地方公共品供给与房租水平——基于蒂布特模型的一项研究

闵乐，邵若

（1.辽宁大学亚澳商学院，辽宁沈阳110036；2.沈阳师范大学国际商学院，辽宁沈阳110034）

地方公共品供给与房租水平——基于蒂布特模型的一项研究

闵乐1，邵若2

（1.辽宁大学亚澳商学院，辽宁沈阳110036；2.沈阳师范大学国际商学院，辽宁沈阳110034）

传统理论认为由于显示性偏好的缺失，使得市场机制在公共品的配置过程中不起作用，但是蒂布特（Tiebout）模型认为在居民可自由流动的前提下，地方公共物品的提供存在有效率的最优均衡解。通过对沈阳市五个中心城区2274个样本的横截面数据分析发现，地方公共品水平与城市居民居住偏好有显著的关系。研究结论为提高地方公共管理和服务水平提供了新的思路。

公共品；房租；蒂布特模型

引言

公共品是具有非竞争性和非排他性的产品，由于公共品消费可以搭便车，因此只能由政府来向居民免费提供。萨缪尔森（1954）利用边际分析提出了公共品政府支出的最优化条件，虽然在理论上能得到帕累托最优的公共品支出规模，但实际上由于缺乏市场价格的信号而无法真正计算出它的结果。因此，人们难以判断政府的公共支出规模是否合理，也不知道公共物品的提供是否有效率。问题的关键在于获得居民对于公共品的真实需求，即便采取调查方式人们出于搭便车的私利也会显示出对公共品比实际小的需求。1956年，蒂布特（Charles Tiebout）认为萨缪尔森的理论适用于中央政府，但是在居民可自由流动前提下，地方公共物品的提供可以存在有效率的最优均衡解。他提出了“用脚投票”的论断，即居民通过迁移来选择最优的地方公共品供给水平，从而显示出对公共品的真实偏好。党的十八届三中全会提出使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。对于市场不能提供的公共品是否还能可以利用市场机制来提高配置效率，以及政府如何在公共品提供方面更好地发挥作用，是需要认真考虑的理论和实际问题。

蒂布特的理论提出后，西方学者进行了很多经验研究，奥茨（Oates，1969）最早利用蒂布特模型进行了税收——公共品的资本化研究。通过对不同社区的房地产价格与地区税率和公共品提供水平的回归分析，奥茨发现居民房地产价格与当地的房产税和公共品提供水平密切相关，即在学校质量较好和地方税率较低的地区住宅价格较高。在奥茨之后，一些学者采用类似或修正的方法，利用不同的数据得到关于公共品与房价的关系研究（John1995；Borrow2002；Meadows，2006）。蒂布特模型逐步发展出五类研究模式：城市规模研究、地区同质性研究、税收与公共服务资本化研究、地区间移民研究以及微观领域研究（Dowding，1994）。这些研究的主要推论有：竞争性社区的数量越多，居民得到的效用就越高；社区数量越多，它们之间竞争就越激烈；竞争性社区的数量越多，公共品提供的水平越接近；地方税收差异与公共品水平影响居民的流动性；某地区的公共服务质量越高，则其房地产价格也越高；税收的作用与公共服务正好相反。

由于国内外税收制度的不同，国外蒂布特模型的实证研究方法不能直接适用于国内的研究。美国提供地方公共品的财政收入主要来自于居民每年上缴的房地产税，因此居民在居住地的选择时要进行税收与公共品水平的权衡，我国尚未开征房产税，不同社区的居民在税收上是没有差别的。国内学者对蒂布特模型的理论与经验分析进行了一些探索和分析，如梁若冰等（2008）检验了35个中国大中型城市的住房价格与地方公共品供给之间的关系，计量结果发现地方公共品变量对商品房价格都存在显著的正面影响，在一定程度上显示出中国出现了地方公共服务资本化的现象。邵挺等（2010）在传统的蒂布特—奥茨（Tiebout—Oates）理论框架中引入了住宅用地供应量的变量，提出了土地供应量的增加会降低地方公共品供给对房价的资本化速度这一理论假说，并利用35个大中城市的面板数据进行实证研究。

蒂布特的模型建立在一系列的假设之上：居民拥有关于公共品和税收的完全信息；居民可以在许多社区之间无成本地迁移；各社区之间不存在外部经济或外部不经济等。Tiebout模型要求居民的迁徙不受工作机会的影响，而现实是居民在不同的城市的迁徙恰恰是工作机会引起的。使用不同城市的房价来探讨Tiebout模型，严重违反了该模型的假设。回顾以往的研究我们发现，以房价为研究对象可能存在弊端。住宅具有资本品的属性，影响房价的因素较多，特别是预期因素对房价的影响很大。决定房价的预期现金流既包括预期房租收入也包括未来房屋的出售价格。在房价租售比较低的情况下，住房价格可能与当前的公共品水平关系较小，而更多的是反映对未来公共品水平的预期。相对来说，房租则能更准确地反映出住户对当前居住地的偏好程度，更适合用于研究公共品的水平，所以本文的被解释变量使用的是房租而非房价。

以往的研究都采用的是平均房价这样的宏观数据。宏观平均数据相比于微观具体数据来说，样本量较小，偏误会比较大。微观数据比宏观数据更反映公共品的具体水平。如果使用成交价格作为房价数据的来源，成交数据将主要来自于价值较高的新建住宅，那么平均房价可能是有偏的，此外平均数受极端值影响，比如城市新区的新建住宅较多，成交也较多，那么一个城市的平均房价可能偏向新区的房价。

一、理论框架

假设一个社区中第i个居民愿意支付的房租为ri，居民的收入为yi，公共品的水平为zi，那么该居民的效用方程可以写为

写成间接效用函数为

如果居民是完全自由流动的，那么必然有

或者写成

其中U代表在其他社区可以得到的效用水平；租金总量即为

其中，Ti代表第i个居民房屋的大小，将（4）对公共品zi求导

利用罗伊恒等式，可得

所以

这表明，居民愿意为公共品支付更高的房租，因此得到假设1。

假设1：公共物品的水平与房租价格成正比。

如果引入交通成本的概念，那么房租和交通成本的和与房租水平相比可能是一个常数。也就是说，人们为了节约交通成本而愿意支付更高的房租。

二、变量选择与数据处理

本文是基于奥茨（Oates 1969）思路的拓展，但是区别于以往的分析，我们的模型有以下几个假设：一是居民可以进行房租的套利活动。在其他条件相同的情况下，居民可以将自己的住房高价租出去，然后去租住便宜的房屋，获取房屋租金差额。在这个假设条件下，相同条件的住房具有相同的租金。二是居民在住房的区位上的偏好是一致的，即同等条件下，居民偏好于更接近于市中心的住房。三是居民在选择住房时只考虑三个因素：房租（R）、交通成本（C）和公共品水平（Z）。四是信息是完全的，忽略交易成本。

本研究的数据来自于沈阳市的五个市辖区。选择同一城市不同城区作为研究对象，更接近于蒂布特模型的假设。首先，居民可以在同一城市的不同城区间自由流动，而居民在不同城市或不同县区之间的流动的成本很高，可行性比较小。其次，居民对于同城市其他市区的信息的了解是比较完全的，居民可以选择适合自己的社区居住，而居民对于其他城市的了解很少。再次，沈阳市市区有近四百万人口，可选择的社区足够多。最后，同城流动不涉及到重新寻找工作，不影响工作机会。

表1　变量选择

本研究的被解释变量是市区内普通两居室住房的房租，两居室住房是最常见的住宅类型。解释变量为各个市区的公共品提供水平，控制变量是交通成本，以各个住宅到市中心的距离作为代理。本文采用的公共品水平的数据来源于沈阳市年鉴（2008-2010年），房租数据来源于互联网上房屋租赁信息平台；住宅方位数据来源于搜狗地图。根据传统的资本化理论，影响房租的因素中公共品水平应该是正向的；而住宅到市中心的距离应该是负向的。

三、计量结果分析与讨论

表2　模型I的估计结果

由表2可知，地方公共支出的回归系数显著为正，与理论分析的结果一致。经检验，模型不存在异方差性。R2比较低的原因是住宅的差异性较大，住宅的户型、楼层和朝向等都会影响到租金水平，但由于这些差别并不违反干扰项均值为0的假设，所以不影响模型解释的效力。

表3　公共服务变量主成分

为进一步考察地方公共品水平对住宅需求的影响，我们选择了4个变量来替代地方公共支出，作为自变量与房租进行回归。

表4　模型II的估计结果

由表4可知，如仅对距市中心距离回归，交通成本只能解释居民对住宅偏好的20%。增加公共品作为自变量，模型的R方增至40%，说明居民在选择居住地时对公共品的要求与对距离的要求相当。由回归结果可知，各项指标的系数与估计的一致。

四、主要结论和政策含义

本文通过计量模型考察了蒂布特模型在中国同一城市不同城区中的有效性，即地方公共品水平影响居民居住的偏好。通过对沈阳市五个城区2 274个样本的横截面数据分析发现，无论是公共支出水平，还是以主成分表示的地方公共品水平，都与城市居民居住偏好有显著的关系。也就是说，蒂布特效应在中国同一城市中的不同市区是存在的。

实证结果表明，居民在居住地的选择上面，对公共品水平的考虑与距市中心距离同等重要。由于我国尚未开征类似于美国的房产税，所以税收不影响居民的居住选择。根据微观数据表明，公共品的水平确实对居住选择有影响，影响程度与住宅距市中心距离相当。

根据本文的研究结论，对我国公共管理提出以下建议：

1.房租水平能够反映出地方公共品提供的水平，通过对同一城市各辖区公共支出水平、地理位置和房租水平的综合分析，能够评价各个行政区公共品提供的质量，从而有助于地方政府提高公共服务的质量。

2.公共品水平影响人们的居住选择，提高郊区的公共品水平有利于居民向郊区迁移，这样能减缓市中心的拥挤程度。交通成本不仅包括与距离相关的能源成本，还包括时间成本。大力发展快速公交体系，能降低实际房租价格，增加居民福利。

3.推进财税体制改革，推进房产税改革不仅有利于调节收入分配差距，还能为地方政府提供持续、稳定的收入来源，从而能够增强地方政府提高公共服务水平的积极性，同时有利于减少地区之间的不平衡，有助于解决城市中心过度拥挤的难题。

［1］Samuelson，P.A.The pure theory of public expenditure［J］.Review ofEconomics and Statistics，1954，36：387-389.

［2］Tiebout，C.M.A pure theory of local expenditures［J］.Journal of Political Economy，1956，64：416-424.

［3］Oates W E.The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values：An Empirical Study of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis［J］.Journal of Political Economy，1969，77（6）：957-971.

［4］Dowding K，John P，Biggs S.Tiebout：A survey of the empirical literature［J］.Urban studies，1994，31（4-5）：767-797.

［5］梁若冰，汤韵.地方公共品供给中的Tiebout模型：基于中国城市房价的经验研究［J］.2008（10）：71-83.

［6］邵挺，袁志刚.土地供应量，地方公共品供给与住宅价格水平——基于Tiebout效应的一项扩展研究［J］.南开经济研究，2010（3）：3-19.

【责任编辑李菁】

F293.3

A

1674-5450（2015）04-0078-03

2015-04-01

辽宁大学校级科研基金资助项目（2011LDQN39）

闵乐，男，辽宁沈阳人，辽宁大学讲师，辽宁大学国民经济学博士研究生；邵若，女，辽宁沈阳人，沈阳师范大学讲师，经济学博士。