浅谈房产测绘中面积测算的质量控制

黄艺文 黄金良

【摘 要】本文针对房产测绘面积测算中存在的问题，简述房产测绘的重要意义，分析影响房产测绘质量的因素，提出控制房产面积测绘质量的措施，供大家参考。

【关键词】房产测绘；面积测算；质量控制

1、引言

近年来，我国城镇居民经济水平不断提高，楼市形势一片大好，在我国大部分地区均按照商品房的建筑面积来计价销售。所买的商品房的建筑面积到底如何计算出来的？相信大多数业主并不清楚，而清楚整个计算过程的是我们专业的测绘人员，但我们各个测绘单位的测量员对《房产测量规范》的理解也会有所不同，如计算方法和计算依据不一样，会导致所得出的建筑面积有差异。另外，个别开发商故意打“擦边球”，将一些不应参与分摊的公用建筑空间硬性进行分摊，欺骗业主。以上情况，本人认为测绘单位应加强测量员对面积测算规则及国家相关法律法规等相关内容的培训，以加深理解，一方面提高测绘人员的职业素质和业务水平，一方面也要制定规范化的作业流程和加强测绘产品生产过程的质量管理体系建设，提高产品成果质量，另一方面是强化相关法律法规的宣传力度，增强自身保护意识。房产面积测算质量的高低，是房产权利人的合法权益得以保护的体现，是贯彻落实《测绘法》的重要举措。

2、房产测绘的意义

房产测绘关系到广大业主的切身利益，是房屋产权人提供法律保护的重要依据，是房屋买卖及相关产权办理的重要基础，是核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。

房屋建筑面积是建筑和房地产业中的重要的指标及房产测量中要测定的基本要素，同时也是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算、房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等等中的计量单位。因此提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，有利于维护房产市场的正常秩序。

3、影响房产测绘质量的原因分析

房产测绘要求有很强的技术性和专业性，影响房产测绘质量有种种原因，其一是房产测绘领域的规范、规则不够完善，对某些问题的规定过于简单，跟不上现代建筑形式的个性特点和设计人员理念的不断发展，出现许多新问题无法界定、无据可查，在实际过程中难以处理，极易引发争议；其二是房产测绘单位及其从业人员对规范、规则、标准的理解和认知上的不同，得出的面积有所差异，给测绘质量带来了争议；其三是对复杂建筑的测绘，其情况复杂，数据繁多，计算量巨大，测绘计算人员难免出错，加之测绘单位的质量保证体系不健全、管理水平有限、规范化程度不高，就易产生产品质量问题。

4、控制房产面积测绘质量的措施

4.1、建立健全管理体系

健全的管理是一个企业的核心所在，建立健全的管理体系是房产测绘工作的重中之重，对于风险防范、规范作业、产品质量起到巨大作用。测绘单位应按照国家相关规范标准要求，建立质量、环境、职业健康安全管理体系，加以实施和保持，并持续改进其有效性，如图一。

4.2、规范化作业流程管理

房产测绘一般按照委托测绘、技术交底、实施测绘、检查验收等程序进行作业。通常情况下委托方和房产测绘单位针对测绘的用途和要求签订委托测绘合同或者协议。测绘单位在接受委托后需针对测绘用途和要求进行分析及技术交底，然后组织实施测绘。测绘全过程测绘单位还要进行质量检查，在确保成果质量后，交付委托方对成果进行验收。

在房产测绘作业过程中，分析及技术交底、实施测绘、检查验收三个环节的作业质量直接决定了房产测绘成果的质量。 如果没有规范化的作业流程管理，任何作业过程均有出现差错的机率，因此需要规范化作业流程管理。首先是分析及技术交底过程的质量管理，分析就是依据测绘委托合同及委托人提供的规划、设计、房屋产权来源等申请资料，查询房产测绘档案后，对施测房屋的基本情况进行分析，确定测绘依据、测绘方法及共有面积的分摊方案，然后对测量员进行技术交底，统一认识，避免犯主观性错误。 其次是作业过程的质量管理，作业过程就是具体实施测绘的过程，包括测前准备、外业调查、数据采集、内业图形处理及分摊计算、成果资料的组成等，是保证测绘质量的重点工作，必须严格按照规范和作业依据来进行。最后是测绘单位对测绘全过程进行质量检查，无论是外业的数据采集还是内业的图形处理及分摊计算都需要全方位的检查，为确保成果质量把好最后一道关。

4.3、提高人员素质和业务水平

作为房产测绘产品的生产者和管理者应该具备合格的职业素养，其应主要包括（1）品德是热爱祖国、热爱测绘事业。这种品德来源于他们对祖国的忠诚和对测绘事业的热诚。（2）工作准则是实事求是、尊重客观事实。一切数据的获取来源于精密的仪器、科学合理的测绘方法，随意篡改数据可耻，得出的测绘产品质量也没保证。（3）社会中的角色是服务，为人类社会服务，为国家安全服务，为经济建设服务，为社会公正、公平实现和谐服务。

作为房产测绘产品的生产者和管理者应该具备相当的业务水平，理论知识不强、主动性不够，满足于一知半解、流于形式等是部分测量员的表现。因此，良好的职业素质和过硬的业务能力将会在房产测绘产品生产过程中起到中流砥柱的作用。

4.4、强化宣传、增强意识

强化宣传、增强人们法制意识及自我保护意识。相关部门应大力宣传和介绍《测绘法》、《房产测量规范》等相关针对商品房市场法律法规及地方条例，增强广大业主的测量意识，切实保护自身利益。同时以此依法规范开发商、业主、房产测绘单位的行为，使到个别开发商有意地将一些不应参与分摊的公用建筑空间硬性进行分摊，或者利用规则之间的差异，故意打“擦边球”行为得到遏制。使到房产测绘单位为提升服务质量和产品成果质量，切实落实管理体系、质量控制、人员素质业务水平等多方面的投入和提高。使到广大业主能够理解和支持建筑面积构成、面积分摊来源、面积计算规则。从而形成规范、稳定、和谐的商品房交易市场。

5、结束语

房产测绘是一项关系民生、社会稳定、经济发展的重要工程，是关乎广大业主切身利益的重要依据，也是测绘单位和从业人员的职责所在，是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，也是城市大比例图更新的主要基础资料。希望通过这样的交流、探讨，共同提高。

参考文献：

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