浅析房地产建设工程造价控制存在问题以及处理措施

谢智颖

摘 要：本文作者主要介绍了房地产建设工程造价管理的主要内容，分析了房地产建设工程造价管理中普遍存在的问题，提出了房地产建设工程造价管理的措施。

关键词：房地产建设、造价管理

房地产建设工程造价管理综合性较强，涉及面广，全面贯穿于商品房的可行性研究、设计、招投标、总包施工、分包施工、销售过程。企业管理人员必须具备广泛的知识，统筹兼顾，各环节工作必须专业化，能够妥善解决各方面的问题。同时，施工企业应重视新技术、新材料的合理应用，不断提高自身的管理水平，特别是在成本核算与监控等重要环节中必须专业化，形成有效的管理制度，促进建筑工程造价管理实现及时、快速及高效的目的。房地产工程造价管理是一项系统工程，需要进行全过程、全方位的管理。管理中应充分发挥激励和约束两种机制的功能，并不断进行投资管理体制的改革，实行建设项目的法人制度，改革现行的定额计价模式，实行量价分离，形成以量为主的企业定额系统，建立以市场形成价格的价格机制。

1 房地产建设工程造价管理的主要内容

房地产建设造价管理的主要内容包括：投资的效益最大化、基于活动的造价确定方法与控制方法。房地产建设造价管理范式的主要目的，是利用工程造价管理方法，追求项目投资的效益最大化，以及科学地管理项目建设的人力与物力，进而减低工程造价，减少投资成本。房地产建设工程造价管理范式的主要方法，是在整个项目建设过程中，全体相关部门进行分工合作，共同担任项目建设整个过程的工程造价控制工作，并要求项目建设各个相关利益主体参与到项目建设整个过程，充分发挥其监督职能，以及相互协调、制约的作用。全过程造价管理是一种先进的造价管理范式，房地产建设的造价确定方法，是列出建筑工程项目具体工作的活动清单，通过工程测量方法加以确定各个项目消耗的资源，进而依据这些资源的实际市场价格资料，最终确定较为合理的工程项目造价。建设工程全过程造价管理中的项目造价控制，是一种基于项目活动的造价控制方法，即主要强调建设工程项目的造价控制，必须在项目的所有活动中，以及在项目的活动方法上合理控制人力资源，减少或避免各种不必要的活动，以实现资源的最少消耗，进而有效实现房屋建筑工程项目造价的控制。

2 房地产建设工程造价管理中存在的问题

2.1 工程招投标流程不严谨。

当前，大多数房地产工程总包、分包项目均运用招投标的方式，但是招投标流程不严谨。首先资格预审阶段把控不严，导致无实力的个人挂靠施工单位参与投标，导致中标后出现施工进度慢、施工质量差等问题，影响销售节点、业界口碑。其次是招标清单有误或描述表达不清，将会使得投标单位报价考虑深度不一致，不平衡报价等造成开发商的损失。最后是评标定标方法不够客观。未能准确的评选出最合理的报价。此外还有纸质版评标浪费人力物力等现象。

2.2 建設工程合同签订不规范

建设工程合同管理不规范，主要表现在合同的签订上，具体包括以下三方面：一是建设工程合同文本不够规范，未能非常准确的划分承包范围；二是不法承包单位或个人使用其他承包商的名义签订合同；三是违法签订分包、转包合同。此外，合同管理的不规范还表现在合同的履行上，比如，合同的履约程度较低，合同相关索赔工作较难实现等。

2.3 建设工程现场管理存在漏洞

建设工程现场管理过程中的各种不利因素，对工程造价的合理性及准确性造成不良影响。比如，在办理现场更换签证时，双方建设现场管理人员应当明确两方的责任，明确更换的工程量及材料的合理价格，以免导致更换签证结算时缺乏依据。工程更换签证工作必须谨慎、明确，促使现场更换签证的管理工作能合理有序地开展，有效降低工程造价。

3 房地产建设工程造价管理的措施

3.1在可行性研究阶段加强控制工程造价

可行性研究阶段应对新建或改建项目的主要问题，从技术经济角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案论证的选择，以便最合理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益。在投资决策前，运用多学科手段综合论证一个工程项目在技术上是否现实、实用和可靠，在财物上是否盈利；做出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价，及工程抗风险能力等的结论，为投资决策提供科学依据。认真检查所有数据及其来源，分析项目潜在的致命缺陷和设计难点，审查并确认可以提高效率、降低成本的工艺技术方案。

3.2在设计施工图阶段加强控制工程造价

要想构建完善不同层次与环节的工程造价的经济责任体制，必须在设计评优过程中，依据以下三个条件进行评选：是否关心工程造价，有无节省投资及减低工程造价的具体策略，在实际工程设计中是否取得一定的效益。设计单位的概预算人员应以项目建设初期为起点，以工程竣工验收结束为终点，进行全程估算，并且全程参与工程造价管理工作，了解各个环节的造价变化情况，协助工程主持人员完成项目的投资预算、投资分析、投资分配、投资控制等工作，检查及考核各专业设计方案是否超过控制投资。

3.3 合理确定承包合同价

房屋建设单位与中标单位签订建筑工程承包合同时，应以中标价为前提确定工程承包价。在合同建立后，工程承包价不能再作调整，但下列三种情况除外：建设单位提供的实物量不符合工程实际；因设计图纸改动造成实物量改变；工期在半年以上且未将风险费列入工程承包价。前两种情况只能根据工程实物量差部分的费用进行调整。其中，第一种情况调整时的单价，以投标时的报标价为准；而第二种情况，则以改动的设计图纸经过批准时更换，造成工程项目、数量、造价改变增加的部分，按照建筑工程造价管理部门公示的价格及规定增加造价，减少部分按照工程活动清单项目造价进行相应降低；第三种情况，以两方在合同中商定的调整方法为准。

3.4 完善工程竣工结算的审计

工程竣工结算审计是竣工结算工作的重要环节。经查核定的工程竣工结算，是核定建设工程造价、建设项目验收后编制竣工结算、核定新增固定资产价值的主要依据。这一阶段，全体参与价款结算的预算人员必须严谨、仔细，同时应积极与工程各相关部门密切配合，充分体现建设单位与施工单位之间的经济责任及合同关系。

4 结语

随着现代建设事业的快速发展，我国不断在建筑事业方面加大投资力度，与此同时，工程造价管理问题逐渐凸显。工程造价管理问题是建筑工程的主要问题，即加强控制建筑工程造价，进而使工程造价在真实准确的基础上，有效地降低工程造价。在社会主义市场竞争力日益激烈的形势下，合理控制建筑工程造价能够提高企业自身的管理水平，促进企业快速发展。加强房地产工程预算管理，控制和合理确定房地产工程造价，确保房地产工程造价的准确性，是房地产工程预算管理的首要任务。它对控制房地产工程投资规模、防止超标现象起着关键作用。随着我国社会主义市场经济体系的逐步建立，旧的管理模式将被打破，房地产工程预算管理面临着许多新情况、新问题，如造价管理政出多门、招投标人围标报价、部分新型材料价格失控等，如何采取切实可行的对策，建立一套完整的制约体制，使房地产工程预算管理工作进一步适应市场经济的要求已迫在眉睫。

参考文献：

[1] 赵长安，刘凡. 工程造价的科学管理与控制[J]. 陕西建筑， 2008 ，（08）.

[2] 宋香荣. 工程造价管理在项目建设中的作用[J]. 西部煤化工， 2007，（01）.