房价与城镇化进程关系及影响研究

赵祥

摘要：城镇化水平对房价的积极影响与城镇化水平、经济发展水平契合程度相关。在房价上涨对城镇发展的反馈机制中协调房价与城镇化关系路径，这是新型城镇化战略成功的关键。本文的主要创新之处在于：采用简单线性回归模型、Granger因果检验等计量方法，证明城镇化与房地产价格膨胀是互相影响、互为因果的，二者之间存在稳定的双向拉动关系。

关键词：城镇化 房价 线性回归

一、导论

2014年中国城镇化率达到54.77%，十八大报告中要推进的“城镇化”被普遍解读为“新型城镇化”。于是，“推动新型城镇化”成为广泛共识，房企们普遍看好城镇化给房地产行业发展带来的新机遇。这一异动可谓是对‘新型城镇化”的一种误解。作为城镇化发展起步较晚的欠发达地区，在发展过程中更应该重视因城镇化带来的问题，从中吸取教训，更好更快地发展。

二、文献综述

陈石清等（2008）选取1991年-2005年中国房地产价格与城镇化水平进行研究，运用误差纠正模型与协整分析方法，发现过快上升的房地产价格使得中国城镇化水平不断提高且两者间存在长期稳定的相关关系。任木荣等（2009）在其基础上，运用1999年-2006年省级住宅平均销售价格与城镇化率的面板数据进行实证研究，发现城镇化水平对房价具有积极作用。

本文在阅读文献的基础上，采用简单线性回归模型、ADF单位根检验、Granger因果检验等计量方法，证明城镇化与房地产价格上涨存在稳定的双向拉动关系。

三、城镇化率对房价的影响

城镇化进程是一个复杂的动态过程，这里通过城镇人口占总人口的比例作为城镇化水平。本文采用Eviews7.2软件，以时间序列2000年-2012年为基准，对贵州省的房价与城镇化关系进行定量研究。

将贵州省房价与城镇化率的数据关系反映在散点图上，根据数据之间的两两关系分析是否能将其作为线性关系数据进行假设。

（一）相关性分析

根据两者散点图我们可以初步得出一个结论，城镇化率（G）与房价（P）可能存在一定的线性关系，但在做回归分析前我们必须就数据间的相关性进行分析。

在做完相关性检验后我们可以发现，两者存在高度的相关性，这样以来我们就有理由相信，G与P存在一定的函数关系，并将两者进行回归分析。

（二）回归模型估计及分析

现在我们假设有以下线性关系：

P= C（1）+C（2）*G

利用Eviews进行数据分析得出：

由于拟合优度接近为1，所以我们可以判断结果有效，即是说可以得到方程：

P=-4730.96272955+243.218905907*G

我们根据上述方程可以得出这样的结果，在长期贷款不变的情况下，城镇化率增加1%，则房价增加243.218905907元。

四、房价对城镇化的影响

经过上述实证分析证明城镇化对房价的正向作用；同时，房价对城镇化也存在正向促进作用，但虚高的房价会造成城市潜在进入者成本增加，房价又会对城镇化有反向抑制作用。因此，偏颇地认为快速城镇化产生的刚性需求造成目前普遍房价高涨未免有些简单。

（一）单位根检验

为了确保时间序列估计结果的有效性并避免呈现伪回归，这里先对序列平稳进行单位根的ADF检验。

ADF检验统计量是t统计量，其值=-2.929304，相应的概率值P=0.0734；与临界值相比，在1%和5%检验水平下不能拒绝原假设，即可认为序列城镇化率至少有一个单位根。然而，在10%的检验水平下，我们可以拒绝G有一个单位根的原假设。

从图中可以看出，ADF的统计值为-3.260020，其绝对值大于显著性水平为5%时的临界值-3.259808，而且它的概率值只有0.0500，说明在显著性水平为5%的条件下，城镇化率的一阶差分序列是平稳的。

（二）Granger因果检验

Pairwise Granger CausalityTests

Date： 11/26/14 Time： 15：10

Sample： 2000 2012

图中Null Hypothesis列出了Granger因果关系检验的两个原假设：“G不是引起P变化的Granger原因”和“P不是引起G变化的Granger原因”。对于第二个原假设，其F统计量=6.79227，相应的概率值P=0.0288，小于1%的检验水平，因此拒绝原假设，即可认为“P是引起G变化的Granger原因”，存在反向的因果关系，即房价反过来还会影响城镇化的变化。

（三）房价对城镇化进程的反作用

房价不断上升会吸引更多的资金流入房地产业，加之与其相关的其他产业的联动作用必然导致劳动力需求不断增加，越来越多的农业人口流向城镇，因此导致城镇化进程不断加快；

农村劳动力要经历市场的选择才得以生存，房价的快速上涨使得农村剩余劳动力的转移成本增加，对于城镇化进程起到了抑制作用。

五、房价与城镇化的协调建议

大城市房价对于中小城市房价具有标杆意义，这也是二、三线城市会在大城市房价普涨之后跟风高涨的重要原因。通过之前的实证分析，协调房价与城镇化和谐发展以推进新型城镇化进程，提出以下建议：

（一）新型城镇化建设与房地产价格协调发展

协调房地产价格与城镇化发展的速度和幅度，促使两者保持同步。控制新型城镇化发展进程，避免激进的城镇化水平，对大城市以及特大城市的规模要严格控制，避免过度膨胀；积极扶持中小城镇建设，利用闲置土地对我国小型和中型的城市规模扩张。

（二）土地和信贷两大闸门，政府调控做到保持同步

政府在调控房价上不应该隔靴搔痒，出台的政策前后思想相矛盾，应该从根本原因上解决问题。虽然房地产行业为我国经济发展作出一定贡献，但政府绝不应该从中放任自由，甚至从中获利。政府应该从供求均衡的角度出发，做到有效调控。

（三）完善房地产市场供给结构

城镇化的进程中，其中的关键是要使农民居有定所。除了开发商品房外，还应提供大量的公租房与廉租房，满足不同经济实力人群的住房需求，使得房地产供给市场得到进一步的完善。

从上述对于城镇化与房价相互关系和影响的研究中，引人深思的是房价上涨对于城市发展所具有的反馈机制作用。毋容置疑，以稳定房价为重点的宏观调控政策与城镇化战略相契合，在扩散型城镇化进程推进策略中大力发展中小城市应是我们的选择。