关于土地收储交易的分析与研究

张永强

【摘要】本文是针对内蒙古自治区及满洲里市土地收购储备工作现状，通过对土地收储的必要性分析，为满洲里市土地收购储备工作提出了四点对策研究。首先，对土地收购储备的总体情况作了介绍。其次，对土地收购储备做了必要性分析。再次，对满洲里市土地收购储备现状情况作了总结。最后，为满洲里市土地收购储备工作提出了四点对策研究。

【关键词】土地收储；现状分析；对策研究

土地储备是随着全国土地使用制度改革和城市土地市场发展过程中应运而生的一项新型工作，是政府加强土地一级市场垄断的重要手段。土地储备经过几年的长足发展，全国各地从储备机构的隶属、融资渠道、收购储备方式等方面已经形成了风格迥异的收储模式。并为土地收购储备下了定义，土地储备制度是指市、县人民政府或国土资源部门委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年度计划，将按照法定程序收回、收购、优先购买或征收的土地纳入政府储备，对储备土地进行必要的基础设施建设及管理，以备政府供应土地，调控市场的一种制度安排。现结合内蒙古地区土地储备制度建设对满洲里市土地收储交易做如下分析。

一 土地收储的必要性：

前些年，满洲里市部分平房区由于占地面积大、居住环境差、涉及被拆迁居民多，这一情况造成了开发商不愿开发的局面，这是满洲里市旧城改造的一大难题。满洲里市水源路以西的平房区，处于市区边缘地势低洼，多年没有基础设施投入，老百姓称这里的路面下雨天是“水泥路”，晴天是“扬灰路”，居住条件非常差。对于这样的情况，只有通过土地收储的方式来运作才能达到合理拆迁安置、改善居住环境、改变城市形象的目的。另外，满洲里市部分地段地理位置较好，很多开发商都有意开发，但拆迁量巨大、拆迁难度更大的现实使得他们无法实施。近两年，满洲里市合作区金山角地段因为交通便利、地理位置优越等客观原因，成为了一块“黄金地”，可以说是众多开发商竟相争夺的一块宝地，但由于拆迁难度大，钉子户较多，很多开发商望而却步。针对这种情况，只有采取土地储备方式，以政府名义进行收购，把拆迁安置转化为政府行为，才能使开发工作顺利进行，达到旧城改造的目的。此外，满洲里市也存在开发商囤地的不良现象，前些年部分开发商钻法律空子，进行大面积圈地。社会上数量巨大的存量土地导致了土地多头供应的局面，削弱了市政府对土地市场的调控力度和城市总体规划的执行力度。具体总结如下：

1 建立土地收购储备机制是政府垄断城市存量土地供应，调控土地市场和保证城市总体规划得到切实执行的必要手段。解决这一问题的关键是土地高度集中管理。早在 1994年，时任总书记的江泽民同志就指出“土地是国家最牢靠、最可靠的国有资产”，“对土地实行高度集中管理，这非常对”，“对土地不垄断不行”。因此，在满洲里市建立土地储备机制，为政府调控城市存量土地供应提供了有效保障。

2 建立土地收购储备机制是改善满洲里市投资环境和获得城市建设资金的重要措施。土地收购储备机制使政府由出让“生地”为主转为出让“熟地”为主，不仅可为开发商提前解决拆迁、配套等问题，缩短开发周期，改善投资环境，而且可增加政府土地收益，是城市建设最重要的融资渠道。

3 土地收购储备机制不仅可为有形土地市场建设提供物的保障，使政府“有地可招”、“有地可拍”，而且可规范土地交易行为和土地市场的统一管理，防止国有土地资产流失。

4 土地收购储备机制，有利于企业盘活存量资产，加快企业结构调整步伐，促进企业改革和产业结构优化。

二 目前土地收储的现状及存在问题：

自2001年国务院下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，内蒙古自治区便开始着手这方面的工作，制定出台了《关于建立国有土地储备制度的通知》并成立了自治区土地储备登记中心，把满洲里市的土地储备也纳入了其中，随之满洲里市也成立了土地收购储备整理中心。2003年自治区又出台了《内蒙古自治区国有土地储备管理办法》使得土地储备工作进一步规范。但土地储备工作开展时间较短，各地区步调不一，整体上存在法制不健全、主体不明确、缺乏规范完善的制度和规划体系。主要体现在以下几方面：

1 土地收储工作宣传力度不够，没有引起足够重视

目前满洲里市的土地收储虽纳入了自治区土地收储计划，而且土地储备中心又被调整为市政府直属二级事业单位，并且成立了土地收购储备委员会。但土地收储在这里的影响力太小。没有引起有关部门及开发商的足够重视。使得部分收储项目很难进行。

2 土地收购储备机制的政策法律支持还不完善

自治区没有出台相应土地储备管理实施细则，法律支持不充分，在满洲里市亦是如此。提高土地收储的法律地位，建立土地收购储备的法律体系，完善土地收购储备的政策依据是土地收购储备机制得以健康发展的保障。因此，完善土地收购储备机制的政策法律是当务之急。

3 与有关部门的协调和利益分配还有待于解决

土地收购储备工作是一项综合性的工作，在实施过程中必须要有财政、规划、计划、建设、税务等相关部门的支持和配合。各部门之间如果不能很好的衔接，就会影响收储土地的正常流转和资金的回收。 因此，需要发挥土地收购储备管理委员会的职能，统筹协调各部门之间的关系，给予土地收购储备以相应的政策扶持。

三 对土地储备的对策研究：

1 加大宣传力度，使土地收储工作顺利高效运转

满洲里市应加大土地收储的宣传力度，使大家充分认识土地收储的必要性及优越性。让各部门对土地收储工作由一个新的认识，并引起足够重视。

2 加强学习考察，做好全市土地收储计划

满洲里市应积极与自治区土地收储中心联系，加强沟通，让自治区对满洲里市的土地收储工作重视起来，多给与指导。同时，我们应该走出去，去学习杭州、青岛等地较先进的土地收储工作经验。另外，应该聘请专家对全市的土地做一个收储计划，这样土地收储工作就会科学地、有计划、有依据地进行。

3 组织实施土地前期开发。根据政府供应土地的需要，组织对储备土地进行必要的通水、通电、通路及土地平整等基础设施配套的前期开发，这个環节的实施主体应为土地储备机构。

4 管护和临时利用储备土地。在储备土地供应前，由土地储备机构负责对储备土地进行管理和保护，防止他人侵占、破坏储备土地，并依法对储备土地单独或连同地上建筑物、构筑物以出租、临时改变用途等方式进行暂时利用。临时利用的收入按照规定上缴财政。

总之，土地收储只要本着平等、互利、守信的原则，加强联系和沟通，不断修炼内功，与金融机构建立一种长期稳定、优势互补的战略合作关系，我们相信，借着自治区经济发展的强劲东风，更好地发挥市场配置土地资产的基础性作用，盘活国有土地资产，就能走上储备业务发展的快车道，进而推动全市土地收储工作的健康发展。

参 考 文 献：

[1]内蒙古土地收储交易[J].内蒙古土地收储交易，2007（01）.

[2]韩冰华.城市土地储备存在的问题与对策探讨[J].咸宁学院学报，2003（06）.

[3]卢新海.城市土地管理与经营[M].科学出版社.