发商的行为。因此，开发商的遗留问题给业主和物业管理公司带来了后患。

2.业主自治意识淡薄。业主自治意识淡薄主要表现在第一，业主不愿当家。普遍缺乏权利意识和公共服务意识，不关心公共事务，不愿意为小区管理贡献力量，没有奉献精神，不愿参加业主大会和业主委员会。第二，业主不会当家。长期生活在高度集权社会环境下，缺乏当家做主的意识，也没有这种能力，不依法依规办事，业务能力差，维权缺乏理性，甚至乱作为。第三，业主不敢当家。公共事务，众口难调，总有不满意的人。业主及业主委员会不作为，有事不敢担当，回避的多，更谈不上有效自治。第四，少数业主只讲权利不讲义务。六安经济欠发达，市民收入有限，影响人们树立正确的物业服务消费观念。少数业主无视有关法律、法规和《业主公约》，在房屋装修及居住期，不爱护公共部位设施设备，绿化道路随时占用，不服从管理。

3.物业管理不规范。据建设部的有关资料显示，在全国近三万多家物业管理企业中，体制新、机制活、竞争力强的企业不到l0%，按现代企业制度完成企业改制的不到4%[1]。大多数企业存在体制不顺、机制不活、产权关系模糊、内部管理薄弱等问题。企业管理不规范，往往导致部分物业管理只顾眼前利益，物业日常维护上收支不透明甚至只收费不服务，业主财产损失现象时有发生。六安市发生此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托车及自行车的丢失引起，这也是小区物业管理中瓶颈问题。

4.部门监管合力不足。由于本市物业管理起步较迟，从撤地设市至今只有10多年时间，因此政府物业管理与服务工作经验不足。按照国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等规定，各级政府包括市、区（县）、街道（乡镇）、社区（村）和政府相关部门都承担着物业管理工作监管职责。但是我市各级政府相关部门存在监管缺位，街道办事处（乡镇政府）、社区的基层物业管理人力、物力缺乏，政府物业管理相关部门仍然存在“小区物业管理都是房管部门的事”的思想，物业管理相关部门监管合力没有真正形成[2]。

三、六安市住宅小区物业管理问题的成因及分析

1.项目建设先天不足。住宅小区建设先天不足给后期管理服务造成很大困难。首先，小区规划建设有缺陷。项目规划设计的前瞻性不够，建设方案没有严格的审查和审批、规划与建设脱节等，直接造成小区共用建设配套不够、设施设备不全等。其次，小区设施设备配套不完善。停车位不足，商住不分，活动场所少，社区和物业服务用房位置不到位，屋面渗水，墙体开裂，电梯、门禁系统质量差等表现突出。

2.管理监督体制不健全。对物业企业的管理，物价、建设、工商等部门都有管理职责。从职能划分上讲似乎比较明确，但在实践中，由于物价部门对物业收费项目、标准规定的不够全面、具体，致使物业管理机构“有机可乘”，钻法律、政策的空子。相关部门实行行业范围内的监督，属于“自己的孩子自己管”，对物业管理机构的组织发展、经营过程缺乏有力监督，从而加剧物业管理机构行为不规范。

3.物管公司罔顾业主利益。六安市居民小区的现有物管公司多为开发商的子公司和关联企业，存在严重的利益输送关系，因此这些物管公司唯总公司马首是瞻，其立场首先是保护开发商的利益，而不是广大业主。开发商和子孙公司纠集成强势集团，横行社区，欺压业主，违规经营。目前六安市物业项目的管理大部分由开发商自建自管，物业公司实际上是开发商的附属，长此以往，不仅损害业主的利益，而且不利于物业公司的独立运作，不符合现代物业管理的特征。

四、六安市住宅小区物业管理问题的对策研究

1.完善服务收费机制。切实解决物业管理收费中出现的难点。第一必须针对不同层次的居民做好观念转变；第二针对居民的实际情况制定出切实可行的具体收费办法，让广大居民理解并接受；第三加强同居民的沟通，真正做到为民排忧解难；第四，切实规范物业管理收费工作，建立良好的物业管理收费体系，切忌忽视物业管理交费行为的规范；第五，从法律上维护物业管理收费的严肃性、权威性，以及强制性[3]。

2.规范物业管理行为。解决六安市居民小区业主财产损失必须加强监管规范物业行为，物业必须提供比较完整周到的安防服务，否则物业公司有赔偿业主损失的责任。首先，完善立法、健全法律是解决物业纠纷的根本所在。其次，加强监督、规范物业行为。从市场准入、完善收费标准、服务内容和提高管理水平等方面加强对物业管理行业的规范化管理，依法查处物业管理中不规范行为[4]。再次，物业公司应当摆正自身位置，增强服务意识，提高服务质量和物业管理人员的素质和水平，切实解决好广大业主普遍关注的问题。最后，加强法制宣传，提高业主和物业公司的法律意识。

3.成立名副其实的业主委员会。业主委员会的产生应该充分发挥社区、居委会的作用。只有强化社区的属地管理，授其监督指导权，并给予相应的政治经济待遇。让社区居委会做具体工作，在属地入户宣传《物业管理条例》；宣传成立业主委员会的重要性和必要性。说服业主认真选举业主代表。然后居委会审查代表资格，召开代表大会选举业主委员会候选人。公布候选人后，业主没有异议后，进行选举。然后产生名副其实的能为业主办实事、对物业管理服务有帮助的业主委员会。

五、结语

通过对居民小区物业管理相关问题的研究，物业管理公司应该结合自身情况和小区运行现状提高服务质量，培养物业管理有偿服务的观念，并建立比较完善的物业管理服务机制，从而解决物业管理相关问题，提高物业管理的专业性，以促进城市住宅小区健康发展。

参考文献：

[1]蓝鼎.六安市居民小区物业服务手册[Z].2009，11：16-27.

[2]方林峰.物业管理发展方向的探寻[J].中外房地产导报，2002：21.

[3]齐子磊.论我国物业管理存在的问题及发展对策[J].2009（7）：37-53.

[4]吕雯，刘爱林.物业管理纠纷及其处理对策[J].现代物业，2007（08）：13-17.