假设开发法在海域一级市场评估中的应用思考

郭栋杰，赵宇飞，柯 伟

(1.秦皇岛市国土资源局,河北 秦皇岛 066000； 2.河北三和土地评估有限公司,河北 石家庄 050051)



假设开发法在海域一级市场评估中的应用思考

郭栋杰1，赵宇飞1，柯 伟2

(1.秦皇岛市国土资源局,河北 秦皇岛 066000； 2.河北三和土地评估有限公司,河北 石家庄 050051)

海域评估不仅是保证海域有偿使用制度顺利实施的基础性工作，也是推动海域资本化运作的重要技术依据。海域使用权的出让、拍卖、转让、抵押等经济活动，都需要通过海域评估来确定合理的价格。本文重点探讨假设开发法在填海造地用海评估中的应用。

海域使用权评估; 假设开发法; 评估方法

海域是一种自然资源，自然资源是人类社会物质财富的源泉，是社会产生过程中不可缺少的物质要素，是人类生存的自然基础。我国于20世纪90年代，就已经开始尝试对海域资源进行有偿使用制度的探索与研究。至2002年1月《中华人民共和国海域使用管理法》正式颁布实施，该法明确规定“国家实行海域有偿使用制度”，这项制度反映了我国在开发利用海洋资源方面的基本要求，适应了维护国家利益和鼓励有效利用国家资源的需要，提出了海域资产化管理的要求。为落实该项制度，各级海洋管理部门积极推进海域使用权评估制度。但是已有的海域使用权评估研究，多集中在海域评估的制度建设上，缺少市场角度上的针对不同用海类型与用海方式上具体探索与研究[1]。

本文以秦皇岛市宗海评估为案例，针对假设开发法在实际宗海评估出让过程中的合理性与特殊性进行研究，并对应用的局限性进行分析找到相应的解决方法，从而为海域一级市场价格评估提供参考借鉴。

1 研究方法

1.1 假设开发法

海域一级市场，是指国家通过其指定的政府部门将国有海域使用权在一定年限内，按照规定的用海类型与用海方式，以海域使用权评估价格为参考依据，以招标、拍卖、挂牌的方式，将海域使用权让渡给海域使用者，向海域使用者收取海域使用金的行为[2]。

假设开发法是按照预测开发完成后的海域基本情况，测算出其开发完成后的总价格，扣除在开发过程中付出的正常市场成本、费用和开发带来的利润来确定合理的海域使用权价格的方法。假设开发法理论依据为预期原理，指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

假设开发法公式：P=V-Z-I

公式中：P：海域价格；V：海域开发完成后总价值；Z：开发成本；I：开发利润。

(1)海域开发完成后的总价值

根据当地海域市场现状测算开发完成后形成的海域、土地、建筑物、附属用海设施和海上构筑物的总价。海域开发完成后销售时，根据当地市场状况，采用市场比较法确定开发完成后的总价。

(2)测算开发成本

开发成本是指项目开发建设期间正常发生的客观费用总和，一般包括海域开发费、建筑物建造成本、管理费、投资利息和销售税费。海域价款、海域开发费、管理费、建筑物及构筑物建造成本等全部预付资本要计算利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。

(3)测算利润

一般按海域开发完成形成的不动产总价或开发前预付总资本的一定比例计算，利润率采用同一市场类似项目的平均利润率。

1.2 还原利率的确定

海域还原利率是指能客观反映海域获利风险的投资报酬率，应等于与获取纯收益具有同等风险的资本的获利率，一般海域评估中还原利率可采用三种方法确定：

(1)纯收益与价格比率法：

应选择3宗以上近期发生交易的，且趋于条件、用途、交易类型等与基准海价内涵相似的交易实例，以交易实例的海域纯收益与宗海价格的比率测算还原利率。

(2)安全利率加风险值法：

即还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用国债年利率或银行定期存款年利率；风险调整值应根据所处地区的经济发展和市场因素对其影响程度确定。

(3)投资风险与投资收益率总和排序插入法：

调查获取社会上各种相关类型投资的收益率和风险，将其按大小排序，然后分析判断海域所对应的范围，确定还原利率。

本次采用安全利率加风险值法进行确定：

①安全利率确定

此种方法基于投资报酬原理，即比较海域投资相对于无风险投资的利率水平，求取安全利率，而后分析选择海域投资要求获得的风险补偿。其中，安全利率是无风险投资下的收益率，一般选用一年期债券利率或一年期定期存款利率。投资中面临的风险，主要有购买力风险、经营者管理风险，以及资金缺乏流动性的风险，投资者为此要求经济利益的补偿。因此将各种风险补偿率加上无风险安全利率，得出投资者的投资收益率。由于纯理论意义的还原率也就是投资收益率，所以选用此方法测算还原率。

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，在此选用银行一年期定期存款年率为2.6%(按照中国人民银行2015年5月15日时点为准)。

②风险比率调整

按照风险等级和本金安全以及海域增值影响，对五类用途海域比较分析。由于风险等级较高与本金安全性相对较差，以及受海域增值和经营者变动较快的影响，渔业类用海稳定性不如住宅开发类用海、商业开发类用海，其风险比率大于工业交通类用海，而工业交通类用海由于增值较小，风险最小；因此根据高报酬率对应高风险的原则，确定渔业类用海投资风险比率为17%，工业交通类用海为6%，旅游用海为8%，住宅开发类用海8%，商业开发类用海9%。

最终确定本次用海类型与用海方式下的还原利率为11.3%

2 研究区域概况及数据来源

待估宗海位于河北省秦皇岛市山海关区，乐岛以东，用海类型为“I造地工程用海、II建设填海造地用海”，用海方式“I填海造地、II建设填海造地”，待估宗海面积48774m2。评估设定开发程度为生海即海域原始状况并未进行开发利用的海域，设定海域使用年限为“建设填海造地用海”最高年限50年。

3 测算待估海域价格

3.1 海域开发后的总价值

海域开发后的总价值，开发后土地售价主要以毗邻城镇商业、住宅用地基准地价区域差异、因素比较修正后确定。通过搜集评估区域内的2014年至2016年住宅用地成交样点的筛选、剔除、分析，结合围海区域的区位、交通、地质构造等条件和毗邻区域土地条件差异的实际情况，对毗邻城镇地价进行区位、个别因素修正后，确定围海区开发后土地价格。

本次研究确定待估宗海周边的住宅用地平均价格为90万元/亩(其内涵为宗地外五通、宗地内场地平整，住宅出让最高年限)，即1350元/m2，预计完成后总售价65844900元。

3. 2 开发成本

①用海补偿

本次评估参照《山海关区人民政府关于筏式海水养殖补偿办法》，确定平均征收补偿标准约为1300元/亩，补偿费用95109元。

②工程建设及管理费用

围海造地工程及管理费用包括围填海工程费用，管理费用等。

填海工程费与管理费为35980000元。

③专业费用

专业费用是指在进行围填海前期需要支付的专业费用，包括海域使用权论证费用，环境影响评价费用，勘探费用，测量费用等。

本次专业费为599260元。

④利息

海域开发利息是指按照界定的海域开发程度的正常开发周期、各项费用投入期限和年利息率，分别计算各期投入应支付的利息。海域开发周期超过一年时，利息按复利计息。

通过调查了解，秦皇岛市此类项目平均开发期限一般确定为两年，投资利息率取1-3年期银行贷款利率5.1%，取得费及税费为一次性投入，开发费用为均匀投入。

利息=用海补偿费×5.10%+(工程费+专业费)÷2×5.10%=937622元

⑤利润

利润是指已取得海域使用权后，海域使用者通过一系列的经营活动能够获取的该行业的社会平均利润。本次研究是以海域一级市场出让为目的，故本次利润率以海域取得费、开发费等为基数，根据海域的使用类型、开发周期和所处地区社会经济条件综合确定，海域开发利润率为15%。

海域开发利润=(海域取得费+开发费+税费)×15%=5501155元

⑥增值收益

填海完成后形成土地增值包括两部分即土地增值收益与海域增值收益

I土地增值收益

该部分土地增值收益是因土地所有权人变化或对土地投资两方面影响。考虑本次估价对象为已形成的熟地，该部分增值收益是由投资者带来的，根据对当地市场调查和土地管理部门提供的资料，确定土地增值收益率按成本价格的25%进行计算。

II海域增值收益

政府在出让海域使用权除要收回海域成本价格外，还要获取一定的海域增值收益，海域增值收益为增值额占总海域价格的比例。根据对当地市场调查和土地管理部门提供的资料，确定本次评估海域增值收益率为15%。

增值收益=16870210元。

⑦有限年期海域使用权价格

有限年期海域使用权总价格=开发后土地售价-开发成本-增值收益=5861545元

单位价格=总价/海域使用权面积=120元/m2。

3.3 填海造地用海价格计算

经计算得到填海造地海域使用权价格为120元/m2.50年。

4 讨论

4.1 假设开发法在海域评估中的适用性

与土地估价类似，海域评估方法也主要有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法和基准价格系数修正法5种方法[4]。其中市场比较法的前提是要有较为成熟的海域交易市场，能够选取到与待估宗海在同一供需圈范围内的，同样用海类型与用海方式的，可以通过各类因素修正并取得比准海域价格的实际交易案例。以调查区域为例，5年内，该区域供应的类似用海不足2宗，故很难采用市场比较法[4]。目前填海项目评估，很少有企业在获得项目后采用租赁的方式进行经营，很难获取相关的租金数据，故不适宜采用收益还原法进行评估。收益还原法一般应用于养殖用海与旅游用海，有稳定收益，有出租案例的海域使用权评估中。成本逼近法，虽可以推算出待估海域成本价格，但很难估算出填海造地用海项目形成的增值收益，在一级市场应用中或造成价格过低。在假设开发法中，开发完成后的海域价格，可根据毗邻的土地使用权价格进行确定填海造地完成后的土地使用权价格，且开发成本可根据类似填海项目及工程造价成本进行核算，能够取得较为客观的成本价格。故假设开发法是一种较好的评估海域资源一级市场价格(用海类型为填海造地)评估方法。

4.2 假设开发的局限性及克服措施

(1)在还原利率的确定中，因先行采用的三种方法，较为准确的为租售比法。但区域内的租售案例较少，采用了其他的方法来进行确定，随着我国的海域交易市场的不断完善，该方法可在市场完善后作为主要的确定还原利率的方法，其他方式作为辅助。

(2)假设开发法比较适用于开发完成后可确定价值的海域，一般应用于填海造地或开发完成用于出租的旅游用海项目。因我国现行海域使用金征收标准分趸交与年交，假设开发法不适用于年交海域使用金的海域使用权评估。这是假设开发法理论基础造成的，故年交海域使用金的用海应尽量不采用假设开发进行评估。

(3)假设开发法评估中扣除增值收益。本次研究的建设用地填海用海类型的增值收益，主要由两方面来考虑，一方面是由于投资进入海域造成的海域本身的增值，二是其物理属性发生变化，由海域变为陆地造成的升值。两方面的增值在分配机制上与法律层面上确认尚存疑义。根据谁投资谁受益，投资升值应给予投资的海域使用者，故本次研究进行了扣除[5]。而由海变地的增值收益，属于规划限制改变，但本身是经过国家有关部门认可的，本次研究考虑其填海完成后在换发土地证过程中还需补交地价款，故本研究予以扣除。从以上各方面考虑，应在由海转地的过程中，予以更加细致的规定，这样才能在增值收益的分配上有更好的解决方式。

[1] 王满,郑鹏.我国海域使用权价格评估方法研究[J].价格理论与实践 ，2013，(04)：55-56.

[2] 徐伟.宗海价格评估理论与方法研究[D].天津大学，2007.

[3] 于青松,齐连明，等.海域评估理论研究[M].北京：海洋出版社，2006.

[4] 苗丰民,赵全民.海域分等定级及价值评估的理论与方法[M].北京：海洋出版社，2007.

[5] 藤翀剑,张健夫,曹军.填海造地用海成本法评估中对海域增值收益的应用思考[J].海洋开发与管理，2014，(01):19-22.

[6] 国家海洋局.海域评估指引[J].中国海洋法学评论,2013,(2):336-350.

[7] 相慧,陈培雄,沈家法,等.成本法在海域资源一级市场价格评估中的应用研究[J].海洋开发与管理，2015，(12)：20-24.

[8] 张惠荣，施星平，高中义．海域使用权与土地使用权相互转化中的法律问题探讨[J]．海洋开发与管理，2008，25(12)：49-53.

[9] 王平，任品德，徐伟，等．海域评估中还原利率确定方法的研究[J]．海洋湖沼通报，2009(2)：160.

[10] 梁湘波．论海域增值及其调控政策[J]．海洋开发与管理，2013，30(6)：10-12.

Application of hypothetical development method in assessment of primary market of the right to use sea areas

GUO Dong-jie1，ZHAO Yu-fei1，KE Wei2

(1.TheBureauofLandResourcesQinhuangdao,QinhuangdaoHebei066000,China;2.HebeiSanheLandAppraisalCo.,Ltd.,ShijiazhuangHebei050051,China)

Assessment of sea areas is a fundamental work to ensure smooth implementation of the paid utilization system for sea areas, and it also serves as an important technical basis for promoting the capitalization operation of sea areas.Selling, auction, transference, mortgage and other economic activities concerning the right to use sea areas are required to determine their reasonable price by sea area assessment.This paper focuses on application of the hypothetical development method in evaluation of sea reclamation.

Evaluation of the right to use sea areas;Hypothetical development method; Evaluation method

2016-07-25

1001-9383(2016)03-0062-05

F316

A