房地产投资决策分析

陆国超

【摘要】近年来，随着我国经济的高速发展，房地产已经成为国民经济的支柱产业，全国各地房地产如火如荼的扩张中。房地产开发企业总体上呈现投资不断增加，销售额不断增长的趋势，但是我国房地产行业的主要问题仍然很突出，体现在房价上升速度过快、房价收入比相对偏高、行业集中度偏低，且自有资金严重不足以及房地产市场地区发展不平衡，这凸显出了我国房地产行业投资还是存在较多问题。

【关键词】房地产；投资；问题；

一、房地产策划的涵义

（一）房地产策划的概念

房地产策划是在房地产项目投资、开发营销中运用科学规范的策划行为，根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。

（二）房地产策划的内容

虽然关于房地产策划的内容并没有一个统一的界定，但是总体上可简单划分为四个部分：房地产策划、房地产建设管理策划、房地产营销策划、房地产物业管理策划。

1.房地产策划

房地产策划是指站在项目的最高点，从统领全局的角度出发，对房地产项目的总体运作，做出对项目有决定性的前瞻统筹，是房地产策划中的一个重要内容。

2.房地产建设管理策划

房地产的建设管理策划主要是依据策划中对产品的定位、规划、设计等进行产品的建设决策后的建设实施的管理策划。

3.房地产营销策划

营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。

二、房地产投资决策过程

（一）确定房地产投资决策目标

合理的目标是合理决策的前提。决策目标的形成、目标的大小、层次及决策者对目标的认识都会影响决策的顺利进行。

（二）找出所有可行方案

根据房地产投资目标和有关的信息情报，拟定可行方案，并要求整体详尽性和相互排斥性相结合，以避免方案选择过程中的偏差。整体详尽性指拟定的各种备选方案应尽量包括所有可能找到的方案，因为方案的数量越多、质量越好，选择的余地就越大。

（三）确立衡量房地产投资效益的标准

确立衡量房地产投资效益的标准，测算每个方案的预期结果，衡量效益的标准决定了最后的分析结果。但这一标准很大程度上取决于决策者的主观判断。在不同的决策者之间，最佳方案的选择很可能因衡量效益的标准不同而不同。

三、房地产投资风险的识别和评估

（一）房地产风险的识别过程

房地产风险的识别过程主要是确定哪些风险事件可能影响房地产业甚至于整个宏观经济发展，并将这些风险的特性文档化。参与风险识别的人员包括风险管理项目组成员、风险管理专家、相关研究学者以及会对风险识别过程有帮助的任何其他人。具体识别过程如下：

1、确定房地产风险识别的对象

风险识别的第一步就是要确定风险识别的对象，要对整个房地产开发的各个阶段进行具体的步骤分解，尽量避免出现漏项，确定出识别的对象。

2、收集并处理与风险有关的信息

一般我们认为风险是数据和信息不完备造成的，在进行房地产风险识别时，很多识别方法都需建立在大量数据的基础上。

3、不确定性的分析与判断

结合相关风险分析人员的经验，运用所收集和处理生成的信息，分析与判断现阶段房地产业发展所面临的不确定性。

4、选择风险识别技术与工具

针对不同的风险对象，采取不同的风险识别方法，由于不同的风险对象有不同的特性，因此为了实现有效识别，不同的风险对象可能需要采取不同技术与工具结合。

5、确定风险事件并分类

根据选定的风险识别方法，确定房地产业的风险事件，结合现有的风险信息和风险识别人员的经验，并根据相关的风险分类方法，对确定出的房地产风险进行分门别类的分析，以便全面识别风险的各种特性。

（二）房地产风险的识别方法

1、进行充分的市场调查分析以作出科学的项目决策

风险是指在投资经营过程中各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性，从而减少这种偏离的最好方法，就是通过市场调查，获得尽可能详尽的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。

2、在预期收益相同的情况下投资风险较小的房地产项目

房地产投资项目种类较多，它们的风险度大小不一。有的风险度较大，可能遭遇的不确定性也较高，而有些投资项目的风险度较小，选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证。

3、通过多项投资组合及多种经营分散风险

不同投资项目的风险、收益等因素也是不同的，所以，实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益：当然，各项目之间的相关性不能太强，否则就无法起到降低风险的作用。

4、通过加强资产管理来控制风险

一个投资项目能否达到预期的收益水平，管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平，可以提高对市场的可预测性，降低不确定性，可以更有效地使用资产，减少经营费用，降低空置率，提高收益水平，进而降低和控制风险

四、房地产投资建议

（一）完善市场运行机制是根本，行政手段须慎用

房地产业作为我国经济的一个新生长点，对国民经济增长发挥着重要的带动作用，如果政策过猛，调控力度过大，有可能引起连锁反应，抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外，我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出，应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境，完善市场功能，以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。

（二）加强房地产市场的规范管理力度，把好土地源头关

近年来政府主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策。这些政策的实施，表明了政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主，这在一定程度上提高了房地产市场的运行效率。

（三）防范和化解风险并重，关注市场变化，提高预警能力

防范风险的根本原则是减少不确定性。因此，有关部门应当广泛搜集房地产市场信息，建立动态的统计、分析和监控体系，加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究，提高风险预警能力。

总结

对于实际操盘来说，由于项目的不同，开发商的企业背景不同，策划目标的不同等，策划报告的制作也是相对灵活的，并不是要严格按照策划流程的模板进行。

理论知识是为我们的工作打好专业基础，如果没有专业知识的积累与沉淀，就不会有真正科学的、系统的策划成果。但是倘若单纯的严格按照理论的、传统的策划流程或者方法，则失去了实操项目的灵活性、实效性，容易进入“纸上谈兵”的误区。

所以，理论與实践的结合，是至关重要的。而这就需要我们在平时的实操中注重跟前辈的学习、经验的积累，注重对自己的工作成果进行评估与反思，做出工作总结以及适合自己的工作技巧。

参考文献

[1] 王文琳. 基于消错学理论的房地产投资决策研究[D]. 广东工业大学 2008

[2] 宋运霞. 房地产投资决策中贝叶斯理论的应用研究[D]. 中国海洋大学 2009

[3] 石佳.基于模糊消错理论的房地产投资决策研究[D]. 广东工业大学 2011

[4] 李会峰.基于多目标规划的房地产投资决策研究[D]. 西安建筑科技大学 2005