严防楼市高杠杆 引发金融风险

◎ 谭浩俊︵江苏省镇江市质量技术监督局，镇江212001︶



严防楼市高杠杆 引发金融风险

◎ 谭浩俊︵江苏省镇江市质量技术监督局，镇江212001︶

3月5日，国务院总理李克强在第十二届人大第四次会议上作2016年政府工作报告指出，要加快改革完善现代金融监管体制，提高金融服务实体经济效率，实现金融风险监管全覆盖。同时指出，扎紧制度笼子，整顿规范金融秩序，严厉打击金融诈骗、非法集资和证券期货领域的违法犯罪活动，坚决守住不发生系统性区域性风险的底线。

这意味着，在未来相当一段时间内，加强金融监管、防范金融风险都是我国经济社会发展必须坚守的底线，也是必须牢牢抓好的工作。

但从去年的股灾及近一段时间以来，部分一线城市在高杠杆推动下出现的房价快速上涨情况来看，防范金融风险的任务是非常重的，“起死回生”的压力也是非常大的。

楼市正面临严峻的高杠杆风险

众所周知，2015年的股灾就是由场外配资和高杠杆引发的。这些配资的杠杆，少则1∶2、1∶3，多则1∶4、1∶5，甚至高达1∶8，即10万元的股票投资，可以通过场外配资公司，获得80万元的投资资金。如果市场火热，这些杠杆资金就可能给投资者带来巨额的利益回报。反之，则是积累风险。

实践证明，高杠杆带来的风险是远远大于收益的。尤其对整个证券市场和广大投资者来说，高杠杆只有风险，没有收益。一场股灾到底给多少投资者造成伤害，又给资本市场和经济带来多大影响，可能已经很难用具体的数据来说明了。但有一点可以肯定，它带给广大投资者、资本市场和整个市场经济的绝对不是正面影响、积极影响，而是负面影响、消极影响，甚至是极大的破坏。

我国当下的房地产市场，正面临着这样的风险考验。特别是一线城市正在被各种高杠杆所笼罩，房价被不断地推向新的高点，特别是深圳、上海等地，更是被高杠杆所绑架。而高杠杆的一个鲜明特点就是“首付贷”。

据媒体报道，一线城市的某些地产商、地产中介、P2P平台、小贷公司等， 首先按照首付款的30% ～ 50%给购房者贷款，然后再由购房者到银行办理按揭贷款。而按照目前的房贷政策，购房首付已经可以降低到20%。也就是说，购房者只要用10%的首付款，就可以撬动100万元的购房资金，其中，地产中介等提供10万元，其余的80万元都由银行来承担。更重要的，有的首付贷，实质已经填满了20%，购房者可以通过零首付拿到房屋所有权。即便是地产中介等的资金，大多也是从银行等金融机构获得的。这意味着，买房的所有风险，都已经全部转嫁到了银行身上。

如果购房者是刚性需求，应当不会有多大问题。毕竟为了居住，绝大多数购房者都会认真按照协议履行还款义务，直至贷款偿还结束。但如果是住房投机和炒作者，履行还款义务的条件就会转化为能否赚钱，尤其是能否赚大钱。否则，就会出现还贷风险。一旦出现房价下跌现象，就极有可能将银行债务转化成商品房，把用于投机和炒作的商品房“送”到银行手中，将银行债务转化成各种各样的商品房。一方面，银行手中掌握太多的实物，会造成银行流动性不畅，继而引发风险；另一方面，凡是被投机者、炒房者“抛弃”的商品房，都是出现严重亏损的，那么，银行在拿到这些商品房后，也就会面临严峻的亏损矛盾，使银行出现巨大损失。美国的次贷危机，就是零首付带来的。

高杠杆进一步暴露了金融监管的薄弱

美国次贷危机带给全球的教训是十分深刻的，给全球经济造成的影响和伤害也是无可估量的。直到今天，次贷危机引发的全球金融危机仍然处于后发酵阶段，导致全球经济没有明显好转的迹象。不仅如此，日本的房地产风险也使得日本经济出现了严重衰退。也就是说，一旦房地产市场出现问题，不管哪个国家，都是没有力量扭转的。唯一的办法就是别让房地产市场出现风险，尤其不要发生危机。

但是，按照我国目前的金融监管能力和水平，特别是监管部门的责任心、监管的覆盖面等，如果任凭高杠杆在楼市兴风作浪，一旦发生次贷危机，其可能产生的冲击和影响将远大于美国。譬如企业间的互保和联保、政府为企业的担保、地下金融的活跃程度等，都是金融风险能够迅速蔓延和扩大的巨大漏洞。去年的股灾就从一个侧面反映了我国在金融监管方面的薄弱，金融监管的漏洞和隐患。如果说股灾能够通过救市来解决的话，那一旦房地产市场出现问题，可能就不是一个“救”字就能解决的，而极有可能以危机来终结。

中央提出的去库存要求，并在政策上给去库存以最大的支持和推动，目的就是为了防风险。如果这项举措被高杠杆所绑架，被商品房投机所左右，那风险就不可避免。很显然，从一些城市出现的房价快速上涨现象看，这些城市的房价已经完全被高杠杆所控制了，被开发商、房产中介、P2P、小贷公司等利用了。此时此刻，如果各方不能对此有足够的认识，而是任其横行，风险将难以控制，后果也十分可怕。

事实充分说明，在库存比较严重的三、四线城市，市场并没有出现明显好转的现象，去库存效果也不佳。真正红火的，还是具有炒作功能的一线城市和极少数二线城市，如深圳、上海、南京等地。造成市场红火的主要原因，也不是刚需被激活，而是投机和炒作被激活了，不规范放贷行为再度爆发了。更重要的，面对这样的现象，金融监管再一次迟钝和滞后了，也再一次暴露了中国在金融监管方面的薄弱。

高杠杆已引起管理层的高度警觉

近期，高杠杆在部分一线城市的房地产市场横行，引起管理层的高度重视与警觉，重庆市市长黄奇帆曾经直言不讳地指出，现在有些房产商和中介为购房者提供首付贷款，使很多购房者变为“零首付”，这会引发巨大的泡沫性投资，进而房价暴涨，要防范为追求利益推出高杠杆的产品引发的风险。要更注重去杠杆降风险，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。

面对房价的快速上涨，近一段时间以来，上海、深圳等地已经采取措施，对“首付贷”实施严厉监管，停止开发商、房产中介、P2P、小贷公司等发放“首付贷”。北京则对各种场外配资展开摸底。更有消息称，监管部门已计划出台措施，打击部分中介机构、房地产开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。

现在更关键问题是，如果为了应对一线城市出现的房价快速上涨以及高杠杆横行，若收紧政策，势必会对去库存产生影响。因此，如何把握好去杠杆与去库存的关系，使政策既能对高杠杆形成约束，对房价上涨产生遏制，又能有利于去库存工作向纵深推进，还是要因城施策、因地制宜，针对不同地区、不同人群采取不同措施。就城市而言，一、二线城市要从紧从严，防止政策负效率运行；对库存压力较大的三、四线城市，则要进一步放宽政策，以利于去库存。

就购房本身而言，要积极鼓励因刚性需要而购房。这其中，对首套房还是要允许在政策上有所放宽，对一、二线城市拥有两套以上房屋的购房者，则应当在政策上严格把关。特别是明显属于住房投资和投机的，不仅要在信贷政策上从严，还要在商品房转让政策上从严。凡是投资房，在转让过程中应当征收20%以上的营业税，以控制炒房。

同时，对那些为炒房提供资金支持的“首付贷”，监管部门一定要展开全面调查，看一看有多少隐含风险的首付贷，有多少这样的违规企业和公司。同时，对银行与违法配资公司、开发企业等单位的资金往来情况进行一次全面调查，彻底堵塞场外配资漏洞，有效防范金融风险，避免次贷危机在中国发生。

必须要留意的是，尽管我国房地产市场尚未出现严重风险，但以上种种已为风险埋下隐患，如果不对这些单位和机构进行处罚，风险源没有真正消除，就无法起到以儆效尤的作用，甚至造成其他单位和机构的效仿。只有齐抓共管，把各方面的漏洞都堵上，才能避免风险再现，才能真正步入去库存的正常轨道。切不可因为监管不到位，整治力度不足等，给我国带来诱发次贷危机的隐患。