浅谈房地产企业招标阶段的项目管理

李建威

【摘要】随着近年来日益激烈的市场竞争和产品同质化的趋势以及我国经济发展新常态的影响下，房地产业整体利润正趋于下降之势，进入微利时期。为了盡可能降低投资成本，实现效益最大化，企业开始越来越重视招标采购对投资成本控制的效果。如何让招标机制发挥更大的功效，采招成本的控制已经成为房地产企业深入探讨的一个问题。本文就如何在项目开发中充分利用招标采购机制为企业节约开发成本，有效地提高投资效益发表几点建议，以供参考。

【关键词】房地产；招标；管理

随着房地产调控的进行，房地产市场正逐步向以高性价比产品进行竞争的买方市场过渡，市场价值的理性回归使得各房地产开发商的竞争发展战略也随之发生重大转变，正逐步从产品差异化战略调整为以提高产品品质和有效降低成本为主的发展战略，而这一战略的转变也对房地产企业的招标采购提出了更高的、更精细化的要求。随着房地产行业的竞争愈演愈烈，开发全过程的成本控制直接决定着企业的发展。企业成本控制从企业全过程、全方位角度出发，最大限度利用企业资源降低企业成本来提高企业经济效益。在房地产开发中引进市场竞争体制，在工程承发包中实行招投标形式进场采购是实现整个工程开发成本控制的重点之一。

1.实施项目招标的重要性

房地产项目招标，是指房地产企业在进行大宗货物的买卖、工程建设项目的发包与承包以及服务项目的采购与提供时，发出公告，制定投标条件和评标办法，让符合条件的投标人报名竞争，再按照事先约定的评标办法选出中标人的一种商品交易行为。房地产开发项目具有周期长、资金量大、高风险、高收益等特点，招标阶段过程管控对房地产企业进行成本控制及后期项目管理是非常必要的。随着房地产调控的深入，房地产行业的竞争重心逐渐由产品差异化向提高产品品质和有效降低成本转化，这一转变对地产项目的成本控制提出了更高的要求。招投标环节是项目实施阶段的重要环节，承包商的优劣在很大程度上决定了工程建设的质量和进度，因此，以招标的形式能引进竞争机制，可以有效降低房地产开发企业的投资成本，房地产开发企业可以此为手段选择信誉好、技术含量高、经验丰富、实力强且价格合理的承包商，这样不仅可以降低工程的成本造价，而且为以后的施工管理上提供了良好的条件。

2.房地产企业招标中存在的问题

由于房地产项目涉及部门多、行业广，干扰因素多，相关法律制度的不完善，招投标管理容易出现很多问题和不规范的地方，主要表现在：招投标流程不合法，暗箱操作较多，“名招暗定”或围标、陪标以及挂靠和转包现象屡禁不止；招标文件中施工界面划分不详细，实质性条款不明确，招标失败率高。评标体系不够科学，经济标占比较大，技术标比重不够；监督体系不够完善；招标项目部门独立性不够，地方保护主义严重、行政干预较多等。这些问题严重干扰了房地产项目招标工作的正常进行，从而对开发企业的成本控制产生影响。

3.提高房地产企业招标阶段项目管理的具体对策

3.1 选择合法、合理的招标形式

根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，招标方式有公开招标和邀请招标两种，两种方式的要求及适用范围均有严格规定；报价方式则主要有三种：传统定额计价、费率计价、清单计价。对于招投标法中关系重大的项目必须采取公开招标，而对于小型项目或分项工程则可以采用邀请招标，从而降低招标成本和缩短招标周期，提高投标人的中标概率。在实际招标工作中，宜综合考虑项目的性质、时间周期、技术要求等因素，采用公开招标与邀请招标相结合的方式，并灵活应用。房地产项目开发周期长，房地产企业应根据项目进度，按年度建立招标计划，并在每个年度初始时预测项目的进度及资金保障情况，提前做好各项招标的准备工作，避免赶工情况下的匆忙招标、仓促定标，同时也可为企业在项目建设过程中合理安排资金计划。

3.2 严格资格审查，采用合理的评价方法

对投标单位的资格审查和细致遴选是加强工程招标成本控制的源头环节。招标前，应对投标单位进行资格预审，应从投标人的资质、业绩及信誉等多方面进行审查；同时还要对投标企业进行实地考察，如建筑施工单位情况；招标政策要求；建筑材料情况；建筑用工情况；当地计价规定；类似项目情况等信息，避免建筑领域经常发生的层层分包、挂靠现象。

在资格预审过程中，参与投标的资格条件应尽可能做到量化，减少人为因素的影响。首先，应成立多部门人员和社会力量参加的招标评审小组，将最终决定权交招标小组（或专业招标机构）集体、民主决定；其次，加强内部制度和内控制度建设，建立一套切实可行的评价指标体系。坚持价格评分与技术评分相结合，注重对施工方案和技术保障措施的审查；再次，选取合理的评价技术方法，采用多目标决策理论中的优序法对多个投标方案进行评价，确保评标过程的合法性、合理性与公平性。最终确认的投标单位一般在3-6家为宜。少于3家则不利于充分竞争，且容易发生串标事件；过多则会使招标的协调管理难度加大，招投标周期延长。另外，为减少关系客户的干扰，在制定招标文件时，要周全考虑，适当提高入围壁垒，增加有利于招标单位的限制性条件和惩罚性措施。

3.3 编制完善而准确的招标文件

房地产企业的招标文件是整个招标过程所遵循的法律性文件，是投标和评标的依据，关系到招标的成败以及履约的顺利程度。房地产企业应按照“招投标法”的规定，对于公开招标和邀请招标的项目，房地产企业应配备专业的招投标工作的责任人或委托具有相应资质的招标代理机构编制招标文件及组织、开展招投标工作。招标文件必须包含招标的范围和方式、工期及质量要求、投标报价取费标准、付款方式、结算方式评标方法等主要内容。为做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、筛选、分析和总结各类有价值的数据与资料，对影响工程造价的各种因素进行仔细鉴别、分析和评价，对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，为后续的评标及施工整个过程提供严密的保障。

4. 结束语

房地产项目与其他项目相比，具有投资规模大、投资周期长，以及容易受到市场影响等特点，这一特点也直接决定了房地产项目往往存在着较大的不确定性，从而影响项目的顺利开展。因此，为了尽可能的降低企业开发项目的开发成本，提高房地产企业项目利润，具有着十分重要的意义。招标阶段是房地产企业项目管理必不可少的工作内容，要提高招标采购的效果，必须在采购中的每一处环节上做精做细，否则任一疏漏都会给以后的管理工组造成负面的效果；加强对招标采购的管理，是房地产企业降低投资成本、提高企业投资效益最根本途径之一。房地产企业应加大对招标采购管理的重视度和对招标采购机制的应用面，找出更有效、更切实可行的管理方法，完善招标采购机制，以使其充分发挥效用。

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