蚌埠市城区工业用地定级研究

魏希涛 倪 雷

蚌埠市城区工业用地定级研究

魏希涛 倪 雷

土地定级作为土地管理和土地资源合理配置的重要手段，是制定基准地价的基础。本文根据蚌埠市城区的实际情况和特点，探索了对其工业用地土地定级的技术方法。本文运用特尔菲法制定了定级因素、因子及其权重，确立了各因素、因子以及各土地定级单元的分数值，根据确定的定级单元分值对蚌埠市城区工业用地土地级别进行了初步划分，并对定级成果的合理性进行了分析，结果表明定级成果与实际情况基本一致。

土地定级指的是根据土地的自然、经济属性及其在经济活动中的地位和作用，综合评定土地的质量，确定土地等级的过程。土地定级作为划分土地质量的必要手段，是进行土地管理的一项基础工作。蚌埠市城区既是蚌埠市地域的行政中心，也是实现蚌埠市作为安徽省重要工商业城市，皖北的商贸、加工制造中心功能的载体，其土地的合理布局是城市总体发展目标实现的基础。本文旨在根据蚌埠市城区自身的特点，探讨其工业用地土地定级的技术方法。

蚌埠市城区工业用地土地定级概述

定级范围

根据蚌埠市人民政府编制的蚌埠市城市总体规划（2008-2020年），和蚌埠市土地利用现状图（1：5000），结合最新调整的行政区划，城区规划建设用地为239km2，除淮河、龙子湖及其周边区域、张公山、曹山48.06km2不参与定级外，实际土地定级面积为190.94km2。

定级原则

（1）综合分析与突出主导因素的原则

自然、经济、社会等各方面因素综合作用造成了城市土地质量的优劣，土地定级就是对这些因素进行综合，然后划分出土地的级别；另一方面，不同因素对土地质量影响的程度各不相同，因此在分析时更要突出影响土地质量的主导因素。

（2）区位分异的原则

土地区位不同，会使得在同类经济活动中的土地收益大不一样，这就从本质上体现了土地质量的差别。因此土地定级应当首先掌握被分析土地的区位条件及其特性的分布和组合规律，对因地域条件不同导致的土地质量差异进行分析，并将类似的地域划归到同一级别进行研究。

（3）收益差异的原则

各级别的土地之间存在着明显的收益差异，土地分等定级应准确揭示出土地收益在空间上的分布规律。因此，在初步划分出土地级别后，可以根据测算获得不同级别土地的收益来评价土地级别划分是否合理。

（4）定性分析与定量分析相结合的原则

为了使土地定级的结果能正确反映被研究土地的实际情况，必须对某些因素加以量化。对另外一些难以量化的因素，如某些社会、经济、环境等因素，就应当先进行定性分析，然后再量化对比。在分析过程中要尽量以量化分析为主，以减少土地定级过程中的主观性，从而提高定级的精度。另外，在确定土地等级的初步方案时也应当以量化分析为主，但是土地级别的调整和确定应当以定性分析为主。

（5）因地制宜的原则

土地定级既要遵循国家相关的技术规程和作业规范，也要结合蚌埠市城区建设用地的实际情况，以确保土地的定级成果与实际相一致。

蚌埠市城区工业用地定级的技术路线

根据蚌埠市城区的产业布局状况和城市规划，确定出工业级别的评价范围；应用GIS技术及其分析方法，建立蚌埠市城区工业用地定级信息基础数据库；利用多种影响因素综合评价的方法，对影响蚌埠市城区工业用地的因素、因子作用情况进行综合分析与评价，初步评定出土地的级别；通过对土地市场的交易资料进行测算，聘请专家对评价结果进行评议，实地调查等方法相互结合、相互验证、相互补充，最终确定蚌埠市城区工业用地级别并划定范围。

蚌埠市城区工业用地定级的主要过程

确定影响因素体系

根据《城镇土地分等定级规程》的相关规定，对影响蚌埠市土地质量各种自然、社会和经济因素进行全面分析，确定出蚌埠市城区工业用地土地定级因素因子。需要特别说明的是，根据蚌埠市的实际情况，对外交通便利度（货运）、道路的通达程度、基础设施配备等3个必选因素是影响蚌埠市工业用地质量等级的重要因素，另外环境质量和已形成的工业集聚区对于工业用地质量的影响也不容忽视，因此对上述5个因子进行综合，做为蚌埠市城区工业用地定级的影响因素。各因素因子的权重采用特尔菲专家测定法确定：通过熟悉蚌埠本地情况的资深土地估价师及包括国土、规划、房产、市政以及经委等在内的多部门专家打分。对打分结果，以平均值来衡量权重的平均状况，以方差来衡量各意见的分异情况，方差越小则代表专家的意见越趋向于一致。参照相关的经验值，当方差小于10时，即可认为专家意见一致。根据四轮评分结果，最终制定了图1所示的影响因素因子及其权重体系。

计算各因素因子作用的分值

根据制定的因素因子及权重体系，通过发放调查统计表，辅以外业抽样检查，获取各因素的调查指标与相关资料。经综合整理与分析，按照因素因子量化方法（这里不一一叙述）分别计算出各因素因子的作用指数、功能分、作用指数和影响半径等。然后应用GIS技术分别将其空间数据和属性数据输入到数据库中。通过利用衰减法、区域赋值法、因素因子复合法等空间数据处理方法，得到定级单元的因素因子作用的分值。

图1 土地定级影响因素因子及权重体系图

划分定级单元，计算综合作用分值

根据《城镇土地定级规程》的相关技术规定，使用网格法确定的网格单元，同一单元内各定级因素因子的分值差异应不大于100/（n+1），其中n为拟划分的土地等级数。利用这一条件即可确定所选网格单元的大小。根据已有实践经验证明，道路相比于其他因素因子所确定的最大允许值要小得多，因此在确定网格单元的边长时，我们可忽略其他因子只考虑道路因子。据此推导出了定级所用网格单元边长的计算公式如下：

其中L为定级网格单元边长最大允许值；d为各类型道路影响半径；n为划分的土地级别数（这里取最大级别数6）；F为各类型道路的功能分。本文确定的蚌埠市工业用地定级网格单元大小如表1所示。

表1 土地定级单元规格划分情况表

根据表格数据，可以初步确定L值的大小，另外考虑到所计算机的存储及运算能力，对L的初值进行调整，一般来讲，L可取比最大允许值再小些，以提高定级精度。本文确定的土地定级网格单元边长值最终为15m。按照确定的各因素、因子的权重和作用分值，用表示第i单元的综合作用分值，表示第i单元第j指标的作用分值，表示 j指标的权重用，用下式计算各单元的综合作用分值。

定级成果及其合理性分析

定级成果

上次定级时工业级别理论划分为4个，但是根据市估价委员会、市政府审定会议的精神，考虑到当时工业企业改制的现实情况，为保证城市退二进三、企业拆迁安置等政策的连续性和社会稳定的需要，沿用了1997年的定级成果，将工业用地划分成了5级。由于本次土地定级的背景和上次相比已经有了很大不同，考虑到环境保护的要求及工业企业搬迁及改制基本完成的实现情况，因此本次定级采用了理论测算的结果，将城区土地划为4级，并将市中心土地划为了工业控制区，不参与定级测算。

考虑到土地级别应主要以当前土地的实际开发利用现状为主，即充分反映土地利用的现势性，因此在级别落界时，只考虑了蚌埠市城市近期发展规划的实际，即现在的蚌埠市经开区、龙子湖开发区、大学城新区、蚌埠市高新技术产业区以及河北新区等。更长时间的规划没有考虑，当这些地区建成后可以适当调整级别区域。定级结果见表2。

表2 各类用地初步定级结果一览表

成果合理性分析

（1）级别个数。由于工业对区位位置并不敏感，主要是受交通条件、集聚因素以及规划因素的影响，工业地价级差间变化一般都较小，所以本次将蚌埠市工业用地共划分4个级别。

（2）定级结果。本次定级选用的因素如下：对外交通便利度、基础设施完善度、道路通达度、自然条件优劣度和产业集聚度等五个指标。根据计算机的测算结果，各级别分布范围如下。

Ⅰ级地为市中心区，工业企业主要是早期建立的排污量小的企业，从规划来看，不可能再安排新的工业，但是受区位条件的作用和比较效益的影响，该区工业用地的效益比其它地区好，否则企业就会退二进三，土地的用途将会改变。

Ⅱ级地范围为北至淮河，东至龙子湖西岸，南至燕山路，西至大庆路。其中：①蚌埠新综合开发区与市中心紧密相邻，区位条件十分优越；区内涂山路、延安路等路网分布密集，通条件较好；②包含有蚌埠南货站，铁路货运十分方便。胜利路、涂山路、东海大道、燕路等主干道均跨区域而过，交通十分便利；③高新技术开发区，产业聚集密集。

Ⅲ级地有三块：高新技术开发区的一部分、大学城及京沪铁路货运线以南区域、淮上区双墩路与北圈堤之间区域。其中：①高新技术开发区产业集聚度高，生产效益好；且毗邻货运站，区位条件好；胜利西路、涂山路、大庆路与华光大道等交通主干道纵横交错，交通较为便利；②大学城及京沪铁路货运线以南区域，紧邻铁路，同时有胜利路、东海大道等主干道纵横交错，交通十分便利；该区域的基础设施将随龙子湖的开发而不断完善，其发展潜力很大。

Ⅳ级地绝大部分为城市规划区。

综上所述，综合规划和现实两方面的条件，蚌埠市城区工业用地级别的划分结果比较合理。

10.3969/j.issn.1001-8972.2015.23.029