由城中村旧改引发对城市更新的思考

张慧峰

【摘要】从考察江门市新会区会城镇旧区现状出发，结合国家 “三旧改造”的有关政策，提出三旧改造正成为区域乃至城市发展的主要途径。并在此基础上，通过会城东侯里城中村旧改项目的解析，阐明旧区改造的意义，分析旧区发展的思路。

【关键词】三旧改造；会城东侯里；城市发展

一、前言

2012年，中国的城镇化率平均水平达到了56%，进入了快速城镇化时期的中后期，而在城镇化率在60%-70%时，城市建设在规模上将发展缓慢，而城市建设重点将更多的反映在城市功能自我完善，自我更新上。2009年，国家出台“三旧改造”的有关政策，并在珠江三角洲地区及广东省试行，广东省人民政府文件（粤府（2009）78号文件“关于推进三旧改造集约用地的若干意见”，为新会旧改提出了政策性指导思想，这为新会的三旧改造工作推进了新的台阶。

二、会城镇“三旧”改造意义及优势

1.“三旧”改造是指旧城镇、就村庄、旧厂房的改造。其优势有：

1）“三旧”改造可以拉动投资，推动经济持续增长。

2）节省新增建设用地的有偿使用费。

3）按规定完善历史遗留用地手续，不需要落实耕地占补平衡。

4）地方政府集体可以获得土地出让收入。

5）实现多方共赢，调动各方参与改造的积极性。

6）有利于统筹城乡发展，推进旧村庄的改造。

2. 在会城镇全面推进“三旧”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同时也是改善城乡人居环境、加快发展方式转变、激发城乡生机与活力的客观要求，对于加快会城镇发展具有深远的历史意义和重要的现实意义。

三、个案分析

东侯里城中村改造

1.背景

1） 居民自身意愿：

城中村作为城市化进程中的遗留问题，一直与会城相生相伴，在上一次城市建设运动中，东侯里的外围紧邻东侯路及潮兴路的沿街地块已做改造建设，使东侯里成为街区内的孤岛，出行交通不便、停车难、无绿化休闲用地、消防安全隐患大、排污不畅等诸多问题，居住环境和设施条件已不能满足现代城市生活的需求，且物业租售不理想，居民改善自我居住条件意识强烈，据初步现场调查，原居民支持本次改造的呼声很高。

2） 城市发展的需求：

随着会城“东联江门市区、南扩新区”的城市发展战略的实施，东侯里也从原来的城市边缘区越成为新旧城区的交接处，城市区位优势日益凸显，周边日益完善的道路交通，朝气蓬勃 的新区建设，再加上政府部门的高度重视，东侯里的旧改工作也提到了工作日程上，东侯里的改造时机日趋成熟。

基于上述因素，新会城市建设一方面加快了新城区建设，另一方面向老城区要土地，本着节约土地资源的原则，整合老城三旧用地资源，加快推进符合要求的老城区旧村实施旧村改造，在这个背景下，经新会区人民政府原则同意了东侯里旧村改造项目，并享受旧村改造政策。

2.土地利用现状分析：

新会会城东侯里历史悠久，村内建筑绝大多数为原村民的旧祖屋，权属清晰。历史上因城市发展需要，政府多次向该街道征用土地用作城区发展用地，为城市的发展奠定了基础。

城东东侯里现有建筑总共120栋，其中较差建筑有82栋，一般建筑35栋，良好建筑3栋，现状建筑总面积为31803.65平方米（见图1、图2所示）。现状建成区用地主要为村民住宅用地，用地功能单一，缺乏必要的公共配套用地和绿化休闲用地，无法满足居民对当下现代居住环境的诉求（如花园、阳光、停车及必要的社区活动与设施等）。

3.改造原则

1）继承和发扬历史传统文化，通过现代的设计手法，图片刻录、以便改造后能呈现东侯里旧村值得保留的信息和物件，保护旧村原有的城市肌理，完善路网结构，尊重城市結构的历史性。

2）以人为本的原则 ，创造以人的活动为中心的城市空间和环境体系。

3）体现公共利益的原则。通过改造规划，最大限度地为区域提供公共开敞空间、配套服务设施和体现时代特征的建筑空间，提升片区的城市空间形象。

4.推荐规划方案

本次规划改造后小区内含8栋18层住宅，首层车房，夹层车库及地下两层车库。建筑高度为60米。住宅建筑面积为62619.24㎡，工程总建筑面积约为95686㎡。（见图3、图4所示）

以可持续发展为原则，达到节约资源、减少污染、创造健康及舒适的居住环境。

1）规划将各组团的核心景观，靠近每栋建筑布置，改善和提升可视景观区，从而达到住宅价值的提升。

2）将健康住宅的“硬体”建设和健康行动的“软体”建设结合，建立完善的健康住宅理念。

3）取周边外环式作为小区的机动车干道，并与住宅各地下室相连接，形成外围行车，中部人行，完全人车分流的交通体系。

5.改造目标

1）在本次旧城改造的过程中实现了两个目的，通过改造，以营造一个风格独特、环境优美、配套完善、满足现代生活需求，积极延续岭南民居传统文化的东侯里新社区。

2）建设东侯里内部交通性支路和建设停车场，疏通消防车道，消除安全隐患，并梳理、组织、规范东侯里街区内机动车的行驶和停车场所，完善街区出口与城市道路的衔接，改善活跃规划区及周边城市经济。

3）由于规划区占地相对较小，能用于绿化用地的面积有限，本规划通过住宅首层架空作为小区公共绿化休闲空间，增加绿地和休闲活动场所，大大提高改造区居民的生活环境，丰富城市景观。

4）规划改造区现状用地性质为四类居住用地，本次规划将其用地性质提升为二类居住用地，改造后的用地性质与江门市新会区城市总体规划的用地性质一致，符合城市规划的要求。

四、结论

目前我国城市正处于快速发展和加速城市化的进程中，耕地不断减少与建设用地不断增长的人地矛盾日益加剧，如何有效推进旧区改造，挖掘城市发展新空间和提高土地利用效益、改善城乡空间环境，己成为了一个急需解决的难题。因而积极推广“三旧”改造，挖掘土地利用潜力，使土地市场由增量土地向存量地土地转变，走内涵式发展道路，成为了目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求和必然选择。对此，房地产开发向“三旧要地”也将成为一种普遍的发展趋势。

参考文献：

[1]关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68号）

[2]关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（2009年8月25日 粤府[2009]78号）

[3]佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2020）

[4]佛山市人民政府办公室文件佛府办〔2009〕261号