浅谈HY房地产开发项目概况及市场分析

肖明浪

摘 要：近年来，随着物质生活水平的提高，人们对住房的要求也越来越高，许多开发商和楼盘以不同需求为主题打造各类的房源和户型。本文意在探讨该项目的建设依据国家政策鼓励，积极响应二、三线城市发展的号召，结合Z市房地产市场发展情况，以及居民对新开盘大型优质房产的需求，力求发展城镇化、郊区化大盘模式来减缓当地住房问题，对当前房地产企业开发新楼盘有一定借鉴意义。

关键词：房地产；开发项目；市场分析

长期以来，B集团在国家政策的鼓励下，积极响应二、三线城市发展的号召，具有前瞻性的布局和成熟的开发远见，定位于城镇化、郊区化大盘优势来减缓中国住房问题。其优势在于分散人口居住，发挥市郊优势，降低居民生活成本、拉动当地经济内需、增加政府财政税收、提高就业率等。Z市B集团房地产项目是众多品牌楼盘中的佼佼者，目前已成为Z市居民最喜爱的楼盘之一，对Z市的房地产发展起到了重要作用。通过对HY房地产开发项目的相关研究，可使人们对开发时尚处于城郊结合区楼盘分流中心区人口的演变过程得到进一步了解，对其他房产公司起到一定的推广作用。

一、开发单位简况

HY房地产项目开发单位为B集团。该集团于1992年在改革前沿广东成立，历经20多年来的发展，积极参与国内城镇化建设，尽心尽力建设百姓喜爱、社会认可的项目，力求都能成为美丽中国的典范，争取与世界先进生活同步。

该集团旗下的楼盘纯熟、多样，符合各类人群的需求。比如采用多功能矩阵空间设计满足办公、酒店、企业展厅、商业会所等功能需求；或者运用双阳台设计，实现双卧一线连卫浴，充分利用采光度，还有时下最实用的入户花园设计及N+1户型设计，都受到户主的青睐。新项目的开发与设计不仅兼顾了房价的实用、通风和采光，更注重空间个性、合理分配和个人的私密性，全面提高了生活质量，坚持以人为本的原则。本着这个理念，仅2013年B集团就实现全年合约销售额1060亿元人民币，合同销售建筑面积1593万平方米，位列中国上市房地产企业四强。

二、项目地理位置

本项目地理位置优越，离Z市新政府仅5分钟车程；项目门口的公交线路可贯通整个市区，10分钟一趟，周围生态环境得天独厚，坐拥湿地公园，尽享绿色生态花园，市政配套齐全，生活便利，交通连接莞、深、汕三条主动脉，市政规划未来的地铁、高速可直达广州市区和白云机场。

该项目规划在南部打造集旅游、休闲、文化、商务、娱乐于一体的全新国际旅游度假城，具体规划如下：

（1）1个中央商务区：Z市河畔一河两岸，未来城市中心，完善市政配套。随着新市政府搬迁到该市石滩镇，围绕着新市府的周边地块发展潜力巨大，如今众多房地产开发商已重金砸进去大量购置土地进行储备，包括住宅用地、商业用地等。Z市新政府已将本项目所处区域規划成未来城市中心，而中央商务区的发展将自然而然筹建中。

（2）2个生态保护区：5700亩挂绿湖和周边湿地公园、塘头湿地公园等。根据Z市新城区生态发展规划，新市府将此生态保护区规划70%左右的土地作为生态发展用地，不改变土地用途和性质，保留诸如湿地、丘陵、Z江分支河流、湖泊等，其它30%将用来发展建设公共服务配套设施以及发展生态产业。

（3）3个商住区：达20平方公里，二环路、外环路、13号地铁延长线等路网纵横。Z市新市府的搬迁，将引领本市经济发展重心南移，届时商业中心、住宅区亦将随之大力发展。根据广州城市副中心规划，本项目所在地将是商住区重点发展区域之一。

（4）2个体育运动区：数个体育公园、水上运动中心、月亮岛生态公园等。Z市在未来将打造公共服务、生态经济、总部商务、文化休闲、品质居住于一体，其中，本市居民喜爱运动、享受慢生活将尽情挥洒在本项目周边建成的体育运动区、公园等。

（5）1个度假休闲区：亚运龙舟赛场、鹤之洲、观景长廊。沿着Z江河畔往南延绵数公里，将是一条集自然风光、沿江金岸、人文风情和休闲度假于一体的风景长廊。

三、项目产品市场目标客户群定位

本项目产品定位于中高端物业，相较目前Z市仍在建设及刚开盘销售的项目，属于中高档物业，凭借其全国知名品牌，本项目将成为Z市高端、高品位的物业。

1.客户群社会阶层

本项目的主要客户包括教师、公司职员、商人、本地挂绿湖工程拆迁户等。

2.目标客户群分布

①项目地块周边新的人民医院、Z市政府工作人员；②Z市两所独立学院教职工及其他几所学校的教职工；③Z市开发区企业职工；④挂绿湖工程拆迁户。

3.目标客户群年龄阶段

第一阶段：年龄在45～55岁左右。这一部分年龄的市民，已经购买了住房，有一定积蓄。但是其子女刚处于25岁左右这个发展阶段，对购房有较大需求，因此这一年龄段的目标客户群主要是为子女购房。

第二阶段：35～45岁左右。这一年龄段的目标客户群基本已拥有第一套住房，主要是购买第二套房作为投资，也有部分市民购房的目的是为了将在外地的父母接到Z市一起生活，因此增加了对购房的需求。

第三阶段：25～35岁左右。这一年龄段的目标客户群主要是首次购房，自住为主。

4.目标客户群购房支付能力

第一阶段目标客户群是为子女购房，首付款项基本是由自身多年积蓄支付，贷款按揭月供则由自己子女每月工资及其他收入支付；第二阶段目标客户群则首付和按揭均由自己支付；第三阶段目标客户群虽是自己购房，但因工作年限短，收入积蓄不多，首付款项基本仍需父母支付，按揭则靠自己每月工资及其他收入支付。根据对部分业主购房支付能力调查显示，大概划分为两种，支付价格在95万左右或75万以内。

根据目前Z市房地产市场价位走势，结合本项目所在的地域位置、品牌价值、物业服务和客户定位，该项目主要定位于中高档层次。在户型设计、小区规划和配套设施方面，也是主要从生活便利、实用、方便为角度出发。高档地区洋房住宅预计9500元/平方米起；商业店铺：20000元/平方米起；中档地块：洋房住宅预计8500元/平方米起。

因此，本文意在探讨该项目的建设依据国家政策鼓励，积极响应二、三线城市发展的号召，结合Z市房地产市场发展情况，以及居民对新开盘大型优质房产的需求，力求发展城镇化、郊区化大盘模式来减缓当地住房问题，对当前房地产企业开发新楼盘有一定借鉴意义。