博物馆物业服务管理工作的思考

王勇

摘 要：专业化的物业管理意味着规范化、流程化和标准化，这对于提升博物馆的形象、改进观众服务的水平、提高陈列展览的效果具有显著的意义。物业公司自身的管理水平、人员素质和《物业服务合同》的监督、执行是实现上述目标的制约因素。

关键词：博物馆；物业管理；服务

伴随着经济的高速发展，群众的精神文化需求也随之扩大，同时也呈现出多样化的趋势。博物馆作为传承人文历史，弘扬科学与艺术的宝库，除了馆藏文物的精湛华美、展览陈列的丰富多样外，管理的科学化、服务的规范化等也必须有大的提升，才能紧跟时代的步伐和担当自身的使命。物业管理的引入，正是基于这样的考虑，其效果和作用如何，本文将作简单的介绍和分析（本文所指博物馆为国有博物馆）。

1 物业管理的概念

根据国务院颁布的《物业管理条例》，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

这里需要对物业管理和物业服务的概念加以区分。物业管理是一个有关工作内容、范围与性质的概念，而物业服务是从市场买卖角度对交易产品的界定。

2 物业管理的发展

物业管理作为一种房屋管理模式，其发展同国家的房地产市场发展必不可分。自1981年深圳成立第一家物业服务企业至今，发展迅速，成为推动国民经济增长，增加就业的新兴服务行业。

物业管理的领域不断拓宽，从住宅小区、写字楼、商场、酒店、拓展到博物馆、科技馆、福利院等等。行业的制度也不断的完善，2003年国务院颁布了《物业管理条例》，并于2007年进行了修订，《物业管理企业资质管理办法》、《物业服务收费管理办法》等部门规章也相继颁布实施，并经过多次修订，这些法规、规章的实行对于促进行业的健康发展发挥了重要作用。

3 博物馆引入物业管理的原因

经济高速增长的同时，老百姓文化精神方面的需求也相伴随增长，为适应这一要求，进入新世纪以来，全国各地博物馆的改建、新建工作也步入高潮。博物馆的建筑面积、展览空间和内容、机械和电子设备大幅增加，自动化控制水平大幅提升。博物館作为全面展现一个地域人文历史、科学艺术的场所，其城市地标性渐趋显现，并且也日渐成为外来游客观光的景点。在现行的体制和固有的管理模式，无法吸纳足够的人员，延续旧的体制和方法，而科层体制下的低效率和复杂的人事关系，也难以保障物业管理的质量，必然降低观众的体验度，降低博物馆整体的形象。

博物馆物业管理的购买行为，其实质同企业的服务外包是一致的，符合分工专业化的规律，在降低资金成本和管理负担的同时，提高服务的质量，本身得以专注于藏品征集、学术研究、陈列展览、社会教育等核心业务。

4 博物馆物业管理的内容

博物馆物业管理的内容，同一般的小区和商业物业基本相同，主要包括保洁、秩序维护、设备设施维修、会议活动服务等。物业服务企业派驻的项目管理组织的架构一般也按此种工作分工搭建。

博物馆作为一个开放的单元，与一般的场所最大的区别在于其陈列的物品唯一不可再造，具有极高的人文历史与经济价值。除了在防火防盗上要求更高外，须专人负责引导观众文明观展，维持参观秩序，确保文物安全。

5 博物馆物业管理的特点

1.政府采购的性质

根据《政府采购法》，博物馆使用财政性资金购买物业服务属于政府采购行为。采购的过程、方式除符合一般的市场交易规则外，还须符合专项法律法规的规定并接受监督、审计。

2.文物安全的特性

因为涉及到文物的安全，博物馆的开放性、观众的流动性，突显出博物馆物业管理的特殊性，在防火防盗等安全防范方面较一般项目物业要求高。在一般的物业管理中，安全可认为是服务的一项内容，是物业服务管理水平评价体系的综合指标之一，而在博物馆物业管理中，安全是物业管理的基础，安全成为评价物业管理水平的前提性指标。在博物馆一般设有专门的安全保卫部门，其同物业公司在职责上的划分和协调，是安全保障的关键。

3.大型公共场所与单一业主的特性

该特性并非博物馆物业管理的独有特性，商场、公园等场所也具有此种特性。与一般的小区物业相比，大型公共场所的业主其实并非物业服务的对象，流动性的人群（顾客、观众等）才是其服务的群体。业主此时更多的是担当一个监督者的角色。另外，业主的单一性是一个显著的特点，单一业主极大的降低了业主与物业公司的沟通、协调难度，管理的效率极大提高，同时物业公司的收入也易得到管控，合同纠纷的对象单一。

6 对博物馆物业管理的认识

物业管理的引入助推博物馆的发展，尤其是在管理的科学化、规范化与博物馆形象提升上发挥的作用显著。

首先，在实际中正确处理和认识博物馆与物业服务企业关系，是提高物业管理品质的重要影响因素。业主与物业服务企业的关系，不是上下级的关系，而是市场经济下的契约关系（合同关系），彼此之间关系平等，双方是买卖合同的主体，根据合同规定履行权利义务。业主依据《物业服务合同》监督物业服务企业履行义务，并对其履行情况予以评价。博物院的诸多部门，在业务上与物业服务企业存在交叉，应明确物业服务监督管理部门，其他部门通过该部门与物业公司沟通、对接。

其次，树立互利共赢的观念。在物业管理提升博物馆形象的同时，博物馆作为一个文化窗口，甚至是城市的文化地标，是体现物业服务企业管理理念、服务水平、人员素质的良好平台，有助于打造企业的品牌和拓展业务具，提升企业的知名度。

参考文献

1.黄安心.物业管理原理〔M〕重庆大学出版社2009（4）

2.张作祥主编.物业管理概论〔M〕清华大学出版社2008（1）