土地储备风险管理策略研究

文/贾振涛 菏泽市土地储备中心 山东菏泽 274000

文/李建国 菏泽市土地资产监管中心 山东菏泽 274000

土地储备风险管理策略研究

文/贾振涛 菏泽市土地储备中心 山东菏泽 274000

文/李建国 菏泽市土地资产监管中心 山东菏泽 274000

随着人们逐渐认识到土地储备风险管理工作的重要性，我国有关部门已经开始加强对这方面的管理。但是，由于多方面因素的影响，导致我国土地储备风险管理中依然存在一些问题，从而影响到了其管理效率。因此，针对其具体的问题，笔者在此提出了提高土地储备风险管理的措施，旨在为相关工作人员提供参考。

土地储备；风险管理；策略

1、土地储备风险管理存在的问题

在我国，对土地储备进行经营过程中，由于涉及到大量资金的使用和管理，不可避免地会导致风险的存在。但是，由于管理者的决策不当或者管理不到位等因素的存在，进而给我国的土地储备管理造成了极大的损失。当然，在运营和管理土地储备时，其涉及到的风险包括财务风险、收购风险和市场风险等。其中，收购风险是指由于我国很多地区的土地资源没有明确的收购价格，人们完成土地的收购都是由当地的市场价格完成的，这就给我国实现土地储备的统一管理提出了挑战，进而带来了收购风险。同时，在收购土地资源的过程中，由于其市场机制还不够完善，市场上的价格波动也会造成一定的土地储备经济损失，进而形成了市场风险。当然，也有不少投机分子，试图通过投机方式来运作土地储备的市场交易，房地产就是其中比较鲜明的例子之一，导致的结果是当地的土地价格远高于其合理的价格，从表面上看，当地的土地价格上涨看来并不是什么坏事，但是随之而来的房价上涨、通货膨胀等问题不约而至，这些后果都是由于土地市场风险引发的。对于政策风险来说，由于近些年我国的房地产业发展的十分迅速，与之有关的政策也是层出不穷，这在一定程度上也影响到了我国市场经济的发展。为了应对房地产业引起的一系列问题，我国政府不得不出台相关土地调控政策，由于土地政策过于混乱，导致需要按照政策进行土地运作时，又没有统一的政策标准，进而形成了政策风险。当然，根据调查研究表明，我国的土地储备风险不仅仅以上几种，在此笔者只选择几种尤为重要的进行阐述。

2、提高土地储备风险管理水平的措施

2.1 完善土地储备相关的规章制度

一直以来，我国有关土地储备方面的规章制度都没有形成统一，而且许多规定更是模棱两可，造成的后果，一方面是正规的土地经营无法按照规定来完成；另一方面是投机分子钻法律的漏洞，试图完成一些非法土地运作。所以，从上面的表述可以看出，及时完善我国土地储备有关的规章制度显得非常重要。对于我国大部分地方政府，基本都设立了一些临时性的土地储备运作条件，旨在对土地储备进行全面和综合的管理，但是，这些规定都具有明显的当地特点，不同地方的规定都不相同，导致其权威性和严密性也不够高，这就要求不同地区的政府部门共同协作来完成相关制度制定方面的工作。因此，完善我国土地储备的制度显得越来越重要，我们已经认识到，由于土地储备制度的不完善，给整个行业带来的危害是不容忽视的。

2.2 扩大土地储备的融资方式

在土地储备运作和经营的过程中，涉及到大量的资金，这就要求土地资源运作人员自己完成资金的融资。但是，他们一直以来都是采用传统的融资方式，最明显的特点就是融资的渠道过于单一，一旦土地储备所需要的资金较多或者资金使用的时间较长等，都会造成一定的资金短缺。因此，要想更好地开展土地储备工作，一个必要的环节就是不断扩大其融资方式，以保证其资金的供应比较稳定。对于我国很多地方的土地储备工作，由于其融资方式发展的不够成熟，当地政府部门的经济水平有比较有限，导致其融资方式只有一条途径，即银行贷款，这种现象势必会给当政府带来资金困扰，从而影响到土地储备的运作。如果不解决土地储备融资方面的问题，长此以往，其金融风险将会越来越严重。

2.3 制定合理的土地储备供应计划

在对土地储备进行管理时，一定要有合理的土地供应计划，而且这两者是相互联系的。对土地储备进行管理，是为了满足政府对土地能够进行有效的宏观调控，并且其土地资源的运作是市场机制下运行的，其主要的内容包括土地储备的位置、方式和价格等，为管理者进行土地储备的计划提供参考。然而，土地储备供应计划，其主要是目的是为了满足社会对土地资源的需要，但是它也是在市场机制下运行的，其主要内容包括土地资源的出让方式、价格和用地条件等。尤其是对于那些需要长期储备的土地资源，一份详细且长期的土地储备计划显得非常重要，如果缺乏这种土地储备计划，对土地储备进行管理就会很困难。

2.4 建立完善的土地储备监督机制

通过上述阐述，我们已经知道了，在我国的土地储备管理中，导致其风险较大的一个比较重要的原因，就是土地储备管理缺乏完善的监督机制。这就要求我国政府部门及时建立和完善土地储备监督管理的机制，第一，建立土地储备相关的规范制度，并且使得土地储备的管理工作信息实现公开化。同时，完善与土地储备相关的法律法规，保证土地储备工作能够有法可依。第二，加强对土地储备的监督，尤其对那些容易导致投机分子谋取非法利益的区域，在监督和管理时尤其应该重视，充分发挥土地储备的功能。第三，设立有关土地储备的司法程序，通过国家司法机关的参与，对那些土地购买、转让和补偿等过程中的不合理现象进行严格管制。为了减少在土地储备中出现的不必要纠纷，当遇到不法行为时，公民应该借助于司法机关，以保障其合法的利益。

结语：

综上所述，对于土地储备工作，实行有关土地储备的风险管理非常关键。但是，由于我国的土地储备风险管理还存在很多方面的不足，导致土地储备过程中不可避免地存在一些风险，如果提前采取好预防这些风险的针对性措施，可以有效避免土地储备后期带来的危害。当然，加强土地储备的风险管理不仅仅是政府部门的事，它要求全体公民的共同参与才能实现。因此，笔者在此通过分析我国土地储备风险管理中存在的一些常见问题，基于此，进而提出了与之相关的解决措施，旨在为相关工作人员提供借鉴。

［1］李凌莉.城市土地储备风险管理探析［J］.公共管理，2014，（23）：304.

［2］於一明.强化城市土地储备风险管理［J］.浙江经济，2015，（12）：54-55.