浅谈陇西『两权』抵押困境

李建平

浅谈陇西『两权』抵押困境

李建平

甘肃陇西县作为全国农村土地承包经营权和农民住房财产权（以下简称“两权”）抵押贷款试点县，开展农村土地承包经营权抵押贷款共计2375万元，开展农民住房财产权抵押贷款共计1150万元。陇西县在大力推进农村土地制度改革和“两权”抵押贷款试点的过程中，遇到不少困难和问题，主要表现有确权登记实际操作难、农村“两权”流转机制不顺畅、抵押物价值难以确定等方面，现将在试点实践中所遇到的问题作简要的说明。

农村土地改革推进方面

确权登记难度大。一是资料不齐全。大部分村找不到二轮土地承包资料、承包合同，甚至部分农户承包经营权证件遗失。二是土地面积准确性差。陇西2015年以来开展的确权勘测绘图面积与二轮承包土地面积存在较大误差，二轮承包土地面积村组之间、农户之间界限不明。三是权属调查艰难。个别农户举家外迁（户口迁移承包地未交村集体）或长年在外打工无法联系，信息采集困难；即使联系到外出农户同意委托指界、签字的，一时难以找到合适的受托人，农户承包土地权属调查登记难度较大。四是思想认识跟不上。基层政府对土地确权的重要性认识不足，思想上、行动上缺乏高度自觉，有等待观望和怕引发矛盾的思想，存在领导挂名不出征、干部推诿不履责的现象。

土地流转程度不高。首先是农户对土地流转不积极，主要顾虑是：一是就业问题。二是社会保障问题。三是收益问题。其次，土地流转机制不健全制约了有序流转。一是流转程序不规范。从农村土地流转实践看，农户间自发进行的土地流转较多，并且相当一部分采用口头协议，没有签订规范合同；部分农户虽然签订了合同，但手续不规范、条款不完备等现象屡见不鲜，为日后的土地纠纷留下隐患。二是规模流转难度大。陇西县地处黄土高原西部，山地面积多，地势不平且耕地分布比较分散，规模化流转土地协调整合难度较大，造成了一些农户承包地难以流转而抛荒。三是土地流转市场尚未成型。虽然陇西县在2014年建立了农村土地流转交易市场，但土地流转信息体系不健全，土地流转双方信息未能按市场化机制有效对接，土地资源价格还不能得到合理评估，因此土地资源市场价值就不能充分显现。

实际操作方面

抵押物价值确定难。陇西县农村“两权”抵押还没有形成完善的交易市场，可供参考的对照物几乎没有，农村“两权”抵押评估程序、标准、方法、人才极其匮乏，仅凭土地租金及地上种养物的价值或个人经验来确定抵押物的评估价值，主观随意性较大。况且在农村“两权”抵押融资业务中，金融机构处于强势地位，农村土地承包经营权和农民住房产权价值难以得到公允体现。

抵押物变现处置难。陇西县虽然在2014年就成立了流转中心，提供土地流转信息是其主要业务，没有成熟的农民住房、农村土地经营承包权等产权市场交易机制和流转平台，影响了农村产权上市流转交易。同时，金融机构在处置抵押产权时，如农村集体土地上房屋转让仅限于本村（组）内，是一种不完全市场化的交易，处置抵押物变现非常困难。

风险和补偿机制还未建立。

农村“两权”抵押贷款的对象主要为农户，贷款用途也主要用于农产品生产、加工和销售等，但农业生产经营受自然条件和市场波动的影响较大，收益存在较大不确定性。陇西县目前“两权”抵押潜在贷款农民是药材及蔬菜种植大户，农业保险水平不足以抵御自然、市场风险，“两权”抵押贷款极易造成金融风险。在缺少风险分担和补偿的机制下，金融机构发放农村“两权”抵押贷款的积极性不高。

（作者单位：甘肃省陇西县经管站）