房地产工程预结算管理常见问题与解决措施探讨

文/孙慧锋 天津顺驰新地置业有限公司 天津 300252



房地产工程预结算管理常见问题与解决措施探讨

文/孙慧锋 天津顺驰新地置业有限公司 天津 300252

工程预结算管理在房地产项目成本管理中一直担当着重要作用，本文从业主角度分析了工程预结算管理中存在的问题，并就解决措施做以初步探讨。

房地产；预结算管理；措施

除土地成本外，建筑工程造价是房地产项目直接成本最重要的组成部分，相应工程预结算管理在房地产项目成本管理中的重要性也尤为凸显。本文从房地产业主方角度初步探讨了工程预结算管理中存在的问题，并提出相应解决措施，以期在工程预结算环节更有效控制成本。

一、房地产预结算管理中存在的问题

1.开口合同增大后期结算难度。

为实现尽快销售，房地产项目经常出现刚出施工图，施工单位须马上进场的情况。由于采用固定总价合同形式招标时间不充足，业主方基本会采用费率合同或模拟工程量清单暂定总价合同，二者均是开口合同，为后期结算增大困难：一方面工程量核对投入的时间、精力相比招投标阶段大幅增加；另一方面由于各地定额编制水平以及清单描述准确程度不同，造成的价格争议也较大。若这些在招标阶段可以解决的问题一直搁置到结算阶段，也会给正常入住交付造成隐患，甚至付出更多的成本代价。

2.施工图纸表述的完整性影响预结算的准确性。

严谨高质量的施工图纸是预算人员准确核算的有力依据和有效保障，直接影响到核算工作的容易程度和准确性。有些施工图纸对具体问题或采用概括性表述，或缺乏节点详图，或四处引用图集而图集亦表述不清，造成预算人员核算困难。如钢筋接头方式（绑扎、机械连接、焊接等），有的图纸设计总说明中仅描述不同连接方式的钢筋直径范围要求，而不进一步详细区分不同使用部位的钢筋直径范围要求，使得预算人员需做进一步图纸澄清或采用不正确的处理方式凭经验核对。

3.变更签证的严谨性影响核算的反复性和准确性。

（1）图纸的频繁或大规模变化会带来核算上的反复，如因产品定位标准改变，建筑物整体或局部外立面调整，一份变更有时涉及几十份图纸的蓝图替换，过多的设计变更和不能明确标注前后变化之处的设计变更，均需要预算人员投入更多的精力去重新核算或甄别变化之处。（2）变更签证有效性重判增大预算人员工作难度。例如，招标阶段就工期紧张情况已向投标单位进行披露和工期约定，那么赶工费用应视为已包含在投标总价中，现场任何的赶工措施都不应该再给与签证，而现场工程师有时会忽略合同约定，只要现场事实发生就给予确认，届时由预算人员再进行无效签证费用剔除难度就会增大。（3）变更签证描述不明确可能造成重复计算或漏算。如设计变更发出时，现场已按原图施工部分或全部，现场工程师应明确说明此事实，并标注已发生的拆改量，而不是简单描述已按变更图施工，造成预算人员漏算。

4.合同价格不均衡导致后期结算成本损失。

如对于措施费用，越来越多的业主选用总价包干或建筑平米单价包干，故而在合同总价一定的情况下，施工单位有时会压低措施费报价以抬高实体部分报价，以期在后续变更签证环节利益最大化；同样在投标阶段，业主方也会尽可能要求投标单位将清单中未涉及、但后续变更签证可能会用到的零星单价做以报价，此部分报价有时不参与总价竞争会被忽视，如零星用工单价、机械台班、窝工单价等，但一旦发生停工，工程量大幅增加，单价偏高会导致索赔费用剧增。

5.结算时间过长造成合作双方管理成本增大。

原则上工程竣工备案验收之时，业主与施工单位应办理完毕结算，实际上建筑市场均是在交付3-6个月左右办理完毕，有的是一年甚至两年方办理完毕。鉴于图纸混乱、变更签证较多、合同争议较多、人工材料变化幅度大要求调差、结算资料不完整等种种主客观理由，结算双方一般拉锯时间较长，尤其在双方项目管理班子分流撤除的情况下，有些问题愈难解决，导致双方投入的管理成本增大，当然施工单位的资金成本更会增加，从而引发矛盾。

二、加强预结算管理的措施

针对以上工程预结算管理中出现的问题，初步探讨改进措施如下：

1.尽量签署固定总价合同。在确定项目开发进度计划时，施工图纸出具后预留正常的招投标时间，完成工程量清单编制及核对，签署固定总价合同；若已签署开口合同，则宜在施工图纸出具3-6个月内与施工单位尽快签署转总价包干合同。确定合同总价不仅减少双方合同风险，减轻后续结算压力，同时也会提高合同履行过程中工程产值核定及工程款拨付的准确性。

2.提高图纸质量、加强审图，减少后续设计变更。首先，设计任务书要细化、量化到位，与设计院人员沟通到位，挑选的设计团队专业水平和责任心到位，在设计方管理环节保证基本出图质量；其次，施工蓝图正式出具前，保证业主方各部门及各合作公司（如监理、总包、造价咨询）在白图阶段审图到位，图纸清晰完整且准确表达业主要求，相应后续设计变更减少，核算压力减轻。

3.现场工程人员要熟悉合同，做好现场费用把控的第一关。工程人员是现场签证的主要实施者，对签证发生的缘由、责任主体必须有明确的判断。一方面工程人员要认真参与合同交底，另一方面也要多研究合同，具备一些基本的造价知识，清楚哪些费用已经包含在合同中，避免现场无效签证。

4.加强预算人员专业素质及管理能力。已有较多的房地产公司委托专业造价咨询机构参与工程量核对和预结算审核，因而，业主方预算人员不仅要有较好的专业素质，能够发现专业问题指导合作单位，同时也要会管理，既能与相关部门沟通及时处理预结算中遇到的各类问题，又能鞭策监督咨询公司在有效的时间内核算结果准确、效率高不反复。

5.提高结算速度，减少结算风险。固定总价合同以及开口合同转总价包干合同签署后，影响结算速度的主要是变更签证和合同争议。变更签证要保证一单一结、随完随结，提早进行费用确认，不积压到结算环节；合同争议及索赔提前确认事实、进行多种方案测算和预谈判，以便能够在恰当的时机随时进行决策。将结算工作前置，实现在竣工备案时办理完成结算将不再是一个高目标。

结语：

工程预结算管理作为房地产项目直接成本控制最重要的一环，不仅需要预算人员强化自身专业能力，同样需要设计、工程等各方人员共同参与，在设计、招投标、变更签证控制、施工现场管理等各阶段进行全过程控制，共同将工程造价控制在最为合理的范围内。

［1］邓玲玲.建筑工程造价预结算审核工作的探讨［J］.中国房地产业.2015.8