关于构建评估机构风险分级机制的探讨

○何剑锋 陈韵怡

（广东卓越土地房地产评估咨询有限公司 广东 广州 510075）

关于构建评估机构风险分级机制的探讨

○何剑锋 陈韵怡

（广东卓越土地房地产评估咨询有限公司 广东 广州 510075）

本文应用风险分级的基本原理，结合土地估价机构常见的风险情形，提出构建评估机构风险分级机制，并对风险分级的思路、方法、模型的展开了论述，最后以综合型机构为例对构建的评估风险分级机制的操作性进行了验证。

评估机构 风险 分级

一、问题的提出

评估行业经历二十余年的发展，从业队伍不断壮大。估价机构作为行业的主要参与者，在不断发展的过程中，不可避免地遭遇到在评估服务流程、企业治理过程以及行业环境中出现的各种风险。

如何控制风险，保证企业健康、可持续发展成为了行业管理组织、土地估价机构、机构从业人员十分关注的问题。本文试从土地估价机构和评估行业存在的风险入手，根据各种风险的表现特征，结合选择的分级指标和科学方法，通过建立风险分级模型来对所揭示的风险进行风险分级。

二、风险分级机制的设想

1、风险分级的含义

风险，是指实际结果与预期结果相背离带来的损失的不确定性，即在某一特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可能性。本文的风险分级是指，根据风险事件发生的可能性、危机发生的频率以及发生后的后果进行量化评测的风险评价手段。

估价机构面临的风险多样，国内具有评估资质的企业数千家，机构因经营条件和自身条件不一样，受到的各种风险的影响有所不同，其对各种风险的认知与重视程度也有所侧重。对风险进行分级有利于估价机构认清各种风险，判断哪些是值得关注的，哪些带来的危害程度较大，使机构明确在运营过程中应重点防范哪些风险，并采取相应的风险防范手段。

2、风险分级机制的构建思路

本文采用的风险分级步骤为：首先，不断采集各种风险信息；然后，选择适当的评估指标；最后，运用科学的方法对这些风险信息进行分层分级。

（1）采集各种风险信息（评估机构风险分析）

风险的信息主要包括风险因素、风险事故、损失三个部分。经过对自身工作的总结、前人的经验研究、文献的学习和归纳，通过揭示估价机构评估服务流程、企业经营过程、行业管理体制三大层面上的风险，收集归结出35种常见的风险情形。

（2）选择适当的评估指标

评估指标的选择需要从以下三个方面进行考虑：界定不利因素，了解风险对估价机构造成的危害；可用数值衡量不同风险产生的可能性；各种危害的大小。

（3）运用科学的方法对风险进行分级

根据研究目的以及评估机构风险的特点，本文拟采取德尔菲法（专家打分法）作为评估机构风险分级方法。首先，组织专家对不同风险情形对应的风险评估指标赋予权重分数；然后，求取在评估指标下的权重平均值；最后，建立直观的区间模型，以各项风险情形的权重平均值在模型中布点，分布在同一区间的点归类为同一级，由此得出风险分级结果。

本次研究通过设计调查问卷的形式，根据研究目的以及评估机构风险的特点，以行业协会的力量在国内的估价机构以匿名调查的方式收集各个机构对对采集的各种风险情形的权重打分结果。

三、评估机构风险分析

土地估价机构风险是指因估价机构或估价人员在土地评估活动中违反国家法律法规、行业规范，或其它因素影响导致评估结果失真，造成评估结果使用者权益受到影响，给估价机构带来法律责任或者造成经济、商誉损失的客观可能性或不确定性。

根据相关研究以及笔者的经验，可以把估价机构的风险分为2个一级分类、35种风险情形。

四、评估机构风险分级过程

1、确定分级评估指标

本文通过问卷调查的形式，随机的在全国估价机构中抽取有机构经营经验的专家，以关注敏感度和危害程度作为分级评估指标，分别代表估价机构对风险的预期与风险造成的实际损害，从所在机构自身实际情况出发作出评分。

2、德尔菲法赋值

由于进行土地估价执业的机构数量众多，估价机构对各种风险的敏感性受到其执业范围、人员架构、业务范围、经营规模等因素的影响。为了使风险分级更加客观合理，掌握不同价机构对风险情形的权重评分数据十分必要。

表1 土地估价机构风险情形汇总一览表

本次研究先后开展了两次匿名问卷调查，共收到402分有效问卷，涉及19个省、4个自治区、4个直辖市。按照我国城市经济区域分区，位于东部地区的受访机构最多，约占69.15%，共278家机构；位于西部地区的受访机构约占14.18%，共57家；位于中部地区的受访机构约占12.19%，共49家；位于东北地区的受访机构约占4.48%，共18家机构。这与我国东部地区经济相对发达，房地产市场相对活跃的发展现状有关。

根据受访估价机构的基本信息，结合行业实际情况，估价机构可分为五个类型，各种类型机构的主要特点包括：专业型机构——主要投资人为估价师，评估执业范围为全国或所在省，业务类型以单一评估业务为主，注册估价师人数超过10人，年营业收入超过200万；综合型机构——主要投资人为估价师，评估执业范围为全国或所在省，业务类型以复合评估业务为主，注册估价师人数超过10人，年营业收入超过200万；区域型机构——主要投资人为估价师，年营业收入超过200万，业务活动范围主要集中在机构所在城市；小型规模机构——主要投资人为估价师，注册估价师人数不超过10人，年营业收入不高于200万。

在402家受访机构中，专业型机构与综合型机构比重最大，均为31.16%和35.78%，区域型机构比重为21.01%。

3、统计数据科学性检测

（1）调查方法的科学性

第一，符合随机性。第一次调研采用网上填写形式，第二次调研采用书面问卷形式，两次调研都借助了行业协会的支持和协助，每一次问卷面向对象都是不特定的土地估价机构，是随机抽取调查对象。因此，本次抽样调查满足随机原则的要求。

第二，符合足够数量。两次调研的样本数量规模较大，并且结合参与问卷调研的估价机构所填写信息来看，每个问题每个选项均有人选取，统计汇总的数据与我国现时的土地估价行业情况相似，抽样误差较少。因此，本次抽样调查符合足够数量的要求。

（2）成果质量的科学性

首先，成果具有真实性。在搜集分析问卷数据的过程中，研究人员本着实事求是的工作态度，先后开展了两次问卷调研活动，并结合整理的图表认真分析问卷结果，把误差控制在规定的范围内，整理汇总的统计成果真实反映了我国估价行业的真实情况。因此，统计成果具有真实性。

其次，成果具有有效性。一是完整性，本次调研搜集的基础数据与统计目标相一致，根据搜集回来的估价机构基本信息顺利把估价机构分成具有代表性的五种类型，有效满足了统计目标的需求。二是及时性，在成功回收问卷后，及时统计问卷资料，使统计成果及时反映了客观事实。三是适用性，在调研过程中，研究人员及时发现问卷设计的不合理性，并修改问卷内容，使调研成果更贴近利用目的，使问卷更具操作性。

综上所述，这次的问卷调研和数据统计是科学有效的。

4、建立风险分级模型

结合“风险是指实际结果与预期结果相背离带来的损失的不确定性”的风险管理学原理，通过汇总受访机构对风险情形的评估指标分数调研数据，求取在评估指标下各种风险情形的权重平均值，以数学坐标的形式在风险分级模型中布点，建立的风险分级模型如下：

图1 土地估价机构风险分级模型

图2 综合型土地估价机构的风险分级模型

X轴代表的是各种风险情形，Y轴代表的是受访机构对各种风险情形的权重打分，符号“◆”代表评估指标关注敏感度，符号“■”代表评估指标危害程度，两个指标的分值区间均为0—5，以1为单位，把风险分为五个等级，分别是“不存在风险”[0，1]、“低度风险”（1，2]、“中度风险”（2，3]、“高度风险”（3，4]、“危机”（4，5]。

综合分析两种评估指标的数值差异，当某一风险情形的关注敏感度与危害程度（风险情形预期效果与实际损害）的布点在同一个区间时，代表该风险情形的预期效果与实际损害差异不大，该区间对应的风险等级为该风险情形的分级结果；某一风险情形的关注敏感度与危害程度（风险情形预期效果与实际损害）的布点不在同一个区间，即表示该风险情形的预期效果与实际损害有一定的差异，此时分值较高的评估指标的对应区间作为该风险情形的分级结果。

五、风险分级机制的例证

以下我们以综合型机构为例子，说明如何应用上述风险的风险分级模型。结合综合型机构的风险情形权重打分结果和土地估价机构风险分级模型，得到综合型机构风险分级模型如下。

根据表1和图2，属于危机（4，5]的风险情形有：（1）委托方提供虚假信息；（2）委托方隐瞒真实情况；（3）商业贿赂；（4）客户特殊要求；（5）成果高评低估；（6）技术处理过程出错；（7）机构人员恶意执业；（8）竞争者低价招揽业务。

属于高度危险（3，4]的风险情形有：（1）委托方不正当使用报告；（2）委托方不支付评估费用；（3）承接技术要求复杂的业务；（4）地方行政干预，设置壁垒；（5）地方政策信息未更新或不对外公开；（6）宏观政策上的调整与变动；（7）经营者决策失当；（8）财务管理不规范；（9）税务管理不规范；（10）成果或作业程序不规范，如报告无电子备案等；（11）承接机构资质范围之外的业务；（12）利益冲突；（13）签订不平等合同；（14）审核制度不够严谨；（15）未建立专门的存档制度或档案管理不规范；（16）业务承接人员与技术作业人员沟通不到位；（17）业务人员能力不足；（18）估价人员经验能力不足；（19）估价人员未尽勤劳谨慎义务；（20）必要事项约定不明或没有约定。

属于中度风险（2，3]的风险情形有：（1）评估行业法律体系立法缓慢；（2）股权结构不合理；（3）名义法定代表人；（4）企业利益分配有失公平；（5）承接经验较少或之前未接触的新型业务；（6）未签订估价合同即开展评估作业；（7）脱钩改制不彻底。

对于综合型机构而言，除了承接土地评估业务之外，这类机构较多从事房地产评估、资产评估的业务，但由于综合业务类型复杂，总体业务活动范围较广，所以与专业型机构类似，综合型机构也建立了较为严谨的质量控制制度和企业管理体系。但由于土地评估项目经验相对房地产评估、资产评估的较少，因此，综合型机构对技术风险的关注程度较高。

六、结论

采用科学的方法对不同风险情形进行分级是识别风险的重要内容。本文根据风险分级的实质，提出建立评估机构风险分级的设想，遵循科学有效的风险分级的方法，从常见的评估机构风险情形入手，以在全国范围通过德尔菲法得到的风险情形权重评分信息作为分级依据，并以综合型估价机构为例，运用所建立的估价机构风险分级模型对这种估价机构进行了风险分级，得到的分级结果反映了该类机构的经营特点。因此，本次研究提出的土地估价机构风险分级机制具有一定的操作性，其对各类机构的分级结果也具有参考意义。

建立评估机构风险分级机制，有利于评估机构对重点风险建立针对性强的防范措施，提高工作效率，做到有的放矢，同时节约了机构不必要的经营成本。估价机构可以根据自身经营情况、业务特点、人员特点等对号入座，按照风险分级的结果可以清晰了解自身应关注的风险点，并且对应风险建立有针对性的审核机制和风险防控体系。

[1]风险分级管理办法[Z].2007.

（责任编辑：张瑶瑶）