新就业大学生公租房制度浅议

□文/张艳梅

（安徽财经大学经济学院　安徽·蚌埠）

新就业大学生公租房制度浅议

□文/张艳梅

（安徽财经大学经济学院安徽·蚌埠）

［提要］ 现阶段，新就业大学毕业生住房保障问题已经得到了社会的广泛关注，各地也纷纷出台将新就业大学生纳入保障范围的公共租赁住房的政策。本文通过了解新就业大学生的公租房现状，阐述制度设计对制度形成的重要意义，以期为完善新就业大学生公租房制度提出一些建议。

新就业大学生；公租房；制度；建议

收录日期：2016年7月4日

一、引言

公共租赁住房简称公租房，所有权归政府或公共机构所有，是一种为了解决“夹心层”群体住房困难的过渡性方案，旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员，提供一种住房保障。租金略低于市场水平，使承租者可以负担得起。面向中低收入群体，其中的对象包括新就业的大学生。2016年5月召开的国务院常务会议上决定推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴，在城镇稳定就业的新就业大学生也纳入了保障范围，这一举措打破了许多城市公租房政策只对户籍居民的思绪。

随着市场经济的不断完善，我国政府也越来越重视住房保障体系的建设与发展，而现阶段在完成供给侧结构性改革下房地产去库存任务的背景下，新就业大学生的住房保障问题尤为值得社会关注，推进一些针对大学生的公租房的货币化安置，可以留住人才，提高城市的竞争力，通过建立购租并举的住房制度，实现以人为核心的新型城镇化，可以帮助房地产市场有效的去库存。研究关于公共租赁住房制度的方方面面，对解决大学生住房保障问题有一定的理论和现实意义。

二、新就业大学生公共租赁住房现状

2016年中国高校毕业生规模将到达765万人，比2015年增长16万人。高校毕业生规模进一步增长，住房短期需求也在不断增长，而新就业大学生的工资水平普遍处于较低水平，这群人大多有着满腔的抱负和对未来的憧憬，有着丰富的专业领域知识和较强的学习能力，但是却对高房价无能为力。新就业大学生的住房供给以市场租赁和公租房两种方式为主，而面向新就业大学生有一定政策优惠的公共租赁住房制度并不完善，并不能满足绝大多数大学生的需要，供给小于需求。

每个地区针对大学生申请公租房的硬性条件规定并不一致。比如，兰州市今年开始受理公租房申请，但是必须具有兰州市城镇户籍；福建则在今年全面放开对高校毕业生的落户限制，准入门槛进一步降低，使得福建省新就业大学生公租房有保障。总的来说一般都要具有的条件为合法稳定职业、参加社保年限（一般为两年）、连续居住年限（一般为五年）、无自有住房等。

新就业大学生的公租房的供给方式仍旧以政府主导，资金来源方式单一，而保障房的建设需要大量资金和土地，投资回报周期长，后续管理工作繁杂，所获利润少，所以很少有企业积极参加。按照布坎南的政府公共选择理论和“政府失灵”，政府干预行为存在局限性，政策效果有时会削弱社会福利。有些地方的政府为了完成公租房的指标任务，谋求自身的利益，不考虑地区规划，将公租房的建设选在偏远地区，而这样就与新就业大学生的交际需求和交通便利的需求相悖。比如，南京市四大保障房片区的公租房，询问的新就业大学生多，实际申请的并不多，就是因为建设公租房的地点相对偏远，且门槛较高。

三、相关理论

自发演进和人为设计是制度的形成的两种方法。当前针对新就业大学生公租房的制度并不完善，不仅需要制度的自发演进，还需要人为的对制度进行设计和完善。人为的制度设计对制度的形成有着重大意义，具体表现在以下几个方面：

（一）单纯靠制度演进难以满足社会对有效制度的需求，人为设计可以填补不足。针对新就业大学生公租房设计的制度仅靠自身演进，只能形成非正式制度。而非正式制度并没有具体确切的表现形式，为了加强新就业大学生公租房的管理，规范经营使用，解决冲突和协调问题，保障公平性，就离不开正式制度，所以要进一步加强新就业大学生公共租赁住房制度的构建和完善。

（二）能够加快制度形成的演进过程。政府应该根据各个地区不同的发展水平，新就业大学生公租房需求和供给的实际情况，不断完善现有的制度，不断设计构思，形成一套完备的制度设计方案，来切实有效地解决新就业大学生的保障住房问题。公租房大多由政府提供，但地方政府也会有怠惰和获取利益的心理，所以要采取激励机制，并从立法上制定完备的有关新就业大学生公租房的法律法规，来明确政府应担当的责任和义务，推动制度的不断前进和发展。

（三）帮助纠正制度自发演进中的路径依赖（过去的绩效对制度演进过程的现在或未来强大的影响力）现象。需要以政府为主导来切实解决路径依赖问题，不能让以往的相关保障房的制度对现阶段时期新就业大学生公租房制度演进产生陈腐偏差的影响。传统福利性住房制度是保障性住房制度的初始路径。该路径初设成本较高、学习效应较差。现阶段从福利分房到公租房的发展路径非效率状态一直没有得到根本的改变，公共租赁住房制度仍然存在非效率问题。所以关于新就业大学生公租房制度的政策要不断地强化，需要依靠政府或其他强大的外力推动，调整路径方向，不断优化，避免其陷入恶性循环、制度锁定的情形。

四、完善新就业大学生公租房制度的建议

（一）开辟申请和分配的专用通道。新就业大学生需要过渡性的公租房，大多需要依靠单位申请，按照实物配租的原则按顺序摇号配房，利用专用摇号程序在信息库中随机摇号。新就业大学生公租房需求数量大的地区可以尝试建立一个平台进行集中的个人申请，设计可靠的准入制度。对申请的大学生的各项条件和资产做多方位全面调查，然后集中分配。这样关于审核程序就比之前更加繁杂了，政府可以建立专门针对大学生资格条件审核的部门，相关的法律法规也应该进一步完善，并且加强对住房租赁市场的监管力度和后续管理。如果新就业大学生的收入状况变化，租金也可以适度的进行调整，采取各种措施来保障新就业大学生的正当合法权益，加大对新就业大学生的支持，促进社会分配的公平性。

（二）制定有效的退出机制。许多省份对于新就业大学生申请公共租赁住房的进入机制很重视，但不重视退出机制。大学生工作一定年限后（一般为五年），或者收入提高可以改善自己的生活居住条件时，就需要退出公共租赁住房，但其中也会有一些大学生因为政府监管不严，自身仍旧不肯放弃这个保障利益，迟迟不肯搬走。所以就需要政府的大力监管和完善退出机制，采用行政和经济手段鼓励大学生期满或经济条件更好时退出住房保障。对那些存在造假申请信息、转租给合同外的第三人居住的、承租期限届满、住房用于经营行为的人员按照规定腾退其公租房，从而为真正需求者提供住房。

对于不再符合公共租赁住房保障条件，必须退出但存在困难的新就业大学生，公租房的保障部门可以规定一个过渡期，超过了过渡期必须强制搬走，如若仍旧不搬走，计入个人诚信档案并且罚款。对于满足条件积极退出保障的大学生，给予一定关于他们以后住房或租房方面的政策优惠，来促进公租房制度的良性发展。

（三）推进新就业大学生公共租赁住房的货币化保障。公租房货币化保障即用货币补贴的方式，帮助符合条件的保障对象租房以解决其实际的住房保障问题。杭州市已经开始全面实施公租房货币化补贴的方式，率先将公共租赁住房的货币化安置范围延伸至新就业大学生。南京市也开始执行公租房货币化保障，新就业大学生每月最多可补贴1，000元，但公租房实物配租和租赁补贴只能享受其中一种。这样的举措可以给新就业大学生多一个选择，可以让新就业大学生根据自身的实际工作情况、经济实力、住房需求来解决租住问题，也可以提升资源的配置效率。采取货币化的补贴方式纠错成本较低，如果出现新就业大学生资格申请认证的错误或新就业大学生的经济条件发生大的变化，政府可以快速的调整，以便将住房保障财政资金花在明处、用到实处，切实地促进社会公平。

（四）注重新就业大学生公租房供给的质和量，用多种方式融资。在区位选择上宜靠近主城区，不要选择过于偏远的地方，如果城市规划布局无法让新就业大学生靠近就业中心，就要思量公租房划拨用地的筹划要与城市交通规划相结合，同时注重周边配套设施和服务。政府可以采取地价优惠激励的措施，吸引社会单位参与进来，增大公租房供给的数量，也可以收购二手空置商品房进行改造，将无效供给转化为有效供给。政府在部分开发地块出让时，明确规定一定的土地比例用于建设公共租赁住房，将此作为出让的前置条件也会增加公租房的供给。

公租房吸引社会资金的能力比经济适用房差，是国家建设保障性住房的难点。政府可以通过各项举措来降低融资成本，激励更多的房地产企业、园区、高校参与公租房的建设，比如税收优惠、政策的倾斜、简化审核程序、加强风险管理等方式。确保各地区保障资金的落实，加强监督管理，防止官员的腐败行为和资金的滥用，充分发挥保障住房资金的杠杆作用，带动社会投资的增长。发展面向新就业大学生公租房的信托基金和融资租赁的专项基金，有需求的企业还可以与开发商探讨运作模式，共同建设，将配建的一部分作为其员工宿舍。国家鼓励推行PPP模式（政府和社会资本合作）推进公租房投资建设和运作管理，各地区也应切实开展关于建立大学生公共租赁住房项目PPP模式的工作。目前，安徽省已试点进行该方法进行建房，此种方法也可以用于针对新就业大学生公租房建设中来，如果试点工作的效果不错可以在其他地区广泛的推行，以此来提升各地区的公租房资源配置效率，改善公租房管理服务质量。

五、总结

针对新就业大学生公租房的供应还不是很多，不能满足广大住房的短期需求。许多地区并没有专门的制度规定，新就业大学生想入住公租房的准入门槛相对较高，制度设计的一些方面需要完善和细化，不能光靠制度自身的演进，人为的设计完善也是比较重要的，可以帮助解决公共租赁住房制度演进的路径依赖问题。

新就业大学生公租房对于个人虽然是过渡性的方案，但是从社会来看，在众多大学生一年又一年的走出校园，走向工作岗位，不断地有公租房的需求，国家公租房也会不断地建设发展，面向新就业大学生公租房的使用是绵延不绝的。有关公租房的制度和政策是长久性的社会关注的重点，也是需要根据社会发展的实际情况不断完善的。完善的方法建议包括开辟申请和分配的专用通道、制定有效的退出机制、推进新就业大学生公租房货币化保障、注重新就业大学生公共租赁住房供给的质和量，用多种方式融资。推进面向新就业大学生公租房的制度的设计完善，解决他们的住房保障问题，可以保障劳动力的充足，激发一个城市的活力，活跃一个城市的经济，保障人才合理流动，优化人力资源合理、科学配置，促进社会快速的进步和发展。加强面向新就业大学生公共租赁住房的建设对完成当前供给侧结构性改革下房地产去库存的任务也有一定的帮助，对推进新型城镇化建设也有一定的助推作用。

主要参考文献：

［1］张璇.中国公共租赁住房制度研究［D］.山西财经大学，2010.3.

［2］易宪容.大学毕业生公租房消费意愿研究——以乌鲁木齐市为例［D］.新疆农业大学，2013.6.

［3］徐菊芬，胡月，朱杰.新就业大学生的住房供需现状及特征研究——基于南京市的调研［J］.现代城市研究，2014.10.

［4］刘玉昌，宋欣蔚，王蕊，潘英欣，仝延品.新就业大学生过渡性租住公租房问题研究［J］.中国管理信息化，2015.7.

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