房地产市场与政府管理分析

文/李学刚 山东省聊城市茌平县住建局 山东聊城 252100

房地产市场与政府管理分析

文/李学刚 山东省聊城市茌平县住建局 山东聊城 252100

当前房地产市场在我国发展中出现了急需解决的问题，许多专家学者众说不一，国家也不断进行宏观调控房地产市场向良性化进行发展，但目前取得的效果不明显。结合国外的房地产市场比较稳定的新加坡和德国来看，房地产市场的调控还是需要以政府管理为主，市场调控为辅的手段来进行，这也是由于房产具有注重民生保障而不是拉动经济增长的性质所决定的。本文主要分析了当前房地产市场存在的问题，并结合国外房地产政府管理的经验，给我国的房地产政府管理方面提出了自己的看法，希望对读者有所裨益。

房地产市场；政府；民生

1、引言

房地产市场问题是一项关系民生的社会问题，随着城市化的不断进步，房地产建设在我国取得了高速的发展，并且已经成为拉动地区经济发展的重要指标。这与其本质的民生性质出现了一定的偏离，不利于当前房地产的良性发展。当前我国政府高度重视房地产行业的发展，并出台了一些导向性政策，引导房地产的健康良性发展。但由于我国房地产市场问题具有相对的独特性，是一项系统性的综合性问题，因此加强政府对房地产市场的管理是一项长期而又艰巨的问题。

2、我国房地产市场存在的问题

2.1 房地产的性质问题。房地产是一项民生保障工程，而不是经济增长的主要动力。当前我国的经济增长一个重要方面就是通过房地产市场的拉动带动的经济总量发展。从房产开发的土地获得看，政府的土地出让往往是翻倍价格出让，也不免城市中很多“地王”的产生；另外同一房产在开发商和需求者购房购房中同时进行了银行贷款；从房产销售商来看，惜售抬价，虚假活动诱导消费者购买等现象比较严重，而且房产价格基本处于每个月都在增长的状态。另外一些炒房客以投资为由进行房价炒作行为。这些因素带来的价格虚高不下给房产成为拉动经济增长的可能性成为必然，但也存在着严重的隐患。

2.2 房地产供需结构问题。需求角度上，从国际化的城市化进程来看，我国的城市化水平还不高，城市人口与农村人口比例还存在较大差距，一定程度上表明，在未来一段时间内，我国的房地产市场需求依然旺盛，特别是一线，二线城市房产仍然存在巨大缺口。但是供给方面看，当前的房地产市场上库存现象依然比较严重，去库存化问题依然比较严峻。也就是市场上房产的供给得不到需求者的购买，从而产生矛盾。这一方面与房地产的单一的商品房为主的供给结构存在一定的问题，另一方面与房产的价格有着直接的原因。

2.3 房地产市场信息不对称。当前的房地产市场信息披露不足，一方面，导致购房者对房价的预期看法不一，当人们看好房地产市场价格还会上涨的话，炒房行为就难以避免。另一方面我国商品化住房中开发商、银行、政府与销售商之间对住房信息相关信息披露较少，形成信息价格垄断。此外，在房地产流转过程中，由于信息机制不健全，导致一些政策不能够真正落实。

3、国外房地产政府管理经验

通过国外政府房地产管理的情况来看，凡是政府对房地产市场管理较少或不严的国家和地区，都容易产生泡沫性经济危机，如美国的次贷危机、日本上世纪80年代的荡产泡沫，另外还有爱尔兰、泰国的房产带来的危机等。相反，德国长期以来强化住房的消费品属性而弱化其资本属性，强化福利性而弱化赢利性，实行的“政府主导，市场参与”的房地产发展模式，把保障居民住房需求作为联邦政府重要的政策目标，对分配不公、恶性竞争等市场经济进行干预，有效地保持了房地产的稳定。

另外，新加坡组屋制度不仅仅意味着一种民生住房需求，更是一种国家长治久安的规划战略。新加坡的建屋发展局最初只是为低收入阶层提供最实用、最廉价的租赁住房，到后来逐渐拓展到兼顾低收入群体、中等收入群体，不断进行变化调整，确保民生地位和国家稳定。通过组屋政策的实施，不仅解决了新加坡当时存在的国民住房的难题，还巩固了新生的国家政权，促进了多民族国家的融合与国家认同，为新加坡的经济崛起与繁荣富强打下了稳定的社会基础。分析新加坡的组屋建设，主要有两个关键因素:一是政府的建屋发展局在住房供给中占有主导性地位，而其他商品化房地产商只是附属地位，对整个房地产市场作用不大;二是中央公积金制度，它保证了民众对于组屋的购买力。

4、我国房地产市场政府管理的改善措施

房地产市场性质决定了必须把房地产纳入以政府为主导的管理体系之中。然而我国不能照搬国外的房地产管理方式，我国又具有特殊的国情。但是房地产的民生性定位与房地产市场的良好对维护国家社会的稳定具有十分重要的作用。当前我国的房地产市场涉及到政府，银行，开发商，销售商和炒房客等多方利益的影响，是一项复杂的系统性问题，如果处理不当，会引起社会性的动荡与危机，所以在处理房地产问题上政府应当以稳为主，逐渐调节，后期压缩的原则分批次、分步骤进行房地产的改革和管理调控。

4.1 加快实体经济的发展，重塑房地产民生定位。住房问题是一个弱经济化问题，更是一个社会化民生问题。以商品化住房拉动经济增长显然是不科学的，不合理的。当前政府的经济发展重心应加快向其他实体经济进行转移，根据行业性质和时代需求，培训新的经济增长点，防止过多的资金涌入房地产行业，切实促进经济的实质性发展与稳定，重塑房地产及住房的民生地位。

4.2 加快房地产的供给侧改革，优化房地产供给结构。随着城市化的不断进步，城市人口不断增多，当前过剩且高价位住房供给不能切实符合大部分人的实际需求，住房紧张问题仍需解决。一方面政府加大经济适用房和公共廉租房建设力度，切实保障人民有房可住。另一方面，对现有的房地产开发商进行有效压缩和引导，使商品化住房向小型化，低价高效的方向发展。

4.3 坚强房产的信息化改革，提高信息公开透明度。一是，逐步提高房地产开发的各个环节价目实施公开制度，把商品房成本透明化，防止信息不对称导致的价格垄断行为，引导人民理性地购买商品化住房；二是，个人家庭住房信息录入实名化，抑制炒房行为。个人家庭住房信息实名化录入之后，采取相应的制度，或严格限定个人家庭住房套数，抑制炒房行为；三是完善住房流转信息系统，切实监督房产流转过程中的投资投机行为。四是，完善国家新建经济适用房和公共廉租房信息管理，针对可够或已购住房的家庭或个人采用提高租金或公房退还制度，杜绝寻租行为。

4.4 完善土地和房产制度改革，调控市场房价。房产的房价形成，我们首先要从房产开发流程上的成本构成来看，主要的是土地出让金和房地产融资、投入两大板块。当前的地方政府高价竞拍土地出让，拍出“地王”现象时有发生，各种减免措施和出让金返还现象也是经常现象；另外，银行通常根据政府的经济导向去放贷，在中国特色房产经济虚高的情况下，银行作为房地产单一的贷款来源，提高了银行的贷款风险。房产制度中，我国相关的法律法规和具体内容缺失，一定程度上给我国房地产的有序发展带来了不便。因此加强和不断完善土地和房产制度改革势在必然。

4.5 完善房地产管理监督体系建设。首先，当前我国市场化的房地产发展是面向投资性和利益性发展为方向的，利益最大化是房地产商的首要指标。这其中信息的垄断性和可暗箱操作性需要政府进行有效地监督管理，减少哄抬房价和炒房的投机行为发生。其次，由于国家房地产政策与地方性政策缺乏统一协调性和房地产法律法规不完善等问题的存在，需要不断进行监察监管来确保国家房地产的宏观调控政策能够得到切实的落实。再次，根据国外房地产的稳定情况来看，需要把政府保障性住房与市场化的商品化住房比例结构控制在一定的范围之内，另外限房政策、购房政策等一系列调控政策的具体落实也需要房产监督管理体系的监督落实。

结语：

总之，我国的房地产市场当前面临着严峻的考验，如何妥善的处理当前的房地产问题，需要政府的大力支持与宏观调控，同时需要借鉴国外房产管理的经验和教训，结合我国房地产的特点，有利于推动我国房地产逐步走上正轨。

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